Этажи растут вниз

Запрет на новое строительство в центре Москвы заставляет девелоперов задумываться над поиском альтернативных вариантов для реализации своих проектов. Одним из таких вариантов может стать освоение подземного пространства города. Насколько этот вопрос перспективен и интересен, настолько же он сложен и неоднозначен. Все же, быть может, девелоперу действительно уже пора спуститься под землю?    

Мировой опыт

Мировой опыт показывает, что девелоперы уже давно поняли: подземное пространство можно использовать с толком и выгодой. В результате под землей стали появляться многоуровневые паркинги, вокзалы и даже целые торговые улицы. Более других в этом отношении преуспели канадцы и японцы.

Например, в Монреале многие жители попадают в целый подземный город, просто спускаясь на лифте прямо из своих домов. Под землей располагается множество магазинов, кинотеатров, банков, ресторанов. Все это объединено в единое пространство, поэтому некоторым канадцам иногда даже не нужно выходить на улицу из дома, чтобы попасть на работу. Японские девелоперы, в свою очередь, благодаря использованию новейших технологий вообще научились строить вниз едва ли не столько же этажей, сколько и вверх.

Интересен также проект «землескреба», который осенью прошлого года представили мексиканские архитекторы. Свой «землескреб» компания BNKR Arquitectura мысленно разместила под Зокало – главной площадью Мехико. Со стороны он напоминает перевернутую вверх тормашками пирамиду, на поверхности остается лишь плоское стеклянное «дно». На первых десяти этажах расположатся выставки, посвященные культурам ацтеков и майя. Следующие десять этажей отводятся под магазины и жилье, а самые глубокие займут офисные помещения. Проект «землескреба» призван сохранить исторический облик центра города, а также сберечь площади, дефицит которых в Мехико ощущается достаточно остро.

Подземными проектами также могут похвастаться Сидней, Осака, Торонто, Ванкувер, Шанхай, Париж, Киев, Лас-Вегас и другие крупные мировые города. В США и Европе на долю подземных сооружений приходится до четверти вводимых площадей. По словам Григория Длуги, директора по коммерческой недвижимости MR Group, обычно крупные подземные проекты в больших городах, как правило, возникают как некое инфраструктурное развитие систем общественного подземного транспорта, крупных вокзалов, уходящих под землю, и плотно застроенных бизнес-дистриктов.

Как обстоят дела в Москве?

Первым серьезным шагом в освоении подземного пространства Москвы стало строительство торгового центра «Охотный Ряд» площадью 62, 7 тыс. кв. м. За время его сооружения эксперты постоянно предсказывали, что строительство пагубно скажется на исторических зданиях Госдумы. Однако в 1997 году комплекс был сдан в эксплуатацию, и ни к каким провалам его строительство не привело.

В настоящее время в Москве меньше 30% строящихся  зданий имеют подземные коммуникации, сооружения. Еще несколько лет назад прежнее правительство Москвы одобрило концепцию освоения подземного пространства столицы. В период с 2008 по 2010 годы планировалось застроить около 3 млн. кв. м городского подземелья. Предполагалось, что под землей разместятся многофункциональные комплексы, в том числе  торговые и развлекательные центры, спортивные сооружения, музеи, паркинги и другие объекты инфраструктуры.

Как рассказывает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», данная концепция предусматривала освоение 25 ключевых городских территорий, преимущественно в центре города, под улицами Тверская, Крымский Вал, Новый Арбат. «Подземные объекты также должны были появиться у станций метро «Сокол», «Петровско-Разумовская», «Рижская», «Шоссе Энтузиастов», «Текстильщики», «Варшавская», «Нагатинская», «Сокольники», а также у трех станций Московской железной дороги: «Москворечье», «Кунцево», «Тестовская», - говорит она.

Один из таких амбициозных проектов предусматривал создание под Пушкинской площадью четырехуровневого подземного пространства. На глубине 20 метров планировалось разместить торгово-развлекательный центр «Всепогодный». Парковка на тысячу с лишним машино-мест и всевозможные объекты питания и торговли должны были занять все пространство от кинотеатра «Пушкинский» до конца сквера на противоположной стороне Тверской. В результате под площадью планировалось создать целый подземный город, попасть в который можно было бы как на автомобиле, так и из метро. По оценкам экспертов, ориентировочный объем инвестиций для строительства около 100 тыс. кв. м под землей составлял $80 млн.

Подземное строительство также было предусмотрено и при реконструкции Ленинградского проспекта. Проект строительства подземного торгового комплекса с автостоянкой, супермаркетами, кафе, ресторанами и семизальным кинотеатром под площадью Тверской заставы потенциально мог стать одним из самых дорогостоящих – по самым скромным подсчетам, бюджет строительства оценивался в $220-250 млн.

Кроме того, подземные строительные работы предполагались и под Павелецким вокзалом. Изначально планировалось, что многофункциональный комплекс будет включать в себя четыре подземных этажа с многозальным кинотеатром, магазинами, кафе, барами и ресторанами, а также автостоянку на одну тысячу машино-мест.

В дальнейшем все эти проекты были либо отменены, либо скорректированы в сторону значительного уменьшения торговых площадей в пользу паркингов.

Что отпугивает девелоперов и инвесторов?

