Технопарк вскладчину? Легко!

Проблем с выделением земельных участков под строительство технопарков для малого и среднего бизнеса в Москве не будет. Об этом сообщил мэр Москвы Юрий Лужков. «Нам необходимо коллективно строить технопарки, вскладчину. Давайте соберемся строить, а землю в городе для этого мы найдем», - заявил он, добавив, что город также не отказывается от широкого строительства бизнес-инкубаторов. Столичные власти приняли решение о выделении 64 земельных участков для нужд малого и среднего бизнеса в городе. Своим мнением на этот счет с вами поделятся наши эксперты.

Осуществим ли план Лужкова о коллективной постройке технопарков «вскладчину»?

Андрей Савин, управляющий партнер юридической фирмы Синергия права

Идея хорошая, но вероятность ее реализации невелика. Вне сомнения финансирование и строительство технопарков должно осуществляться не только за счет средств государства. В идеале, например в Москве, Правительство Москвы должно выделить земельный участок под строительство технопарка и обеспечить его подключение к инженерным сетям на льготных условиях, совместно с коммерческими партнерами построить и эксплуатировать технопарк за счет федерального и местного бюджета, а также средств инвесторов. Целесообразно привлекать в такие проекты профильные университеты или НИИ, которые будет осуществлять научную поддержку и сотрудничество, международные инновационные компании, например Intel и IBM. Но на практике мало кто из потенциальных инвесторов, включая крупные промышленные предприятия, рассматривает возможность вложения средств в технопарки. Это связано со многими причинами, включая долгий срок окупаемости подобных инвестиций и отсутствие подобного опыта в России.

Виталий Антонов, генеральный директор Эспро Девелопмент

В 2006 г. была принята госпрограмма по созданию в РФ технопарков в сфере высоких технологий. Подобные программы существуют и во многих регионах РФ. Согласно данным программам государство и регионы за счет средств федерального и региональных бюджетов осуществляют подготовку земельных участков и обеспечивают создание инфраструктуры. Предполагалось, что бюджетные средства будут составлять около 20% от общего объема инвестиций. Также возможно предоставление налоговых и таможенных льгот резидентам технопарков (дискуссии идут давно), ряд регионов предоставляют льготы по региональной части налога на прибыль.

Теоретически технопарки – рыночный механизм, существующий по рыночным законам и приносящий инвестору доходность на уровне других объектов коммерческой недвижимости. Реально – сейчас в РФ частными инвесторами технопарков в основном становятся холдинги, одно из структурных подразделений которых в будущем будет являться основным резидентом технопарка, поэтому оценить «чистую» инвестиционную привлекательность (для «инвестора-девелопера») по данным проектам нельзя.

Учитывая общую ситуацию на рынке недвижимости, возникшую в послекризисный период, когда количество желающих инвестировать в недвижимость значительно сократилось, о привлекательности технопарков говорить не приходится. Очень многое зависит от администрации и государственных структур. А учитывая существующие проблемы, такие как неразвитость (отсутствие) инфраструктуры, пробелы и частые изменения в законодательстве, большая зависимость от непредсказуемых и непоследовательных действий региональных и федеральных органов власти, различных чиновников, невозможность планирования развития проекта на длительный срок, реализация технопарков в России ставится под большой вопрос.

Существующие «технопарки» мы здесь не рассматриваем, поскольку, в технопарках должно быть:

•    офисные помещения,

•    бизнес-инкубаторы,

•    центры коллективного пользования,

•    лабораторные помещения,

•    складские комплексы,

•    арендное жилье (апартаменты),

•    постоянное жилье,

•    гостиницы,

•    школы и детские сады,

•    медицинские учреждения,

•    торговые комплексы и развлекательные центры, центры общественного питания, спортивные сооружения

•    и т.д.

Отличительные принципы, заложенные в схему реализации программы:

•    Технопарк должен быть самодостаточен и не зависеть от государственного финансирования – государство выделяет деньги исключительно на подготовку земельных участков

•    Технопарк должен быть устойчив к попыткам смены концепции и превращения в обычный объект недвижимости

•    Технопарк должен быть привлекательным для инвесторов, действующих по рыночным схемам, и обеспечивать доходность не хуже, чем другие объекты недвижимости. Результаты деятельности технопарка должны отвечать интересам региона и федерации.

Эвелина Павловская, вице-президент по консалтингу, партнер компании GVA Sawyer

Сама идея технопарка предполагает «выращивание», поддержку малому и среднему бизнесу в виде льготного режима аренды, сопутствующих услуг бизнесу и налоговых преференций. В этом контексте предложение сброситься для строительства такого объекта самому малому бизнесу звучит странно. Функция власти должна заключаться в выделении денег из бюджета на реализацию подобных проектов, соответственно, грамотно управляя им, администрация сможет вернуть потраченное в бюджет через определенное время. Альтернативный сценарий – привлечение для реализации подобной программы крупного инвестора, т.е. создание некого ГЧП.

