Коротко о главном: офисная недвижимость

Приближается конец года. А в это время принято подводить итоги и делать прогнозы на будущий год. Для кого-то этот год выдался не совсем удачным, кому-то удалось вопреки кризису подняться на ноги и взять ситуацию в свои руки. До наступления новогодних праздников мы рассмотрим все сегменты коммерческой недвижимости и увидим, кто вступает в Новый год с наименьшими потерями. На этой неделе рассмотрим офисную недвижимость. О ней вам расскажут наши эксперты.

Как, по-вашему, изменилось лицо офисной недвижимости в 2009 году?

Елена Просветова, ведущий эксперт-аналитик по маркетингу,  департамент консалтинга компании GVA Sawyer

Отметим снижение арендных ставок и цен продажи по сравнению с докризисным уровнем на 40-50% Средневзвешенные арендные ставки  в классе А составили $600-800/ кв.м в год (здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы) – ЦАО, $450-650 – вне делового центра города, в классе В+ $350-500/кв.м в год, В- $200-350/кв.м.

Уменьшилось количество новых проектов на рынке, приостановлено строительство многих объектов в связи с нехваткой финансирования. Некоторые девелоперы пересмотрели концепцию своих проектов

Уменьшение спроса по сравнению с прошлым годом составило около 40%. Сегодня арендная активность доминирует над чистым поглощением. Доступность качественных площадей по снижающимся арендным ставкам и льготы для новых арендаторов побуждают компании к смене офисов, так общий объем занятых площадей увеличивается не существенно. Очень много сделок направленно на «перезаключение» текущих договоров аренды, что связано с желанием арендаторов оптимизировать затраты на аренду.

Вячеслав Лимонов, генеральный директор компании «Новое Качество»

Главный тренд, на наш взгляд, разворот рынка к арендатору и покупателю.

Максим Гасиев, генеральный директор Colliers International

С начала осени на рынке офисной недвижимости можно наблюдать некоторую стабилизацию. Спрос на офисные помещения значительно оживился во II-III кварталах 2009 г. по сравнению с концом 2008 г. – I кварталом 2009 г.  Это, прежде всего, связано со снижением арендных ставок (коммерческие условия в настоящий момент более соответствуют требованиям рынка, чем полгода назад) и готовностью собственников сдавать помещения в качественных офисных центрах с уже выполненной отделкой, в том числе разбивая их на более мелкие блоки. Для удержания существующих арендаторов собственники зачастую идут на снижение ставки аренды, однако, снижение может быть незначительным. В связи с этими событиями, основной тенденции текущего года стало стремление арендаторов к улучшению условий аренды. Стоит сказать, что на рынке офисной недвижимости за последние 12 месяцев не было отмечено много переездов. В основном, арендаторы фокусировались на снижении ставки, оставаясь в тех же помещениях, даже в некоторых случаях дополнительно продлевая аренду на 3-5 лет. И основным моментом здесь был тот факт, что ряд компаний ранее снимали площади с излишком (рассчитывая на 10-20% ежегодный рост). Для них самым эффективным способом оптимизации расходов по аренде было достижение договоренности с арендодателем: о возврате «лишних» площадей с возможной оплатой неустойки. Динамика средневзвешенных запрашиваемых ставок аренды с июля 2008 г. по ноябрь 2009 г. демонстровала стремительное падение, однако, начиная с III квартала текущего года можно наблюдать стабилизацию уровня арендных ставок, что является позитивным сигналом.

Денис Евсеев, управляющий партнер KINGSLAND

Рынок недвижимости перевернулся. Рынок стал рынком арендатора. Сегодня арендатор диктует свои условия. Главные тренды – уход с рынка непрофессионалов, переход многих крупных офисных зданий к банковским структурам, падение ставок аренды и продажи до уровня спроса, простой более 20 процентов офисных площадей и борьба за арендатора.

Трущенко Денис, директор по развитию компании Bluestone Group

Безусловно, мы не можем не констатировать, что за истекающий кризисный год на рынке коммерческой недвижимости произошли концептуальные изменения. В первую очередь, речь идет о достижении рынком исторического максимума по ставке аренды/цены продажи в сегменте офисной недвижимости, изменении основного подхода к системе взаимодействий между арендатором – консалтинговыми компаниями  и собственниками зданий. Надо отдать должное всем участникам рынка – девелоперам, собственникам крупных проектом – они смогли силой неимоверных усилий удержать ситуацию по многим знаковым проекта, более того на скорректированных в условиях кризисных обстоятельствах условиях, привлечь новых контрагентов.

Какое главное событие на рынке офисной недвижимости произошло в 2009 году?

