Из вагона в кассу

Столичные власти рассматривают возможность строительства многофункциональных комплексов, в которые пассажиры будут попадать при выходе из подземки. От сдачи в аренду площадей  метро получает не более полумиллиарда рублей в год, а власти хотят увеличения доходов минимум до 10 миллиардов в год. Идея такова, что метрополитен будет совладельцем построенных площадей. Перспективы создания подомных комплексов обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете данную инициативу в целом, потенциал подобного формата и интерес инвесторов к нему?

Елена Лисина, заместитель директора отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE

Идея создания коммерческих площадей с непосредственным доступом из метро далеко не новая. В Москве уже есть ряд торговых  объектов – в частности ТРЦ «Европейский», Охотный ряд, ТРЦ «Принц-плаза» и т.д., с организацией доступа непосредственно из метро. При условии создания грамотной концепции, учитывающей,  в том числе конкурентное окружение, торговый проект у метро обречен на успех, так как основной фактор успешного функционирования ТРЦ – это удобная транспортная и пешеходная доступность, а также высокий пешеходный трафик, который, в частности, обеспечивает непосредственная близость станции метро. Что касается формата МФК с непосредственным доступом из метро, то здесь ситуация осложняется, так как потоки для различных функций не должны пересекаться, а в некоторых случаях (как например, для офисных и гостиничных площадей) доступ посторонних посетителей должен быть ограничен.  Интерес инвестора к любому проекту нужно, в первую очередь,  рассматривать с точки зрения его экономической целесообразности. В данном случае все будет зависеть от доли метрополитена в проекте, которая будет являться для инвестором обременением по проекту.

Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle

Данная инициатива является одним из путей решения проблемы финансирования московского метрополитена. Однако важно обдуманно подойти к решению этого вопроса, поскольку возле большинства станций метро обычно очень плотный трафик и переплетение транспортных и пассажиропотоков. Такая концепция, например, действует в торговом центре «Европейский», но транспортная ситуация здесь крайне затруднена. Чтобы избежать подобных проблем, следует применять данный формат (вход в торговый центр из метро) на тех станциях, которые расположены дальше от центра и изначально не характеризуются сильной загруженностью.  

Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Идея перспективная, она определенно вызовет интерес, как среди инвесторов, так и ритейлеров (сетевых и не сетевых). Станции метро стабильно создают высокие покупательские потоки. При профессиональном подходе к разработке маркетинговых концепций будущих торговых центров и грамотной их реализации, объекты гарантированно будут пользоваться высоким спросом у своей целевой аудитории. В первую очередь, у людей, которые для передвижения по городу используют метро.

Александр Зуйков, руководитель проект департамента консалтинга S.A. Ricci

Инициатива строительства МФК с выходами к ним из подземки является перспективным, т.к., позволяет пассажиропотоку в метро попадать беспрепятственно в МФК. Интерес инвесторов зависит от доходности, которую получит инвестор. Однако доходность МФК  с выходами со станций метро будет несколько ниже, чем при строительстве аналогичного объекта на удалении 100м – 300м от метро, т.к., большие затраты инвестор понесет на перенос и вынос коммуникаций (рядом со станциями метро, в пределах садового кольца, коммуникации имеют очень большую плотность), к тому же инвестору придется решать вопрос  с паркингом, т.к., строительство подземного паркинга рядом с метро потребует дополнительных затрат, либо придется искать доп. участок рядом для строительства надземного паркинга, либо рассмотреть вариант строительства паркинга на верхних этажах МФК.

Дарья Брюховецкая, ведущий консультант NAI Becar Москва

«Если речь идет о том, что МФК станут частью наземных станций метро, то могу отметить, что в Москве такие станции есть, правда их пока не так много. Успешность проекта будет зависеть от многого – к примеру, от того, насколько развит микрорайон рядом со станцией метро, есть ли там какие-то крупные объекты, например, университеты. МФК на тех станциях, которые являются проездными, где пассажиропоток не так велик, как на других станциях – очевидно, будут менее успешными. Я думаю, что наиболее интересными для инвесторов данного проекта будут конечные станции, с которых люди разъезжаются в область, как, например, Выхино.

