Торговые центры на вырост

В минувшем году торговая недвижимость стала одним из самых перспективных кластеров рынка коммерческой недвижимости, но ещё большее развитие данный сегмент должен получить в ближайшие 2-3 года. Хотя в этом году было введено не так много новых площадей, в столице и регионах  анонсировано открытие большого количества крупномасштабных проектов различного формата. Участники рынка всё время ищут новые выигрышные концепции, стараясь не отставать от тенденций в организации работы своих ТЦ и ТРЦ. В скором времени на рынок выйдут несколько объектов колоссальных  размеров, и к тому же со свежей концепцией. Гигантомания становиться трендом, особенно в столице. Всё это не может не сказаться на формировании рынка в целом. Малым  и просто устаревающим ТЦ станет намного тяжелее конкурировать с качественными масштабными проектами, и они уже сейчас должны задуматься о реновации и о том, как впишутся в новый этап развития торговой недвижимости в Москве и во всей остальной стране.

Торговля готовится к рывку

В целом предложение в сегменте торговой недвижимости весь последний год снижалось: в пределах Садового кольца этот объем за год сократился примерно вдвое. Вводилось немного новых площадей (все еще сказывается последствия кризиса, влияет и градостроительная политика). Та же тенденция, выраженная несколько мягче, наблюдается и за пределами центра города. Новые ТЦ, заложенные уже после кризиса, открываются - в тоже время, по сей день в каждом пятом кластере Москвы отсутствуют качественные современные ТЦ площадью 10 тыс. кв. м и более. На долю крупных суперрегиональных торговых центров в Москве приходится около 30% всего качественного предложения в торговых центрах.

По словам Марины Малахатько, директора по развитию бизнеса департамента торговой недвижимости компании Jones Lang LaSalle, к крупным торговым объектам можно отнести торговые центры арендуемой площадью от 40 тыс. кв. м. «На данный момент доля таких объектов в Москве в общем объеме качественного предложения составляет 30%. При этом среди проектов, ввод которых намечен на 2013-2014 годы, таких торговых центров свыше половины – 44%. В случае, если все заявленные объекты будут введены, к концу 2014 года торговые центры с арендуемой площадью более 40 тыс. кв. м составят 35% от общего количества качественных ТЦ», -  отметила эксперт.

Размер ТЦ определяется, по сути, главным фактором – наличием свободного места под застройку. Плюс уровень конкуренции – понятно, что рядом с Мегой строить еще один ТЦ на 200 000 кв. м – идея рисковая (правда, это не помешало Крокус Групп построить ТРЦ Вегас недалеко от Меги Белая Дача).

Гигантомания девелоперов

«Бум» гигантских проектов, как в Москве, так и в региональных городах можно было наблюдать в 2006-2007 гг., когда рынок коммерческой недвижимости переживал расцвет и уверенность девелоперов в завтрашнем дне была максимальной. После кризиса 2008 г. участники рынка заявляли в основном мелкие и средние объекты общей площадью не более 50 000 кв. м – сказывались трудности с получением финансирования и неуверенность относительно сдачи помещений в аренду. В 2012 г. на рынке вновь стали заявляться крупные проекты-«стотысячники». Насколько быстрой и успешной будет их реализация – покажет время. Таким образом, становится понятно, что наблюдается  очевидная тенденция укрупнения  как самих ТЦ, так и магазинов.

Как показала практика, наибольшей популярностью среди посетителей пользуются объекты, представляющих наиболее широкий выбор товаров и услуг. Современные покупатели предпочитают те объекты, где можно одновременно купить все необходимое, при этом перекусить и отдохнуть. Поэтому более лояльны они  именно к крупным торгово-развлекательным объектам, с большим удобным паркингом, фуд-кортом и зонами отдыха. Сетевые магазины также укрупняют свои форматы, чтобы иметь возможность представить более полную линейку товаров, расширяя ассортимент за счет добавления, например, товаров для детей, которые ранее не были представлены в магазине или расширяя ассортимент за счет добавления товаров другого ценового сегмента (магазины косметики и парфюмерии).

Игорь Фролов, руководитель отдела торговой недвижимости BluestoneGroup, считает, что девелоперы, строящие гигантские ТЦ и ТРЦ, таким образом, стараются максимально эффективно использовать имеющиеся в их распоряжении площадки, предлагая будущим арендаторам возможность разместить на территории торгового центра максимальное количество товаров и услуг для повышения лояльности покупателей. «Кроме того, в Москве все еще ощущается острая нехватка качественных торговых площадей. Спрос на них высок, и поэтому девелоперы удачно расположенных проектов с продуманной концепцией могут не опасаться, что торговые помещения будут пустовать», - заключил Фролов.

