Зачем властям девелопмент?

ГУП «Московское имущество» хочет реализовать 25 проектов коммерческой недвижимости, общая площадь которых составит около 240 тысяч кв. м. Объем средств, необходимых на реконструкцию — 3 млрд. рублей, половину из которых выделит ГУП. Остальные деньги предполагается найти, продав ненужные объекты либо занять. Рассматривается и возможность создания государственно-частного партнерства. Частные инвесторы в таком партнерстве могут участвовать на условиях дальнейшей льготной аренды воздвигаемых объектов. О том, насколько этот проект перспективен, вам расскажут наши эксперты.

Зачем московские власти хотят входить в девелопмент?

Вячеслав Юрченко, ведущий аналитик «Эспро Девелопмент»

Видимо, это решение вынужденное. Фактически это означает, что на рынке не нашлось покупателя на эти объекты. Поскольку все они находятся на какой-то стадии строительства, то заморозка не выгодна городу. Для этого нужно, чтобы кто-то взял на себя девелоперские обязанности, в данном случае  ГУП «Московское имущество», и закончил строительство объекта. Редевелопмент объектов достаточно сложный, длительный процесс. За редким исключением, для инвестора такие проекты оказываются слишком рискованными, а их доходность недостаточна. Поэтому для снижения рисков при реализации таких проектов требуется участие города. Продать объекты можно, но фактически по стоимости земли, что не устраивает видимо собственника (город). С учетом сложности проекта, большими рисками при реализации и невысокой доходностью инвестора покупка таких объектов может быть привлекательна только при бросовых ценах, которые, в свою очередь, не могут устроить город. 

Алексей Богданов, директор департамент офисной недвижимости, партнер S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge

Сегодня продать такие объекты дорого невозможно, цель московских властей - капитализация объектов с дальнейшей продажей в будущем. 

Мария Копылова, руководитель департамента коммерческой недвижимости «Новое Качество»

В ситуации, которая сложилась на сегодняшний день, такой девелопмент не вызывает доверия. И складывается ощущение, что это заведомо убыточные проекты. Сейчас предложение намного превышает спрос, а заявленные объекты пока неконкурентоспособны. Если конечно, в данной ситуации ГУП не действует на два шага вперед, т.е . задействует эти площади, видя в перспективе увеличение спроса.

Полина Кондратенко, директор департамента оценки и консалтинга Colliers International

Выбор стратегии продавать, строить или эксплуатировать в каждом конкретном случае зависит от долгосрочных приоритетов компании.  В условиях текущего кризиса продавать девелоперские проекты в большинстве случаев более чем невыгодно, если вообще возможно.  Вопрос осуществления девелопмента в условиях кризиса неоднозначен.  Если есть возможность привлечения дешевого финансирования, а местоположение и характеристики проекта позволят ему быть успешным на момент ввода в эксплуатацию, то реализация таких проектов может являться целесообразной и выгодной для девелопера.

Зайцев Кирилл, директор BLUESTONE GROUP

Честно говоря, данное решение властей кажется несвоевременным и крайне странным. В очередной раз возникает ощущение, что появился бюджет, который надо осваивать.

В настоящий момент Москва не испытывает недостатка в офисных площадях, а выделенные средства лучше пустить на достройку замороженных объектов, дабы Москва не превратилась в кладбище недостроя.

Насколько будут востребованы данные площади у арендаторов? 

Вячеслав Юрченко

Учитывая общие тенденции на рынке коммерческой недвижимости, логично предположить, что с арендаторами будут проблемы. Площади, сдаваемые в аренду городом, пользуются стабильным спросом, поэтому, скорее всего, заполнить объект арендаторами, пусть и не сразу, получится. Другое дело, что коммерческие условия аренды могут оказаться совершенно непривлекательными для инвестора.

Алексей Богданов

Если объекты будут качественными, а уровень арендных ставок будет приемлемым, арендаторы найдутся.

Мария Копылова

Трудно сказать. Сейчас они востребованы не будут, так как это первичный рынок, местоположение невыгодное: они не просто далеко от центра, но даже далеко от метро. Кроме того, районы, в которых будут расположены указанные проекты, никогда не пользовались особой популярностью. В любом случае, ставки должны быть очень привлекательными для арендаторов.

Полина Кондратенко

Востребованность площадей у арендаторов зависит от большого пула факторов:

- местоположение,

- функциональное назначение,

- структурные и инженерные характеристики,

- размеры помещений,

- наличие отделки,

- качество управления в объекте,

- качество маркетинговой политики (включая ценовую политику) и многих других.

Поэтому однозначно сказать о востребованности помещений невозможно.  Можно только упомянуть, что если объект построен в нужном месте, требуемого качества, соответствует характеристикам спроса и собственник ведет правильную маркетинговую стратегию, то помещения будут востребованы.

Зайцев Кирилл

В данный момент рынок предлагает достаточное количество качественных помещений по разумным ценам. Таким образом, спрогнозировать разумный спрос на данные объекты крайне сложно.

Удастся ли ГУП привлечь деньги частных инвесторов на реализацию заявленных проектов? 

Вячеслав Юрченко

Думаю, что нет. Все-таки если эти проекты будут реализовываться, то за счетсобственных средств ГУПа. На рынке купли-продажи сейчас много более инвестиционнопривлекательных предложений.

Алексей Богданов

Свято место пусто не бывает, если условия инвестирования будут сулить инвесторам интересную доходность, то инвесторы будут. Скорее всего, ими окажутся дружественные московским властям структуры.

Мария Копылова

Думаю, что пока инвесторам не станет четко понятно, что они из этого извлекут, привлечь их деньги будет довольно сложно. А, судя по сообщению, ГУП сам пока подтверждает, что «частным инвесторам неинтересны условия, которые может предложить город».

Полина Кондратенко

Удастся ли в проекты привлечь частных инвесторов, зависит от условий, которые этим частным инвесторам будут предлагаться. Чтобы проекты были интересны, условия сотрудничества должны быть прозрачны и позволять обеспечивать адекватные уровни доходности, которые в текущих условиях достижимы лишь для редких проектов.

Зайцев Кирилл

Сомневаюсь, что в данный момент привлечение дополнительных средств от частных инвесторов будет посильной задачей.