Андрей Жерноклеев, cтарший консультант отдела промышленной недвижимости и земельных проектов DTZ

В силу многих причин, такой план не представляется нам легко осуществимым.

Кирилл Зайцев, генеральный директор Bluestone Group

Возникает ощущение, что господину Лужкову не дает покоя мысль о реализации объектов ГУП «Московское имущество», о которой говорилось в конце прошлого года. На мой взгляд, основной целью данной инициативы является не строительство бизнес парков как таковых, а именно реализация неликвидного имущества, находящегося в распоряжении города. Я считаю, что подобный план осуществим при дефиците офисных площадей и растущем рынке, но не в ближайшее время. Думаю, Юрий Михайлович придерживается похожего мнения, просто стоит задача, которую надо выполнять.

Распространена ли подобная практика в мире?

Андрей Савин

За рубежом, в частности в США, Сингапуре, Ирландии, где находятся одни из первых и крупнейших технопарков в мире, строительство технопарков как осуществлялось, так и осуществляется при финансировании и с учетом интересов разных учредителей, включая университеты, региональное правительство и коммерческие организации. Но стоит отметить, что основную долю затрат (60-80 %) как правило берет на себя государство, которое кроме прямого финансирования предоставляет различные льготы.

Виталий Антонов

Без комментариев.

Эвелина Павловская

Около 1/3 проектов бизнес-инкубаторов инвестируются специализированными организациями по развитию экономики. Администрации (городов или стран) финансируют до 21% проектов, обычно в рамках общей программы развития экономики. Еще 20% финансируются образовательными и исследовательскими учреждениями.

В США большинство программ-инкубаторов независимые, общественные

Американская Администрация развития экономики очень часто является источником средств для развития программ-инкубаторов, но открытая и функционирующая программа получает не федеральное финансирование ; несколько штатов предлагают центральное финансирование. Арендные ставки и/или клиентские сборы составляют 59 процентов доходов бизнес-инкубаторов, за которыми следуют договора на обслуживание или гранты (18 процентов) и наличные субсидии (15 %).

Андрей Жерноклеев

Практика строительства технопарков через соинвестирование существует во многих странах. В частности - в Индии, где такие проекты финансируются фондами и частными инвесторами. Технопарки пользуются популярностью там, где они представляют собой действующий логичный инструмент для координации и суммирования усилий компаний, а не просто существуют как набор земельных участков, зданий и коммуникаций. 

Кирилл Зайцев

Естественно, проекты бизнес-парков распространены в мире и, зачастую, располагаются в пригородах из-за дефицита мест для застройки. Успех их развития, в первую очередь, зависит от развитой сети общественного транспорта, в т.ч. железнодорожного.

Актуальны ли сейчас подобные проекты?

Андрей Савин

В данный момент в России действует Государственная программа «Создание в Российской Федерации технопарков в сфере высоких технологий», утвержденная Распоряжением Правительства РФ от 10.03.06 № 328-р. Программа предусматривало выделение государством 29 млрд. рублей на строительство технопарков на территориях Московской, Новосибирской, Нижегородской, Калужской, Тюменской областей, Республики Татарстан, Республики Мордовия и г. Санкт-Петербурга в 2006-2010 г.г.  Фактически же в 2009 году было принято решение о прекращении финансирования половины раннее утверждены проектов, а по другим проектам объемы финансирования были значительно уменьшены. Ни один технопарк до конца так и не был построен, федеральное финансирование программы приостановлено полностью.

Тем не менее строительство технопарков является актуальным как для государства, так и для малого бизнеса. Технопарки позволяют создавать кластеры малых инновационных компаний, специализирующихся в определенном секторе и локализованных географически.  Это выгодно как для местных властей, так и для малых предприятий, особенно если учесть льготные арендные ставки. Остается вопрос - кто будет финансировать их строительство, если даже у государства нет на это средств.

Виталий Антонов        

Думаю, что спроса на такие проекты в Москве сегодня пока нет. Слишком тяжело последствия кризиса отразились на коммерческой недвижимости.

Эвелина Павловская

Да, проекты в принципе очень актуальны. Однако, как всегда, управление такими проектами не столь просто, как может показаться на первый взгляд.

Андрей Жерноклеев

Такие проекты актуальны при условии, что они будут именно технопарками, а не недорогими офисами с высокими потолками. На них отмечается заметный спрос со стороны среднего бизнеса. При совокупности благоприятных условий (налогообложение, льготные договора, грамотный подбор соседствующих арендаторов) постепенно может появиться интерес и со стороны малого бизнеса. Но уже сейчас существует конкуренция с Московской областью.

Кирилл Зайцев

Да, проекты актуальны. В первую очередь, есть надежда, что при поддержке правительства, появится возможность сделать ставки аренды доступней, в первую очередь для начинающих компаний. Но, повторюсь, не в данный момент. Лучше озаботиться привлечением средств на достройку замороженных объектов.