Елена Антропова, руководитель проектов направления «Девелопмент и промышленность строительных материалов» департамента финансового консультирования, Консалтинговой  группы «НЭО Центр», член MRICS, говорит о том, что на рынке прогнозируется рост доходов населения, а значит, оборотов розничной сети. «Всё больше не хватает ТЦ с качественной концепцией, поэтому многие ждут реконструкций устаревших ТЦ. Однако резкого скачка не будет, инвесторы уделяют внимание качественным проектам с удачным местоположением, и тенденция будет развиваться плавно», - добавила Антропова.

Также следует отметить, что стоимость земли в границах Москвы «обязывает» построить знаковый торговый объект, поскольку в этом случае девелопер в более короткие сроки сможет вернуть инвестированные средства. А иногда к строительству крупного ТРЦ девелопера подталкивает существующая в районе конкуренция. Если в непосредственной близости находится объект с отличными видовыми характеристиками, удобным заездом на территорию, с правильно организованной парковкой, то девелоперу строящегося торгового центра необходимо создать конкурентоспособный объект. Как правило, в качестве конкурентного преимущества девелоперы часто рассматривают  именно размер торгового центра. И, в конце концов, не стоит сбрасывать со счетов особенность российского менталитета и привычки покупателей: если уж наш человек поехал в торговый центр, то он там должен найти абсолютно всё, удовлетворить все свои желания.

География ТЦ

Самые крупные ТЦ Москвы расположены на МКАД – это 3 Меги, Вегас. Второе кольцо крупных ТЦ – это район на небольшом удалении от 3-го кольца - Золотой Вавилон на пр. Мира, Метрополис, Гагаринский. Строительство ТЦ в Москве изначально двигалось от центра к окраинам и МКАДУ. В какой-то момент строительство на МКАДЕ было явным трендом наряду со строительством в плотно населенных районах. Сейчас в силу отсутствия свободных участков строительство ведется, во-первых, там, где можно, во-вторых, там, где уровень конкуренции менее высокий, а жилья много.

Районные и региональные ТЦ представлены во всех округах столицы, вместе с тем можно отметить, что обеспеченность ТЦ этих форматов на востоке Москвы ниже, чем на западе и северо-западе. Отчасти причину можно искать в том, что восток традиционно менее популярен у девелоперов, считается своего рода «зоной эконом-класса». Юго-восток относительно насыщен региональными и районными ТЦ, а вот в СВАО и ВАО представлено всего несколько крупных объектов (Золотой Вавилон в СВАО, Город и Город 1 на Шоссе Энтузиастов и Рязанском проспекте соответственно – не более 1 районного либо регионального ТЦ на каждое шоссе восточного и северо – восточного округов).

Юрий  Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, отмечает, что не так много крупных ТЦ и в ЮЗАО, который популярен у девелоперов и имеет устойчивую репутацию весьма платежеспособного округа. «Причина может быть в том, что здесь стремились реализовать, прежде всего, жилые проекты. В результате крупные ТЦ на Юго-западе можно пересчитать по пальцам. Больше всего районных и региональных ТЦ построено на западе и северо-западе столицы», - заявил специалист.

Омолодиться, чтобы выжить

В итоге, становится очевидным, что при выходе на рынок новых и больших ТРЦ,  старым и небольшим объектам будет труднее выдерживать конкуренцию без качественной реновации объектов. Редевелопмент торговых объектов станет актуальным трендом ближайших лет. К 2013 г. в столице, а также во многих крупных областных городах и краевых центрах, сформировался значительный объем устаревающих центров и объектов, при девелопменте которых были допущены концептуальные ошибки. Можно прогнозировать, что девелоперы будут часто обращаться к реконцепции, используя при этом различные методы «спасения» торгового центра: от незначительных интерьерных преобразований до сноса существующего здания с последующим строительством нового здания торгового центра.

Собственно говоря, массовая реновация уже началась, и в принципе она должна происходить постоянно – запросы покупателей меняются из года в год, и владельцам ТЦ приходится быть «в тонусе». Даже у таких «монстров» рынка, как «Мега», идет постоянная ротация арендаторов. Например, в 2013 году истекут договоры аренды у 450 торговых операторов, работающих на площадках этой сети, и руководство «Меги» рассматривает это как возможность обновить и усилить пул арендаторов, привлечь новые бренды и освежить интерес покупателей к торговым центрам «Мега».

Владислав Фадеев,руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer, отмечает, что некоторым уже устаревшим объектам, с несетевыми арендаторами, без четкой концепции, требуется ротация арендаторов, ребрендинг. «Некоторые девелоперы, отвечая требованиям посетителей строят вторые очереди, расширяя, таким образом, ассортимент и функциональный состав ТЦ», - отметил Фадеев.

