Куда смотрят инвесторы?

Рост российской экономики не обошел стороной рынок коммерческой недвижимости, темпы восстановления которого даже превысили ожидания его участников. Так, аналитики консалтинговой компании Jones Lang LaSalle зафиксировали 52%-ный рост общего объема инвестиций по итогам 2010 года (до $4,919 млрд), тогда как ранее прогнозировали лишь 23%-ное увеличение. Кроме того, повысился и интерес к российскому рынку недвижимости со стороны иностранных инвесторов: объем их вложений составил 21% в 2010 по сравнению с 16% годом ранее. О предпочтениях инвесторов в коммерческую недвижимость и причинах их относительно слабого интереса к рынку размышляли эксперты, опрошенные порталом Arendator.ru.

Ожидаете ли Вы в 2011 году роста рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России, а также увеличения доли иностранного капитала на нем?

Игорь Пущен, заместитель директора департамента инвестиционных услуг Colliers International

Мы ожидаем роста количества сделок во всех сегментах коммерческой недвижимости, а также уменьшение доли офисного сегмента в этих сделках. В 2011 году, в отличие от 2010 г., мы не ждем таких же темпов развития инвестиционного сектора, т.к. достаточно много объектов уже сменило своих владельцев.

Кристофер Питерс, директор отдела исследований рынка CB Richard Ellis

2010 год показал значительный рост объема заключенных сделок по сравнению с 2009 годом (2169 млн евро по сравнению с 952 млн евро в 2009 году). Это по крайней мере говорит о возврате на рынок местных инвесторов. Мы ожидаем небольшой дальнейший рост и в 2011 году, хотя по нашим прогнозам, основной поток инвестиций пойдет от российских инвесторов. Большинство иностранных инвесторов должны увидеть возврат устойчивого спроса и роста спроса на рынке, прежде, чем ожидать значительных инвестиций.

Алексей Шумкин, руководитель проектов департамента структурирования и оценки девелоперских проектов консалтинговой группы «НЭО Центр»

За последнее время иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России сократились до минимального уровня, поэтому их уменьшение в дальнейшем уже вряд ли возможно. Однако и существенного роста ждать не стоит. Рынок недвижимости восстанавливается плавными темпами, в связи с чем, приток иностранного капитала в данную отрасль ожидается постепенным.

Дмитрий Сороколетов, управляющий директор NAI Becar

Думаю, приток иностранных инвестиций в 2011 г. вряд ли увеличится больше, чем на 10%. Более, текущее положение дел даже может ухудшиться: слишком быстрый рост цен на нефть может вызвать большие сомнения у возможных инвесторов о перспективности российского рынка.

Виталий Антонов, генеральный директор «Эспро Девелопмент»

Мы ожидаем роста инвестиций на рынке коммерческой недвижимости в целом, т.к. отложенный спрос на аренду коммерческой недвижимости превышает объем новых площадей, вышедших на рынок, и в течение ближайших 1-2 лет на рынке может вновь возникнуть дефицит предложения. Это в свою очередь подтолкнет вверх арендные ставки и повысит доходность инвестиций в недвижимость. Мы ожидаем ощутимый рост доли иностранных инвестиций в российскую недвижимость, т.к. в кризис иностранные инвесторы практически прекратили свою активность на этом рынке, в связи с чем рост доли иностранных инвестиций будет как минимум следствием эффекта низкой базы.

Сергей Канаев, коммерческий директор технопарка Nagatino i-Land

Да, ожидаем. Процентов на 15-20%. Стабильный спрос на российские активы поддерживается рядом факторов, среди которых высокие цены на нефть, укрепление рубля и фундаментальная недооцененность активов. Доходность коммерческой недвижимости в настоящее время составляет 7–11% в зависимости от вида (торговые комплексы, склады, офисы, гостиницы).

Михаил Смотрицкий, вице-президент Storm Properties

По нашему мнению, произойдет небольшой рост инвестиций в российскую экономику, в сферу коммерческой недвижимости, скорее всего, нет.

