Прохоров даст денег на «Сити»?

Экономический кризис принес много проблем столичному правительству, лишившемуся заметной части своего бюджета. В итоге были урезаны расходы почти по всем статьям, в том числе, и на развитие ММДЦ «Москва-сити». Накануне власти выпустили распоряжение, по которому строительство паркинга, киноконцертного зала и элементов городской площади в центральном ядре «Москва-сити» будет осуществлено за счет инвесторов. По некоторым данным, паркинг достроит AFI Development, возводящая рядом Mall of Russia, а ККЗ - структуры Михаила Прохорова. Неоднозначность этого решения оценили ведущие рыночные эксперты.

Зачем Михаилу Прохорову нужен этот инвестиционный проект?

Дмитрий Розанов, коммерческий директор, управляющий партнер компании Bluestone Group

«Москва Сити» в долгосрочной перспективе может приносить неплохие дивиденды на вложенные инвестиции. Особенно, когда речь идет об инфраструктурных проектах, таких как парковка и концертный зал. Необходимость строительства проектов очевидна. В перспективе концертный зал может быть ангажирован под различные целевые нужды и альтернативные проекты.

Вячеслав Аксенов, управляющий партнер, департамент коммерческой и инвестиционной недвижимости Paul's Yard

Сам проект интересен с точки зрения значимости. Киноконцертный зал в одном из самых лучших и крупных торгово-развлекательных центров Москвы. Тем более, сам объект перейдет в собственность инвестора. Подобные комплексы не испытывают дефицита в посетителях, поэтому проект станет успешным и с точки зрения окупаемости.

Дмитрий Сороколетов, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar

Индустрию кинопроката можно отнести к рентабельному бизнесу, при условии, что формат – мультиплекс (много залов в одном кинотеатре), выгодные арендные ставки и желательно сетевой оператор. Учитывая, что Москва Сити пока еще пустует, то кинотеатр там пока процветать не будет. Очевидно, что кинозал будет обслуживать только тех, кто живет/работает/покупает в «Москва Сити.» Когда загрузка «Москва Сити» составит 75-80%, то вероятнее всего, что кинозал начнет себя окупать и тогда интерес Прохорова можно понять.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood

Интерес инвестров к проекту кино-концертного зала, в общем-то, вполне объясним: Москва-Сити масштабный проект, инфраструктуры для него нужно много и она будет востребована. Более того, в текущих рыночных условиях, коммерческие проекты неофисного назначения выглядят более привлекательно, поскольку ситуация на офисном рынке все еще остается достаточно негативной. Что касается непосредственно проекта кино-корцерного зала, то он может быть привлекательным, особенно при возможности включения в него конгрессно-выставочных площадей (о чем шла речь ранее), коих в Москве большой дефицит.

Алексей Филимонов, генеральный директор компании Astera

С моей точки зрения, этот проект может быть коммерчески успешным. У кинотеатров хорошая норма прибыли, и в среднесрочной перспективе, благодаря 3D, этот сегмент остается прибыльным. Плюс кафе, рестораны, фуд-корты, которые будут эксплуатироваться вместе с мультиплексом, пользуются популярностью. Все эти площадки будут востребованы и будут приносить прибыль даже в режиме простой аренды.

С чем могут быть связаны проблемы в привлечении инвесторов в «Москву-Сити»?

Дмитрий Розанов

С самой концепцией проекта, меняются масштабы возводимых зданий, участники проектов, сроки реализации. Все это в комплексе напоминает о некотором непостоянстве в реализации проекта и является риском для многих инвесторов. Дополнительно со стройкой возникает много не до конца решенных вопросов, один из которых парковка на территории проекта.

Вячеслав Аксенов

Наиболее интересные и привлекательные с коммерческой точки зрения проекты уже нашли своих инвесторов. Сложности возникали с привлечением финансирования на строительства паркинга, так как это самая затратная часть проекта, которая не приносит доходов.

Дмитрий Сороколетов

Значимость проекта «Москва Сити» сильно преувеличена, а ставки аренды раздуты. Сам по себе район расположения, транспортные развязки, недостаток  парковочных мест – все это не свидетельствует в пользу такой высокой стоимости этого проекта. Сейчас есть другие интересные проекты в Москве для инвестирования, с меньшим вложением, с более прозрачными арендными ставками, адекватными местоположению. Инвесторы предпочитают вкладывать деньги в проекты ближе к центру города, с меньшей стоимостью реализации.

Константин Ковалев

С общим негативным фоном на рынке офисов. Сегодня инвесторы крайне неохотно идут в новые офисные, тем более масштабные, проекты. Также нельзя сбрасывать со счетов и традиционные проблемы Сити - отставание в развитии инфраструктуры, серьезные обременения для инвесторов по ее созданию.

Алексей Филимонов

Вся проблема с привлечением инвесторов в «Москву Сити» связана с тем, что норма прибыльности на тех проектах, на которые их пытаются привлечь, низкая, а риски связанные со сдачей в аренду большого объема офисных площадей, велики. Плюс очень значительные объемы инвестирования снижают количество возможных участников до единиц. На сегодняшний день это проблема любого крупного проекта на территории Российской Федерации.

Почему власти, так много говорившие о создании в Москве Международного финансового центра, не способны обеспечить инвесторов и девелоперов необходимой сопутствующей инфраструктурой?

Дмитрий Розанов

Глобально, проект сам по себе очень «тяжелый» с финансовой точки зрения и в условиях меняющихся экономических ситуаций, первоначальные бюджеты в инвестирование также корректируются в сторону роста, что рождает необходимость привлечения частных инвесторов. 

Вячеслав Аксенов

Отсутствие средств на столь масштабный и затратный проект. Не рассчитали.

Дмитрий Сороколетов

Сейчас (и об этом не раз говорил и сам г-н Лужков) у Москвы наблюдается дефицит бюджета. Поэтому логично, что сейчас пересматриваются все инвестиционные проекты, в которых предполагалось участие города собственными средствами из бюджета. Это основная причина, что многомиллиардные затраты такого проекта город брать на себя не будет. Гораздо проще профинансировать данный актив средствами привлеченных инвесторов, а потом провести расчет с городом долями.

Константин Ковалев

Без комментариев.

Алексей Филимонов

Для создания международного финансового центра нужно в первую очередь решать вопросы бизнес-среды: эффективность судебной системы, предсказуемость фискальных органов, профессионализма работников, уровень образования, борьба с коррупцией. Как только будут решены принципиальные моменты, связанные с функционированием бизнеса, офисы будут строиться, как грибы после дождя. Государство должно построить в первую очередь инфраструктуру на уровне дорог, связи. А офисы будут строить частные инвесторы.