Imperia Tower: продажа по частям

22 ноября в «Москва-Сити» открылась башня Imperia Tower. Владелец соинвестора проекта MosCityGroup Павел Фукс заявил, что компания в дальнейшем может продать свою долю. По его оценке, стоимость башни составляет около $500 миллионов. Насколько адекватна данная цена, рассуждали наши эксперты.

Почему Павел Фукс решил продать свою долю в башне?

Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar

Скорее всего, господину Фуксу нужны финансы для того, чтобы строить вторую очередь башни. От продажи данной части этого проекта освободится довольно большое количество денег, а так как здание уже будет открыто и введено в эксплуатацию, следовательно, оно будет стоить дороже, чем на стадии строительства.

Ярослав Дарусенков, заместитель руководителя отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International

Предполагается лишь возможность продажи построенного объекта. При этом, скорей всего, в любом случае в ближайшее время башня будет наполняться, что впоследствии увеличит стоимость продажи. Как правило, девелоперы продают свои объекты сразу после ввода в эксплуатацию в зависимости от разных целей: согласно выбранной стратегии компании, для финансирования других проектов, для погашения обязательств перед кредиторами и т.д.

Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Во-первых, MosCityGroup нужно достраивать башню «Евразия», плюс вторая очередь «Империи», на всё это нужны не малые деньги. Во-вторых, проект «Москва Сити» на сегодняшний день не является очень востребованным на рынке, и быстро сдать в аренду площади и начать получать с этого доход вряд ли получится, поэтому гораздо разумнее продать этот проект и вложить деньги в следующий.

Александр Ксендз, директор по работе с финансовыми институтами консалтинговой группы «НЭО Центр»

Целью продажи принадлежащих Павлу Фуксу площадей в «Империи» может быть снижение долговой нагрузки и связанной с нею избыточной нагрузки по обслуживанию кредитов, равно как и необходимость перекредитования других проектов.

Кто может выступить потенциальным покупателем?

Сергей Чагин

Возможно, покупателем может выступить какой-нибудь крупный инвестфонд, либо какая-то крупная компания, но я сомневаюсь, что покупатель появится уже в ближайшее время. В перспективе, купить башню могут такие крупные игроки, как РЖД, Газпром или Роснефть. Может быть, потенциальный покупатель будет иметь интерес купить всю башню, а потом продавать по частям за большие деньги, но в таком случае возникают определённые риски. В целом же, думаю, что продажа всей башни маловероятна. Возможно, она будет продана по частям.

Ярослав Дарусенков

В связи с масштабом и эксклюзивностью объекта контингент потенциальных покупателей всего комплекса целиком крайне невелик. Гораздо больше шансов реализовать комплекс по частям, в зависимости от его назначений (офисы, апартаменты).

Алексей Рябичев

Сложно сказать, но мне кажется если такой покупатель и появится, то это будет российская компания из банковской или сырьевой отрасли, которая хочет инвестировать в недвижимость. Также структуры Сулеймана Керимова могут проявить интерес к этому предложению.

Александр Ксендз

Потенциальными покупателями могут стать крупные инвестиционные фонды, банки, крупные сырьевые компании, диверсифицирующие свои вложения. Покупателем может стать и компания, нуждающаяся в собственном офисе.

Адекватна ли названная стоимость башни с точки зрения рынка?

Сергей Чагин

Я думаю, что цена вполне адекватна с точки зрения рынка.

Ярослав Дарусенков

Высококачественные офисные объекты класса А в Москве в настоящее время могут продаваться за 3500–4000 долл. за 1 кв. м. Однако с учетом значительного объема башни заявленная стоимость в 500 млн. может быть адекватной – получается порядка 2500 долл. за 1 кв. м. В случае продажи комплекса после его наполнения стоимость может увеличиться.

Алексей Рябичев

Данная цена вполне адекватна и находится «в рынке». Однако сама по себе сумма 500 млн. долларов сужает круг потенциальных покупателей и делает объект недоступным для большинства инвесторов.

Александр Ксендз

Стоимость всей башни при продаже ее одному покупателю с учетом дисконта, может стоить 750-800 млн долл. Павлу Фуксу принадлежит 50% компании "Флэйнер Сити", реализующей проект. При условии продажи всех помещений обоими партнерами, помещения Фукса могут стоить порядка 375-400 млн. долл. Если же он будет продавать только свою долю, а оставшиеся 50% на рынок не выйдут, он сможет получить до 420-470 млн. долл. Однако это при условии того, что он не продавал принадлежащие ему имущественные права на помещения (как известно, в 2007-2011 гг. в башне продавались апартаменты).