Министерства для туристов

Правительство Москвы обсуждает возможность размещения гостиниц в зданиях министерств и ведомств, которые освободятся после переезда чиновников за МКАД. О целесообразности перепрофилирования таких объектов рассуждали наши эксперты

Как вы оцениваете идею перепрофилирования ведомств в гостиницы?

Станислав Ивашкевич, заместитель директора по развитию, индустрия гостеприимства , отдел стратегического консалтинга и оценки компании CB Richard Ellis

В первую очередь, необходимо оценить эту проблему с такой стороны. Около 10-15 % потока бизнес-туристов - это люди, которые приезжают в эти министерства. Следовательно, если министерства «уйдут» в другие районы, то там нужно будет создавать новую инфраструктуру, а этот объем туристов «уйдет» из центра, что, безусловно, отразится на средней цене и на загрузках, то есть цены будут падать.

Поэтому в принципе к перепрофилированию мы относимся положительно, но каждый случай индивидуален, нужно смотреть на расположение здания, его состояние, наличие мест для парковки, и т.д.

Любовь Шишенина, маркетолог-аналитик  ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Учитывая архитектурные особенности зданий министерств и ведомств, потенциал их местоположения и сформировавшиеся деловые и туристические потоки в местах их нахождения, можно с уверенностью говорить, что развитие гостиниц на базе такого фонда будет наиболее приемлемым с точки зрения интеграции в городскую инфраструктуру и пользы для общества.

Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty

Я считаю, что в принципе такое великое переселение чиновников нецелесообразно.

Нужно смотреть, какие ведомства имеют значение, как для жизни города, так и в качестве памятника архитектуры. И их, по моему мнению, необходимо оставить. К таким объектам можно отнести здание МИДа. А вот Министерство сельского хозяйства, Следственный комитет, Совет Федерации  можно и перенести, перепрофилировав здания под гостиницу.

Марина Усенко, исполнительный вице-президент и руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ

Мы не знаем, о каких конкретно административных зданиях идет речь, потому оценить эту инициативу проблематично. При попытке размещения гостиницы в существующем здании собственник  может  столкнуться с рядом сложностей, в том числе с менее эффективным распределением площадей и, вследствие этого, более  высокой стоимостью управления  объектом. Один из  реальных московских примеров - гостиница Москва, где девелопер  вынужден вписывать высококлассную гостиницу в рамки снесенного здания исторической гостиницы, которое должно быть полностью восстановлено. В результате спроектированная гостиница имеет существенный элемент «лишних» площадей, что отразится на эффективности ее операционной деятельности.

Фактором  неэффективного использования площадей можно в некоторой степени пренебречь в случае гостиниц  стандарта «5 звезд», где операционная маржа традиционно высока (особенно, по европейским меркам). В случае же с перепроектированием административных зданий, вряд ли можно рассчитывать на отель выше, чем 3-4 звезды, а для них  увеличение доли «лишних» площадей, которые нельзя эффективно использовать по гостиничному назначению, будет очень чувствительна.

В целом озвученная идея интересна, однако непонятно ее практическое применение. Отмечу, также, что ведомственные здания в большинстве своем старой советской постройки, с высокой долей физического и морального износа в инженерных сетях и планировочных решениях, В этом случае  наиболее логичным  может быть полный снос объекта и новое строительство.

Ольга Павлик, руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International

При существующей острой нехватке гостиничных номеров в Москве идея создания отелей на месте правительственных зданий, безусловно, хороша, однако труднореализуема. Гоcтиница - очень сложный с конструктивной точки зрения объект, при возведении отелей предъявляются определенные требования к площади номеров и коммуникациям. В число зданий министерств и ведомств, которые могут быть перепрофилированы в гостиницы, возможно, попадут единичные объекты, с коридорно-кабинетной планировкой, но даже в таком случае потребуются серьезные инвестиции для разводки коммуникаций в здании. А в некоторых случаях оптимальным вариантом может стать снос здания и строительство на его месте нового.

Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino i-Land

Это вопрос неоднозначный. В целом, требования к современным гостиницам кардинально отличаются от реалий, которые могут предложить  довольно старые, в большинстве своем, ведомственные здания. Вместе с тем, особенно учитывая  отсутствие земли в центре и запрет на точечную застройку,  это может быть практически единственным шансом обеспечить столицу достаточным количеством гостиниц.

Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж компании NAI Becar

Думаю, использовать бывшие здания ведомств под гостиницы – очень выгодно, но еще больше они подходят под апарт-отели, т.к. все объекты расположены в центре Москвы, и инвестиции в их перепрофилирование достаточно быстро отобьются из-за ошеломляющих цен за кв. м жилья в данном районе.

Какие еще могут быть варианты использования освободившихся площадей?

Станислав Ивашкевич

Это  могут быть разные категории гостиниц. Аппарт – отели, о которых говорится в мэрии,  - это не гостиницы. Скорее всего, перепрофилироваться эти помещения будут в жилье.

Любовь Шишенина

Дополнительно можно предположить размещение здесь высших учебных заведений и социально-просветительских  учреждений, например библиотек, музеев, социальных центров и др. В любом случае решение по каждому зданию должно приниматься коллегиально, с привлечением специалистов из различных отраслей. Самый главный вопрос – это то, насколько новый  функционал этих зданий будет соответствовать окружающей инфраструктуре, насколько он будет учитывать потребности проживающего здесь населения, пешеходного потока, потенциала транспортной среды и других факторов.

Алексей Могила

В целом, проект может быть реализован. Однако возникает ряд возможных проблем. Во-первых, если все министерства и ведомства переделают под гостиницы, то в городе возникнет избыток гостиничных площадей. Что тогда делать с ними? Во-вторых, встает вопрос управления перепрофилированными объектами. От этого отчасти зависит и успешность, прибыльность проекта. Сомневаюсь, что российские управленцы смогут вытянуть такой большой объем.

Марина Усенко

В целом ведомственные здания спланированы по принципу офисов, а не гостиниц, потому их логичнее было бы перепрофилировать именно в офисные центры. Однако такая трансформация противоречит городской политике по ограничению офисного строительства в центре Москвы. Гостиничные объекты, особенно те их элементы, которые размещают номерной фонд, спланированы по принципу жилья.

Ольга Павлик

Решение о конечном виде использования зданий министерств и ведомств будет приниматься в каждом конкретном случае по-разному. В зависимости от конструктивных особенностей объектов и их расположения в них могут быть размещены как объекты социально-культурного назначения, так и апартаменты либо офисы.

Одним из вариантов использования правительственных объектов может быть их перепрофилирование под офисные здания. Однако с учетом планов Правительства снизить транспортную нагрузку на центр, вероятнее всего, здания министерств и ведомств будут использованы для размещения объектов социального и культурного назначения: учебных заведений, музеев и т.д. В отдельных случаях может быть принято решение о переводе зданий министерств и ведомств в жилой фонд.

Сергей Канаев

Думаю, нужно рассматривать  каждое здание в отдельности,  а, если говорить в целом, то, кроме гостиниц,  это может быть обычный набор, присущий  инфраструктуре любого мегаполиса: все те же офисы, апартаменты, торговые и  всевозможные социальные учреждения.

Сергей Чагин

Учитывая эксклюзивное расположение зданий, они также могут быть использованы под офисы.

Какой объем инвестиций может потребоваться для одного такого объекта?

Станислав Ивашкевич

Инвестиции могут составить около 5000 долларов за квадратный метр.

Любовь Шишенина

Определить объем инвестиций станет возможным при определении объема высвобождающихся площадей и с учетом местоположения объекта, а также других факторов. Объем инвестиций будет зависеть также от нового функционала здания,  глубины его инфраструктуры и проч.

Алексей Могила

Следует оценить насколько то или иное здание подходит под гостиницу. Многие ведомства, например МИД, специально строились именно для таких целей. Поэтому прежде чем делать из него жилое помещение необходимо провести анализ планировок, инженерных систем.

Марина Усенко

Оценить стоимость перепрофилирования не беремся - в задаче слишком много неизвестных.

Ольга Павлик

Если иметь в виду перепрофилирование под гостиницы, то в случае реконструкции объем инвестиций составит не менее $50 000 за номер (для гостиницы категории 3 звезды). При новом строительстве затраты на 1 номер оцениваются в сумму от $80 000.

Сергей Канаев

Стоимость такого «перепрофилирования» зависит от будущего назначения и состояния здания, в котором оно досталось инвестору. И вот тут разброс может быть весьма значительным - от 500$ до 3000$ за кв.м.

Сергей Чагин

Инвестиции в перепрофилирование здания ведомства, допустим, в апарт-отель в отделке shеll-and-core могут составить порядка $1000-1500 за кв. м, т.е. при площади в 40 тыс. кв. м инвестору придется потратить не менее $40 млн., не говоря уже о возможном выкупе объекта.