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»

При условии сохранения хотя бы умеренно-позитивных общеэкономических тенденций, мы ожидаем продолжения восстановления строительного сектора в 2011 году. Мы прогнозируем, что рост будет наблюдаться как в сегменте инфраструктурного строительства (финансируется преимущественно государством), так и в сегменте коммерческого и жилищного строительства (в основном, частное финансирование). Мы ожидаем, что объем строительного рынка в 2011 году вырастет до $150-160 млрд.

Существуют ли различия в предпочтениях российских и иностранных инвесторов в коммерческую недвижимость?

Игорь Пущен

Иностранные инвесторы отличаются более консервативным подходом, поскольку риски ведения бизнеса в России для них менее понятны. Они обладают меньшим административным ресурсом и опытом взаимодействия с властями. В связи с этим иностранных инвесторов интересуют, в первую очередь, готовые объекты высшего качества, управление которыми связано с наименьшим уровнем риска. Также зачастую иностранный инвестор более требователен структуре владения активом и склонен к сделкам прямой купли-продажи объекта, стремясь минимизировать риск оспаривания титула собственности, что не всегда устраивает локального собственника.

Российские инвесторы часто готовы приобретать объекты, предъявляя менее жесткие требования к договорам аренды и доле сданных в аренду помещений.

Кристофер Питерс

Перед кризисом на рынке превалировали иностранные инвестиции. В настоящий момент мы наблюдаем обратную ситуацию. Иностранные инвесторы очень боятся рисковать и в связи с этим в посткризисный период они, прежде всего, будут фокусироваться на высококлассных институциональных международных проектах, в основном офисных, где существуют долгосрочные договоры аренды, надежные арендаторы и ставки аренды наиболее приближенные к рыночному уровню. Там, где существует небольшой долг, от инвесторов требуется подтверждение платежеспособности  собственным акционерным капиталом. Международные банки медленно возвращаются на рынок, но в основном для того, чтобы финансировать доходные проекты, а не для финансирования нового строительства.

Алексей Шумкин

Однозначно на этот вопрос ответить нельзя. Как среди российских, так и среди иностранных инвесторов есть компании, готовые инвестировать только в определенные сегменты недвижимости, на которых специализируются. Если говорить о предпочтения, то, безусловно, речь идет только о самых интересных проектах и об уровне принимаемых рисков. Так, например, юридическим рискам иностранные инвесторы уделяют намного больше внимания, чем российские. Сегодня основной тип иностранных инвесторов – это инвестиционные фонды, занимающиеся инвестированием средств в наиболее привлекательные проекты различных сегментов недвижимости.

Дмитрий Сороколетов

Российские инвесторы предпочитают складскую и торговую недвижимость, иностранные предпочитают офисы и реже - торговые центры.

Виталий Антонов

Российские инвесторы обладают короткими деньгами и инвестируют в строительство, а иностранные институциональные инвесторы обладают длинными деньгами и инвестируют во владение недвижимостью. Это относится ко всем секторам коммерческой недвижимости.

Сергей Канаев

Пока пропорция 85 х 15 % в пользу российских инвесторов. Западные побаиваются выходить на рынок из-за многих факторов, в т.ч. из-за бюрократизма и волокиты согласований.

Михаил Смотрицкий

Безусловно. различия существуют. Иностранные инвесторы предпочитают инвестировать в готовые объекты класса «А» с прогнозируемым денежным потоком от арендаторов в Москве, Московской области, Санкт Петербурге и некоторых других городах «миллионниках». Российские инвесторы, конечно, тоже предпочитают такие объекты, но в некоторых случаях готовы инвестировать в собственные проекты на стадии “green field”.

Максим Клягин

На наш взгляд, различия не существенны. Превалирует в этом отношении торговая и офисная недвижимость.

Какие главные проблемы препятствуют массовому притоку иностранных инвестиций на российский рынок?