В то же время, существующая транспортная ситуация, как ни странно, на руку таким ТЦ (с устаревшей концепцией): если бы из одного конца города в другой в любое время суток можно было бы добраться без проблем, устаревшие ТЦ не выдержали бы конкуренции с более современными аналогами. Но при существующем положении они все равно будут востребованы – у покупателей просто нет альтернативы.

По мнению Анны Данченок,  заместителя директора департамента консалтинга и оценки компании NAI Becar, наличие крупного конкурента вблизи небольшого ТЦ способно «подпортить» экономику последнего. «В связи с этим такие ТЦ часто вынуждены искать новую нишу или более узкую специализацию», - отметила эксперт.

Все большее количество покупателей отдает предпочтение именно брендовым сетевым магазинам, причем это касается как премиальных, так и эконом сегментов.  Есть и обратная сторона – сторона предложения. Те преференции, которые есть у сетевого ритейла не всегда доступны для небольших магазинов. Это накладывает отпечаток на продолжительность жизни малого бизнеса, а, следовательно, и на смещение предпочтений потребителей к сетевому ритейлу. Однако за 2011-2012 гг. в Москве и области следует отметить активизацию инвестиционных проектов строительства торговых комплексов оптово-ярмарочного формата с развлекательной составляющей, где основной пул арендаторов представлен индивидуальными предпринимателями несетевого формата, товар которых пользуется спросом, как у региональных покупателей, так и москвичей.

Несколько иная ситуация в небольших городах. Можно сказать, что малые города России фактически миновали стадию ошибочного девелопмента. Компании, реализующие свои проекты в небольших городах, уже имеют достаточный опыт и не делают ошибок, которые характерны для многих торговых объектов, построенных в российских миллионниках. Таким образом, малые города России, вероятно, будут отличаться тем, что здесь изначально формируется более качественное предложение.

По мнению аналитиков компании Knight frank, в настоящее время в малых городах можно отметить постепенный прирост предложения за счет единичных, но при этом вполне качественных крупных объектов.

К чему всё идёт

В итоге  можно ожидать, что проекты, которые уже начали строиться, скорее всего, будут реализованы, но не исключено, что они выйдут на рынок с существенным опозданием. В дальнейшем реализация крупных объектов будет зависеть от наличия земельных участков, определенной площади и конфигурации. Учитывая, что количество подобных участков ограничено, можно полагать, что на следующем этапе развития московского рынка формировать новое предложение будут торговые центры районного формата. Немногочисленное строительство масштабных проектов будет возможно в рамках комплексного освоения территорий (например, на территории выводимых промзон).

Кроме того, на девелопмент крупных торговых центров, возможно, будет существенно влиять административный фактор (официальная позиция Правительства Москвы, администрации региональных городов и т.д.). Скорее все, компании, развивающие крупные проекты, должны будут принимать на себя различные обязательства по созданию качественной транспортной инфраструктуры в районе строительства или по модернизации коммунальных сетей. Очевидно, что лишь серьезные структуры, обладающие надежной финансовой базой, могут принимать на себя различные обременения, связанные с реализацией торговых объектов.

По мнению Ильи Шуравина, директора департамента торговой недвижимости, партнер S.A. Ricci, весь вопрос в том, смогут ли собственники представить рынку действительно новый продукт, а не постепенно устаревающую для потребителя  концепцию существующих крупных ТЦ. «Ряд девелоперов форсирует разработку гигантских развлекательных зон в составе своих ТЦ, примеры – это митинский ТЦ «Отрада», анонсированный сегодня проект развлекательного центра DreamWorks от ГК «Регионы» в области (место уточняется) и несколько других»,-  подытожил эксперт.

Константин Ковалёв, управляющий партнёр Blackwood, считает, что крупные проекты,  в ближайшее время, несомненно, будут возводиться, однако пока девелоперы рассматривают реализацию таких объектов пофазно для минимизации финансовых и других рисков. «Значительная общая площадь проектов даст больше свободы и с точки зрения концепций: у девелоперов будет больше возможностей по созданию необычных проектов с новыми форматами развлечений и пр.», - добавил Ковалёв.

Рынок торговой недвижимости России растёт и развивается и, несомненно, радует тот факт, что конкуренция заставляет девелоперов поднимать планку качества всё выше. Всё большую популярность набирает именно развлекательная составляющая в ТРЦ, что, несомненно, на руку конечному покупателю. Конечно, более мелким ТЦ станет сложнее конкурировать в эволюционирующей конъектуре, что опять же подтолкнёт их к улучшению качества работы