Pro Пушкино

Логистический парк «Пушкино»

В каждом секторе  рынка  присутствуют свои знаковые и исторические проекты, про которые необходимо помнить даже для лучшего понима-ния развития рынка.  Вот и про логистический парк «Пушкино» нужно помнить каждому, кто занимается складами.  Так что сегодня  речь пойдет именно о нем.

Логопарк «Пушкино» находится на северо-востоке Московской области, на Ярославском шоссе, в 15 км от МКАД.  Это один из первых заявленных крупных проектов коммерческих складов на рынке московского региона - да, пожалуй, и во всей стране.  Общая площадь  зданий - 212.000 кв.м.

Если говорить о спросе и предложении, то на северо-востоке уже давно не анонсировалось  новое строительство складских комплексов класса А , а трасса по-прежнему остается одной из наименее загруженных в части современных складов.  Кроме того,  «Пушкино» по праву считается  крупнейшим логистическим комплексом на данном направлении, по площади он больше, чем все остальные вместе взятые складские комплексы класса А и В, построенные на Ярославском шоссе.

Немного истории

В далеком уже 2004 году, когда проект был заявлен, конкурентов у него было немного: в 2006 вводили первые фазы и других комплексов - например, МЛП Ленинградский терминал, о котором я уже писал ра-нее,  Крекшино, ТЛК Томилино.    И это были первые проекты класса А для коммерческой сдачи в аренду (читай - без определенного арендатора на момент начала строительства) во всей стране!

Сейчас уже  немногие  помнят о том, что  девелопмент складов в те вре-мена не был так хорошо освоен, как сегодня, и   наверняка  угадать, в какие сроки  завершится строительство объекта удавалось ... нечасто,    заявленные сроки зачастую отличались  от  заявленного графика на полгода, а то и больше.  Вот и со вводом в эксплуатацию «Пушкино» у девелопера были проблемы : изначально  планировался ввод в эксплуатацию летом 2005 года, но в действительности   склад  был  запущен в декабре 2006, через рекордные полтора года...

Надо отметить, что  в 2006 году рынок качественных складов только начинал развиваться, потребность в них была высокой, договоры арен-ды заключались за 6-12 месяцев до конца строительства, склады класса А исчезали с рынка быстро - и логистический парк «Пушкино» не стал исключением.  Очень быстро он был заселен  арендаторами  - а это 200.000 кв.м., между прочим -  самыми крупными стали три логистических оператора: DHL, Relogix и НЛК (ныне - ItellaNLC) .  С тех пор комплекс и не фигурировал в официальных листингах объектов,  предлагаемых  в аренду.   До 2011 года «Пушкино» практически не напоминал о себе консультантам и брокерам - так как свободных помещений в нем не было.  Единственное событие,  которое  нарушило  спокойствие  девелопера - это замена Relogix на Leroy Merlin в 2011 году после ухода данного логоператора с рынка (и это, кстати, была самая крупная сделка на северо-восточном направлении за последние годы).  В целом же, качество текущих арендаторов логопарка «Пушкино» и их надежность очень высоки, и, судя по всему, комплексу «грозят» еще несколько лет стабильности...

О жителях Королева и Пушкино замолвите слово...Стабильный пул арендаторов  говорит об успехе  «Пушкино» как  проекта,  хотя для консультантов  такой вариант   означает ,  что    предложение  для арендаторов  здесь в ближайшее время не появится  (да, нам подавай свободные площади...),  хотя, может это и к лучшему, что комплекс заполнен.  У меня нервы целее будут, так как то, что сейчас творится на Ярославском шоссе, можно назвать только словом «пробка». 

Транспортная ситуация в этом районе не улучшилась даже   несмотря на открытие новой развязки на Королев пару лет назад.  Очень надеюсь, что ситуация изменится в лучшую сторону, но пока за счет чего - неясно... будет чудо?

Но есть  и очевидные плюсы, о которых тоже не стоит забывать. К Кро-потливое выстраивание транспортной логистики (например, ночные отгрузки, отгрузки мелкотоннажным транспортом днем) позволяет крупным логоператорам хорошо себя чувствовать в «Пушкино»,  кроме того, удаление от города здесь всего 15 км.  (Ну и долгосрочные кон-тракты по аренде помещений также способствуют изобретательности.)

Несмотря на пробки по утрам в Москву и по вечерам в область, спрос на данное направление все равно есть.  Просто качественных складских помещений на данном направлении  всегда было мало, и заявки на аренду удовлетворяются  складскими комплексами, расположенными на соседних с Ярославским шоссе трассах.  И я ожидаю, что в ближайшие год-полтора на данной трассе мы увидим новые проекты.

Особенности российского девелопмента

Когда компании, никогда ранее не строившие склады в МО, приходят ко мне с комментарием «да это просто, что там - коробка и все, построим быстро, запустим арендаторов - и все!», я предпочитаю потратить лишнее время и рассказать, какие проблемы уже встречались на пути создания складов.  Без примеров особенно трудно понять ситуацию иностранным представителям девелоперских структуркоторые услышав про невозможность подключения электричества или согласования съезда с дороги, качая головами, спрашивают, а зачем же землевладелец  продает  «сырой» продукт...  приходится объяснять, что обещанные точки подключения и даже заявленные (подписанные, оплаченные) техусловия на присоединение к электросетям, к водопроводу/канализации еще не означают 100% гарантии.  Отсутствие инженерной инфраструктуры - это большая проблема для ряда проектов, не только складских, и не только в Московской области. 

Так уж вышло, что «Пушкино» является примером того, как мучительно долго могут решаться подобные проблемы.  Начав строительство еще чуть ли не в 2004 году, запустив склад в эксплуатацию в 2006, только в начале 2012 года удалось подключить комплекс к электроподстанции и обеспечить его электричеством по основной схеме снабжения.  Все эти годы девелопер был вынужден нести дополнительные затраты, обеспечивая весь комплекс электричеством с дизель-генераторов.   За это им можно выдать отдельную награду - за терпение и героическое преодоление проблем! А ведь, казалось бы, - государство должно быть заинтересовано в девелопменте, новых налогоплательщиках, новых потребителях энергии...

Ну что добавить...

«Пушкино» - комплекс с непростой судьбой, один из первых появив-шихся на коммерческом рынке, постоянно заполненный арендаторами склад - вот что, пожалуй, можно сказать  о  логопарке «Пушкино».  Остается только пожелать и дальнейших успехов арендаторам и собственнику комплекса!

Ну а я пока пойду готовить материал про другой интересный объект.