Pro Индустриальный парк «Южные Врата»

Индустриальный парк «Южные Врата»

Еще сравнительно недавно, где-то лет шесть-семь назад, рассказывая о проектах современных складов, находящихся на первой «бетонке» А-107, мы зачастую слышали от клиентов: «но это так далеко, 30 км, туда никто не поедет!» И вот теперь, оглянувшись назад, можно оценить, насколько разительно изменилось отношение к качественным комплексам, расположенным на этой трассе. Об одном из них, индустриальном парке «Южные Врата», я хочу рассказать сегодня.

У склада непростая судьба...

Я уже это писал, но в обзорах складской недвижимости часто можно встретить комментарий, что для московского региона характерна максимальная активность для северного и южного направлений. Трассы на юге - бессветофорные, широкие, качественные М-2 (Симферопольское) и М-4 (Трасса «Дон») - одни из самых привлекательных для складского девелопмента даже сегодня. По этим дорогам грузы от расположившихся в МО дистрибуционных центров уходят во многие города России - и на юг, и на восток, так уж сложились транспортные потоки... Ну а близость А-107 позволяет еще больше расширить возможности поставок.

История создания проекта немного напоминает детектив. Индустриальный парк «Южные Врата» проектировался в 2005-2006 годах, на тот момент он принадлежал британскому фонду GROVE INTERNATIONAL и располагался на землях площадью 104 га, до этого принадлежавших компании Coalco. В планах было построить первую очередь к сентябрю 2007 года - и на тот момент это был один из крупнейших конкурентов на данном направлении для находящихся ближе к Москве логопарку «Северное Домодедово» (на тот момент принадлежал Евразии Логистик) и логистическому комплексу МЛП Подольск. Но в июле 2007 года было вынесено судебное решение о приостановке на неопределенный срок - в связи с тем, что генподрядчик «СК Стройфаза» начал работы, не получив разрешение на строительство. И, конечно же, стройка возобновилась бы раньше, но...Стройфаза обанкротилась, а потом была долгая подготовка бумаг и суды, поиск нового генподрядчика, а через год, в 2008 году, к нам нежданно нагрянул глобальный экономический кризис. Лишь в 2009 году работы начались снова - и уже в 2010 году, в апреле, в первом здании площадью 70.000 метров на площадке появился первый резидент - но какой: компания John Deere арендовала 90% здания для размещения дистрибьюторского центра и завода по сборке сельскохозяйственного, строительного и лесозаготовительного оборудования. Вслед за ним появился на площадке и Volvo Trucks.

Но интрига не закончилась - и в марте 2011 года крупнейший инвестиционный фонд, работающий на складском рынке России, Raven Russia, заявляет о намерении приобрести проект у GROVE INTERNATIONAL. Интересным являлось приобретение и здания, и не застроенных еще 88 га земли - что давало бы возможность фонду продолжить развитие складского бизнеса на этих территориях. Но уже через месяц выясняется, что миноритарии проекта «Южные Врата» имели преимущественное право его выкупа - и они им воспользовались, сумев за короткий срок привлечь финансирование – их партнером стал чешский инвестиционный фонд PPF Group. И вот так в московской области после смены названия и фирменного стиля компании появился новый девелопер с долгой историей - Radius Group. Ну а в 2012 году компания докупила еще 40 га, таким образом, расширив общую территорию парка до 144 га. Проект состоит из нескольких фаз, при этом здания в новых фазах строятся по техническому заказу клиента. Объекты могут строиться как на аренду, так и на продажу - поэтому здесь можно создавать отдельно стоящие здания, которые могут быть изолированы друг от друга в части транспортных потоков на площадке.

На сегодня «Южные Врата» уже могут похвастаться (и это регулярно делают) серьезным набором арендаторов и покупателей на площадке. Отмечу, что имен российских компаний здесь пока нет - только иностранные торговые марки: John Deere, Tablogix, Decathlon, Iron Mountain, Paul Hartmann, Volvo Trucks, FM Logistic. Но именно такой набор клиентов является наиболее понятным международным инвестиционным фондам. Вполне возможно, что лет через пять мы услышим о крупной инвестсделке в складском сегменте - и «Южные Врата» поменяют собственника.

Отмечу, проект участвует в маркетинговом сражении (без какого-то негатива это пишу), которое началось на рынке складской недвижимости в прошлом году. Еще пару лет назад мы говорили только о складах класса А - а теперь разговор идет о соответствии международным стандартам энергоэффективности и безопасности. И вот индустриальный парк Южные Врата стал первым, сертифицированным по международному стандарту энергоэффективности и экологическои безопасности BREEAM. Российским компаниям, с моей точки зрения, данный сертификат ни о чем не говорит (у нас и офисных-то зданий с таким сертификатом пока мало), но для иностранных игроков такого рода сертификаты помогают быстрее понять, о каком типе объекта идет речь.

В этом году проект номинируется на премию CRE в номинации «Лучший склад 2012».

От себя добавлю, что если у склада нет сертификата BREEAM, LEED или FM Global, это еще не значит, что это плохой склад. Поэтому маркетинговые войны, у кого есть какой сертификат, это пока вторично - но что важно: девелоперы уже несколько лет максимальное внимание уделяют качеству продукта, чего не было раньше, развивают рынок, и делают современный склад еще более интересным, безопасным, энергоэффективным для клиента. И это - хорошо!

Остается пожелать данному проекту и его собственнику дальнейшего успешного развития и новых сделок. Насколько я знаю, до объявления новых сделок нам как раз недолго ждать.