С точки зрения подземного строительства Москва, конечно, не самый лучший город. Столичное «подземелье» очень плотно занято различными инженерными коммуникациями и сетью метрополитена, у которого есть определенные зоны – в них никаких работ проводить нельзя, иначе велика вероятность обрушений. Плюс к этому, в Москве очень сложный грунт – карст, говорит Анна Соколова, руководитель департамента экспертизы проектов компании «МИЭЛЬ-Новостройки». «Если поступает вода, в земле образуются полости, что увеличивает риск обрушений. Кроме того, чтобы строить под землей, нужно понимать, как решить вопрос переноса коммуникаций без отключения соседних домов», - добавляет она.

В отличие от наземного строительства подземные коммуникации с трудом поддаются последующей перестройке и модернизации, говорит Елена Мишина. «Иногда просто невозможно снести какой-то объект и на его месте построить новый. Этим обуславливается необходимость строить так, чтобы эти коммуникации служили не десятки, а сотни лет. И важно, чтобы все эти годы объекты подземного города отвечали нормам безопасности, а все городское хозяйство функционировало без перебоев», - отмечает госпожа Мишина.

Не стоит забывать и об экономической целесообразности таких проектов. Как утверждают эксперты, строительство объекта в недрах земли обходится минимум на 30% дороже реализации такого же проекта на земле, однако это, скорее, исключение. Зачастую проект удорожается в 1,5-2 раза и больше, все зависит от сложности геодезических условий. Кроме того, в подземном объекте должна быть определенная толщина стен, специальная вентиляция, продуманная система пожарной безопасности и многое другое.

Что можно построить?

По сути, инвестор может решиться на столь существенные финансовые вложения, только если он будет уверен, что проект обязательно окупится. И желательно, в кратчайшие сроки. По словам Сергея Хорошкова, генерального директора «МИЦ-Девелопмент», наиболее очевидное использование подземного пространства города – это строительство объектов инфраструктуры, например, торговой и транспортной (подземные паркинги). Застройка подземного пространства жильем и офисными помещениями невозможна сразу по нескольким причинам. Во-первых, это противоречит СНИПам и другим нормативным документам. Кроме того, в жилых и офисных помещениях обязательно нужен дневной свет, иначе людям будет просто некомфортно жить и работать в таких условиях.

Итак, если речь идет о строительстве подземных торговых центров, то их особенностью, по словам Андрея Шувалова, директора департамента стратегического консалтинга компании DYER, является малое соотношение GLA/GBA. «Данное обстоятельство связано с тем, что в подземной части приходится размещать парковку, технические помещения, зону загрузки. В итоге арендопригодная площадь в таких проектах, в среднем, составляет лишь 30% от общей площади. В связи с этим строительство таких центров целесообразно только в самых лучших местах с большим пешеходным трафиком, например, возле станций метро Охотный Ряд, Павелецкая, Тверская, Пушкинская. Только высокий трафик может позволить девелоперу поднять ставки аренды и тем самым уменьшить срок окупаемости проекта», - объясняет эксперт.

Существует еще множество других сложностей, с которыми предстоит столкнуться девелоперу при реализации проекта подземного торгового центра. Среди них – отсутствие достаточного количества фасадов для размещения рекламы, сложная логистика и др. В итоге, строительство подземного ТЦ, по оценке Татьяны Ключинской, регионального директора департамента торговой недвижимости Colliers International, может обойтись инвестору в $5 тыс. за кв. м.

Если мы говорим о строительстве подземных паркингов, то здесь дела обстоят немного проще. Столичные власти как раз и заинтересованы в том, чтобы решить транспортную проблему города. По словам Юлии Никуличевой, начальника отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, строительство паркингов под землей может быть интересно инвесторам в формате частно-государственного партнерства (ЧГП). «Однако этот интерес упирается в отсутствие регионального законодательства о ЧГП. Таким образом, бизнес не торопится идти в эту схему, пока все отношения с государством не будут четко регламентированы и закреплены документально», - отмечает она.

Как и в случае с торговым центром, проект строительства подземного паркинга может быть экономически выгоден, только если он будет реализован в месте, в котором есть хороший потребительский поток. По оценке Романа Ткаченко, главы представительства RD Group в России, чтобы построить подземный паркинг площадью 1000 кв. м нужно потратить в районе $5 миллионов. «Каждое машино-место, в среднем, приносит около $1000, то есть около $12 000 в год при полной ежедневной заполняемости. Потребуется в лучшем случае около 12 лет, чтобы проект окупился, что российскому инвестору совершенно неинтересно. Соответственно, паркинг как бизнес можно строить только в привязке к деловым или торговым центрам», - говорит он.

Есть ли будущее у «подземного» бизнеса?

Москва неуклонно растет, и, несмотря на активное строительство, в городе сохраняется дефицит объектов инфраструктуры, торговли и т.д. Участков под застройку в Москве, особенно в центре, практически нет, к тому же не стоит забывать и о высокой стоимости столичной земли. Все эти факторы заставляют рассматривать подземное строительство в качестве одного из вариантов выхода из сложившейся ситуации.

Кроме того, под землю можно спрятать множество объектов, для которых наличие естественного освещения не является принципиальным вопросом, – таким образом можно сохранить архитектурный облик столицы.

Однако все упирается в вопрос финансирования. При современных условиях подземное строительство в Москве не является выгодным и интересным для девелопера. Получается, что реализация «подземных» проектов возможна только на основе партнерства между государственными структурами и частными инвесторами. И власть, и частные инвесторы должны идти навстречу друг к другу. Бесспорно одно – целесообразно выделить подземное строительство в отдельное направление градостроительной политики.

Артём Высоченко