Игорь Пущен

Конечно, это коррупция и бюрократия, неразвитая законодательная и финансовые системы. Однако не менее важным фактором является и изменения, которые принес с собой кризис в западные экономики. Это и контроль за трансграничными сделками с целью удержания инвестиций в национальных экономиках и ужесточившиеся требования самих инвесторов, что является логичным ответом на невозможность долгосрочного прогнозирования в текущем рынке. И, конечно же, меньшая прозрачность российского рынка также усугубляет ситуацию, так как вложения в недвижимость всегда носили долгосрочный характер и инвесторы должны быть уверены в будущем рынка.

Кристофер Питерс

Отсутствие уверенности среди иностранных инвесторов – это основное препятствие. Это является результатом отсутствия прозрачности ведения сделок, неразвитости земельного права, обеспокоенности в отношении прав собственности и прав на объекты недвижимости, а также в отношении коррупции. Кроме того, в разгар экономического кризиса на международном рынке значительно уменьшилось число фондов, и другие страны являются для них более приоритетными, чем Россия. Существенный недостаток высококачественных проектов в России также является препятствием: международные инвесторы весьма неохотно ивестируют в объекты класса B, расположенные вне центрального региона.

Алексей Шумкин

Главная проблема заключается в наличии общих рисков, связанных с экономической и политической ситуацией в стране. Кроме того, со стороны иностранных инвесторов существуют определенные требования с точки зрения юридических и экологических рисков, удовлетворить которые собственники коммерческих объектов могут далеко не всегда.

Дмитрий Сороколетов

Во-первых, это отсутствие на рынке качественных предложений по адекватной цене; во-вторых, иностранных инвесторов отпугивает постоянно меняющее законодательство, которое не дает гарантий сохранности условий, на который иностранный девелопер пришел на рынок изначально. Поэтому иностранные компании с большей готовностью покупают уже построенный, функционирующий бизнес, чем нежели вкладывают в девелопмент. В-третьих, для иностранных инвесторов существуют более выгодные альтернативы с меньшей степенью рисков и большей ставкой капитализации; например, Бразилия, Индия и Китай.

Виталий Антонов

Одним из важнейших факторов, влияющим на приток иностранных инвестиций на российский рынок в последние 3 года, было отсутствие свободных денег у инвесторов. По мере выправления ситуации с ликвидностью, у инвесторов сохранялись ограничения по возможностям вложений в высокорисковые рынки, к которым они относят и российский рынок, введенные и отслеживаемые советом директоров с целью защиты интересов акционеров. Многие фонды были ограничены территорией своей страны, и в случае с европейскими инвесторами даже другие страны Евросоюза были для них под запретом. Основные риски, связываемые с нашей страной, это повышенный уровень коррупции и непрозрачность правовой системы. Такое восприятие российской экономики является существенным ограничителем при принятии решений в пользу инвестиций в российский рынок.

Сергей Канаев

Строительные рынки крупных российских городов по-прежнему монополизированы. Их контролируют 3–5 столичных или местных компаний, приближенных к власти. Крупные западные компании, которые из-за передовых технологий и высокой производительности труда способны обвалить цены, на наши стройплощадки не пускают. В целом число иностранных компаний на российском рынке коммерческой недвижимости внушительно. В прошлом году официально на российском рынке работало более 700 иностранных компаний из 45 стран. Подавляющее их количество было задействовано в качестве подрядчиков строительства. 

Михаил Смотрицкий

Многие иностранные инвесторы просто «закрыли» для себя российский рынок коммерческой недвижимости в настоящий момент по причине высоких политических рисков и более прогнозируемой экономической «инфраструктуры» других развитых и развивающихся рынков коммерческой недвижимости в Европе и Азии.

Максим Клягин

Низкий уровень диверсификации экономики в целом, т.е. отсутствие актуальных альтернатив для инвестиций вне сырьевого сектора, корпоративные и административные риски.

Всю исчерпывающую информации о предпочтениях инвесторов и перспективах рынка инвестиций в коммерческую недвижимость России Вы сможете получить на организуемом информационно-аналитическим порталом по коммерческой недвижимости Arendator.ru III ежегодном форуме «Финансирование коммерческой недвижимости», который состоится 17 февраля 2011 г. в Lotte Hotel Moscow.