Прощупали дно?

В настоящее время игроки рынка коммерческой недвижимости расходятся в своей оценке относительно, так называемого, дна кризиса. Некоторые уверены, что экономика уже начала процесс «выздоровления», а некоторые считают, что это еще не конец. Мы решили спросить наших экспертов, что они думают на этот счет.

Достиг ли российский рынок дна?

Евгений Семенов, директор по инвестициям Knight Frank

По нашему мнению, рынок недвижимости, действительно, можно сказать «достиг дна» – мы наблюдаем это фактически во всех его сегментах. Ставки аренды стабилизировались, уровень вакантных площадей также не увеличивается.

Даррэлл Станафорд, управляющий директор CB Richard Ellis (CBRE) в России и Украине

Рынок коммерческой недвижимости России, просевший с августа 2008 года на 30-40 процентов, сейчас находится на «дне», где останется еще на 12-18 месяцев.

Крис Драйден, управляющий директор компании DTZ Россия

Да, об этом можно говорить применительно к рынкам офисной, складской и гостиничной недвижимости. Вероятно, что ставки аренды на некоторые торговые помещения продолжат снижение в этом году.

Михаил Ильин, управляющий директор НЭО Центр

Думаю, что да. Все, что могло быть остановлено - стоит, цены на площадки под застройку зачастую ниже величины затрат, вложенных в развитие данного участка, а количество сделок с гринфилдом было сведено к минимуму. Хуже быть уже не может. Думаю, что дно было пройдено в 3 квартале 2009 года. Но это далеко не значит, что подъем будет очень быстрым.

Марина Маркарова, управляющий партнер компании MAYFAIR Properties

Судя по тем тенденциям, которые сейчас есть на рынке, можно сказать, что самый спад цен мы уже прошли. В ближайшей перспективе нас ожидает стабильное развитие событий: цены будут держаться на том же уровне, что и сейчас, но с тенденцией к росту.

По каким показателям вы это определили?

Евгений Семенов

Это связано, прежде всего, с общей макроэкономической стабилизацией, признаки которой появились в середине 2009 г. В качестве позитивных сигналов, в частности, можно назвать незначительное сокращение уровня безработицы в стране, частичное возвращение отложенного потребительского спроса.

Даррэлл Станафорд

От быстрого восстановления рынок удерживает низкий спрос и трудности владельцев недвижимости с обслуживанием долгов, вынуждающие их соглашаться на не слишком привлекательные условия аренды или продажи. Спрос стабилизировался, но на гораздо более низком уровне, чем до кризиса. Не думаю, что его объем может резко увеличиться в этом году.

Крис Драйден

Ставки аренды на качественные офисные площади увеличиваются. А также, иностранные инвесторы вновь начинают проявлять интерес к российскому рынку.

Михаил Ильин

Помимо вышеуказанных признаков, хочется отметить, что сделки, в т.ч. публично известные, с наиболее ликвидными активами, начали совершаться все чаще - как с только что введенными в эксплуатацию активами, так и с объектами высокого уровня готовности. С каждым днем на рынке появляется все больше желающих снова вкладываться в недвижимость, в т.ч. в надежде на получение высокого уровня доходности. Самое главное, что это носит не спекулятивный характер, т.к. конечный спрос начал расти.

Данной ситуации не в последнюю очередь способствует то, что только за последние полгода банки существенно - на 5-8% - понизили ставки по депозитам. Т.е. до уровней, которые вынуждают как физических лиц, так и институциональных инвесторов, искать новые способы получения хорошей доходности, т.е. вкладывать в реальную экономику, в т.ч. и в девелопмент.

Марина Маркарова

В четвертом квартале 2009 цены перестали падать, вырос спрос и количество заключаемых сделок . При чем рост этот стабилен - в среднем  на 10 % в месяц.

Застройщики и собственники стали менее сговорчивы и все реже идут на уступки, что свидетельствует, что достигнута точка совпадения цены спроса с ценой предложения.

Как долго еще заемный капитал будет оставаться труднодоступным?

Евгений Семенов

По мнению ведущих экономистов, как в России, так и за рубежом, 2010 год в целом станет годом стабилизации и начала восстановления. Мы наблюдаем постепенный рост интереса арендаторов к проектам в Москве и в наиболее экономически развитых регионах России, хотя эту тенденцию еще нельзя назвать ярко выраженной. В то же время, такие факторы как возникший в результате кризиса дефицит заемного финансирования и повысившийся уровень вакантных площадей будут оказывать сдерживающее влияние на развитие рынка недвижимости в 2010 году.

Даррэлл Станафорд

Оживление инвестиционной активности ожидается ближе к  концу 2010 года и, прежде всего, среди российских компаний, так как они лучше понимают рынок. Возвращение международных инвестиций в российскую недвижимость мы ожидаем во второй половине 2010-2011 годах... Но российские деньги будут как всегда быстрее и агрессивнее, чем зарубежные.

Крис Драйден

Сейчас заемный капитал для качественных инвестиций становится постепенно более доступным - как в российских, так и в международных банках. Заемы на строительство пока не так доступны (за исключением одного или двух исключительных вариантов в недвижимости). В целом,  кредиты будут дорожать и становиться менее доступными в будущем - это справедливо для всего мира. Только лучшие инвестицонные и девелоперские проекты будут привлекать финансирование. Собственный капитал будет вынужденно приобретать большее значение.

Михаил Ильин

Рыночная ситуация привела к тому, что и банки, отмечая снижение рисков в целом по отрасли девелопмента, стали все более охотно предлагать финансирование крупнейшим девелоперам, сохранившим себя в течение кризиса, а также точечно отдельным средним и мелким девелоперам, чьи проекты отвечают критериям собственного участия девелоперов, а также наличия понятного источника средств для обcлуживания и погашения долга.

Думаю, что, в течение 2010 года, преимущественно во 2-ой половине года, объемы рассматриваемых заявок могут существенно возрасти, равно как и снизиться предъявляемые к заемщикам требования и критерии отбора. Однако с учетом всех формальностей банковских процедур, реальный результат может быть виден только к концу 2010 началу 2011 года, когда объемы финансирования могут стать сопоставимыми с предкризисными (с поправкой на большую осторожность самих заемщиков, еще помнящих последствия долговой кабалы).

Марина Маркарова

Безусловно, ситуация с поиском источников финансирования будет оставаться достаточно сложной еще, как минимум, три года.  Но, при этом, можно говорить, что есть тенденция к улучшению, о чем свидетельствует активизация на рынке ипотечных программ: появляются новые игроки – западные банки (например, Nordea), которые ставят в свои задачи работу, как с физическими лицами, так и по ипотечным программам.