Елена Просветова

В 2009 г. было многие компании расторгли предварительные договора аренды, заключенные в 2007-2008 гг. Многим девелоперам в этом году пришлось расставаться с активами, из-за невозможности платить по кредиту и проблем с долгами. К примеру, Сбербанк стал владельцем части проекта (около 50 тыс. кв.м апартаментов) «Город Столиц» (ММДЦ «Москва Сити», девелопер – Капитал Групп), компании договорились о рассрочке долга, превышающего $400 млн, что позволит девелоперу завершить проект в срок. «Альфа банк»  получил в счeт просроченной задолженности от «Kopernik Group» (ранее ГК «МИАН»)  БЦ на Красной Пресне, 22 и БЦ «Северное Сияние» (Правды ул., 26), который банк недавно продал структурам, аффилированные с банком «Развитие-Столица» и девелоперской компанией «Большой город».

Вячеслав Лимонов

Смена владельца «Военторга» - одного из знаковых объектов столицы. Сделка была крупная и совершена на самом пике кризиса.

Максим Гасиев

На рынке офисной недвижимости значимыми событиями можно назвать открытие бизнес-центров «Белая Площадь», «Двинцев», «Павловский», Nordstar Tower, а также покупка компанией Siemens бизнес-центра «Легион II» (29 100 кв. м).

Денис Евсеев

Массированная информационная атака СМИ о прохождение «дна». Событие давшее надежду игрокам рынка, сдвинувшее рынок аренды и продажи с «мертвой точки».

Трущенко Денис

На мой взгляд, рынок в этом году пережил очень много событий, выделять главное в большей степени не целесообразно. Однако надо сказать, что во многом комплексный подход к проблеме выхода из кризиса для многих компаний стал вторым шансом. Уверен, для них – это главные события года, остаться на плаву и продолжать работать.  В плане общего, безусловно, местами позитивного тренда, уместно говорить о возрастающей доли заключенных контрактов аренды на большие метражи по знаковым объектам в среднем ценовом сегменте. 

Дайте краткий прогноз относительно офисной недвижимости в следующем году.

Елена Просветова

В 2010 г. на рынке будет наблюдаться период стабилизации, бурного роста цен, который наблюдался до кризиса, не произойдёт. В целом, период восстановления рынка составит не менее 3-х лет. Сократиться количество нового предложения, в 2010 г. ожидается к вводу 1-1,2 млн. кв.м. офисных площадей (по итогам 2009 г.  – около 1,9 млн. кв.м). Сегодня уровень вакантных площадей превышает 20%. Несмотря на увеличение общего объема поглощения (с 3-4 кв. 2009) по сравнению с предыдущим кварталом, и некоторого «оживления рынка», его уровень вряд ли в ближайшем времени опустится до докризисного уровня (4-5%). Согласно прогнозам GVA Sawyer к концу 2010 г. уровень вакантных площадей в Москве составит около 15%.

Вячеслав Лимонов

Рынок вплотную подошел к решающему моменту и в 2010г., предположительно, что средние цены в секторе вторичной офисной недвижимости вырастут, но не более чем на 6-8% в год. В сегменте первичной недвижимости рост будет несколько ниже.

Максим Гасиев

При сохранении положительных тенденций в экономике мы ожидаем дальнейшего увеличения спроса на рынке офисной недвижимости, снижения уровня вакантных площадей, стабилизации ставок аренды. Мы не прогнозируем существенного колебания ставок аренды на офисные объекты до конца текущего года. Возможны предложения с дисконтами по вводимым в эксплуатацию объектам с высоким уровнем вакантных помещений (которые могут незначительно снизить средневзвешенную ставку аренды в целом по рынку). Вероятнее всего при отсутствии макроэкономических шоков в первой половине 2010 г. ставки не будут существенно колебаться.

Денис Евсеев

Продолжиться положительная динамика четвертого квартала 2009 года – активный спрос на аренду и покупку на минимуме цен. На данный момент в бизнес-центрах класса А и В вакантно  более20 процентов офисных площадей. Такой объем свободных площадей не будет поглощен рынком в первом полугодии 2010 года, поэтому средние ставки аренды будут несущественно колебаться в пределах сегодняшнего уровня . Существенные коррективы может внести только значительное изменение экономической ситуации в мире.

Трущенко Денис

На мой взгляд, характер развития ситуации в целом понятен – он не сильно оптимистичный. На рынке будут продолжаться колебания из стороны в сторону – вверх и вниз по шкале ставки аренды – цены продажи.

Местами мы будем радоваться продвижениям по ситуации вперед, зачастую существенными. Однако, все еще сохраняются высокие риски обращения ситуации в прошлое. Данные риски обусловлены общей мировой коньюктурой различных рынков, косвенно, имеющих безусловное влияние на экономические процессы происходящие в нашей стране.