Преображение «Эмерала»

Власти Москвы разрешили построить ТК площадью 230 тыс. кв.м. на месте бывшего вещевого рынка «Эмерал» на МКАД, который должен иметь спортивный комплекс общей площадью 10 тыс. кв.м. и парковку на 4,5 тыс. кв.м. Проект потребует $350-450 миллионов инвестиций. О целесообразности строительства ТК на данном участке рассуждали наши эксперты.   

Насколько оправдано открытие такого МФК на месте «Эмерала»?

Дмитрий Онофрей, консультант отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International

С учетом того, что с другой стороны МКАДа расположен ТРЦ Vegas, строить еще один суперрегиональный торговый центр в данном месте нецелесообразно как с точки зрения ухудшения транспортной ситуации, так и с точки зрения конкуренции. Для города, возможно, лучше было бы иметь в этом месте спортивный комплекс или арену профессиональной направленности  (которая фактически по проекту займет менее 5% от площади комплекса).  Уместна в этом месте была бы и гостиница  3*. Но для частных инвесторов такой проект был бы неинтересен. Если рассматривать только торговое назначение, то формат одноэтажного крытого рынка позволил бы конкурировать с ТРЦ Vegas за счет другого товарного ассортимента и целевой аудитории.  

Александр Шелухин, директор по инвестиционным проектам ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Размещение крупного многофункционального комплекса с торговой и спортивной составляющей в данном районе (рядом с крупной транспортной развязкой на МКАД) вполне оправдано. Объект с интересной концепцией, включающей большую спортивную зону, найдет свою аудиторию даже при наличии крупных торгово-развлекательных комплексов по соседству (ТРЦ Вегас, находящийся на реконцепции аутлет Brand City (бывший Вэй Март)).Стоит отметить, что одна из первоочередных задач при реализации данного проекта - создание условий, позволяющих не допустить ухудшение транспортной ситуации в данном районе.

Ольга Ильина, директор в службе развития бизнеса консалтинговой группы «НЭО Центр»

Открытие МФК на месте «Эмерала» является достаточно спорным моментом, т.к. район местонахождения отличается высокой транспортной загруженностью и постоянными пробками. Более того, наличие поблизости таких раскрученных и популярных торговых центров, как Vegas и «Твой дом» могут значительно усложнить его выход на рынок.

Илья Красильников, ведущий специалист по работе с брендами NAI Becar

Я считаю, что открытие ТЦ на данной территории не оправдано ввиду наличия сильного конкурента рядом и довольно частых автомобильных заторов. Спортивный комплекс, возможно, будет пользоваться спросом, но в данном случае встаёт проблема посетителей, готовых поехать ради него на МКАД. Изначально, несколько лет назад, на данном участке планировался МФК, включающий в себя торговую и гостиничную составляющую, а также автотехцентр. Возможно, этот проект мог бы быть реализован на этой территории.

Наталья Чепрукова, генеральный директор компании Delta estate

Открытие МФК вместо «Эмерала» совершенно оправдано. Удобный подъезд как на общественном транспорте, так и на частном. С моей точки зрения, большой плюс в том, что на месте беспорядочного рынка будет организован цивилизованный ТЦ, спортивный комплекс и офисный центр.

За какой срок реально освоить указанный объем инвестиций?

Дмитрий Онофрей

Не менее 2-х лет при отсутствии внешних факторов, препятствующих реализации проекта - включая недостаток финансирования и административные сложности.  Основные технические сложности может вызвать проектирование и строительство спортивной части МФК.  

Александр Шелухин

С учетом количества предполагаемых работ по проекту и объема инвестиций, способного достичь суммарного показателя на уровне  $500 млн., реализация в 3-х летний срок будет очень хорошим временным показателем.

Ольга Ильина

Срок окупаемости проекта может составить порядка 7-10 лет.

Илья Красильников

Если проект еще не согласован, то указанный объём инвестиций может быть освоен примерно за 3 года.

Наталья Чепрукова

Без комментариев

Как вы оцениваете перспективы данного проекта?

Дмитрий Онофрей

С текущими заявленными параметрами - сдержанно. Например, размер парковки 4500 кв. м, что составляет порядка 180 машиномест, явно недостаточен для объекта площадью 230 000 кв.м. Такой парковки хватит только для обслуживания спортивного комплекса. Несмотря на то, что в целом рынок торговой недвижимости Москвы пока не насыщен, в данном конкретном месте появление очередного крупного торгового центра не является необходимостью.   

Александр Шелухин

В условиях финансовой нестабильности на макроэкономическом рынке за реализацию проекта  более 200 тыс. кв. м с  таким масштабом инвестиций может взяться лишь очень серьезный игрок, имеющий опыт в реализации подобного рода задач. Инвестор в результате должен получить крупный стабилизированный актив и увеличить капитализацию. При этом вряд ли вложенные средства вернутся в менее чем 10-летний срок.

Ольга Ильина

Важнейшим аспектом в реализации проекта по строительству ТЦ «Эмерал» является создание качественной и интересной концепции. Учитывая, что будущий торговый центр будет соседствовать с ТРЦ Vegas, объектом, который планомерно набирает обороты и достиг уже приличных показателей посещаемости, ООО «Эмерал» необходимо будет найти свой конкурентоспособный формат, который сможет «зацепить» покупателя.

Илья Красильников

С точки зрения торговли перспективы туманные. Буквально напротив находится большой по площади и насыщенный арендаторами «Вегас», который принимает достаточное количество посетителей и имеет возможность привлечь новые бренды. Также «Вегас» активно вкладывается в рекламу. Выбор арендаторов достаточно ограничен, и было бы нецелесообразно заполнять новый ТЦ теми же магазинами.

Наталья Чепрукова

Перспективы отличные. Не хочется повторяться, но место давно «насиженное». Жители мегаполиса привыкли за много лет пользоваться услугами рынков вещевого и продуктового. Добавится спортивная тема, станет намного комфортнее.