Насколько реалистично выглядят минимальные ожидания  прибыли в 10 млрд?

Елена Лисина

Не могу прокомментировать. Это будет зависеть от планируемых к строительству площадей, доходности проекта и доли метрополитена в проекте.

Юлия Никуличева

Сложно оценить ожидания прибыли – все может напрямую зависеть от станции метро, где будет расположен многофункциональный комплекс.

Ольга Збруева

На данный момент очень сложно судить о реалистичности ожидаемой прибыли с будущих торговых центров, т.к. не ясно, в каком количестве их построят, какого формата и площади.

Александр Зуйков

Ожидание дохода в 10 млрд., руб, выглядит достижимой целью, т.к., коммерческий потенциал объектов метрополитена пригодных для размещения торговли сейчас значительно занижен. Это объясняется договорами аренды заключенными лет так 10 назад, когда ставки аренды были совершенно на ином уровне.

Дарья Брюховецкая

На мой взгляд, проект будет интересным для инвесторов, но для его реализации необходимо деятельное участие государства, так как реализация данного проекта потребует много согласований. Кстати, непонятно, как будут делиться доли собственности между властями, инвесторами и девелоперами. В общем, пока не очень ясны детали данного проекта, чтобы дать четкую оценку ожиданиям его прибыльности.

Не вызовут ли данные объекты - затруднений для пешеходного трафика в районе метро, неудобств для пассажиров?

Елена Лисина

При строительстве крупного объекта, например ТРЦ, с зоной охвата намного превышающий район расположения Объекта, могут возникнуть сложности с пешеходным трафиком на станции метрополитена (это можно наблюдать на примере ТРЦ «Европейский» зоной охвата которого является практически весть город). Однако, при строительстве сравнительно небольших площадей, которые будут ориентированы, прежде всего, на жителей района расположения Объекта, значительного изменения пешеходного трафика в районе станции метро не должно произойти.

Юлия Никуличева

Безусловно, эта проблема может возникнуть. Необходимо произвести верные расчеты и правильно спроектировать объект, чтобы минимизировать нагрузку.

Ольга Збруева

Избежать возникновения затруднений для пешеходного и  автомобильного трафика поможет индивидуальный грамотный подход к каждому отдельному проекту. Необходимо максимально точно исследовать потенциал местоположения конкретной территории под конкретный объект. Речь идет об оценке таких важных факторов, как: характер окружающей среды (жилая застройка, социально-демографические показатели), уровень спроса на те или иные товары и услуги, максимально эффективный состав арендаторов для данного проекта; конкурентное окружение, существующие и перспективные транспортные потоки, наличие или отсутствие возможности для организации паркинга, соответствующего формату объекта и т.д. Для удобства пассажиров метро очень важно организовать дополнительный доступ в торговый центр непосредственно из метро. При этом потоки, направленные на выход в город, не должны пересекаться с покупательскими потоками объекта.

Александр Зуйков

Крупные МФК рядом с метро вызовут затруднения движения пешеходного трафика, т.к., крупные МФК будут привлекать трафик с других станций метро, на которых отсутствуют МФК способные удовлетворить покупательские потребности трафика метрополитена. Как пример ТРЦ «Европейский», пассажирский трафик на переходах в метро «Киевская» с 18:00 до 20:00 подвержен серьезным затруднениям (иногда приходится стоять в людских пробках по 10 – 15 минут), и эти затруднения связанны не только с хлынувшим в метро людским потоком по окончании рабочего дня, но и с тем, что ТРЦ «Европейский» стал за время своего существования местом проведения досуга для десятков тысяч москвичей.

Дарья Брюховецкая

Сложно сказать, вызовут ли объекты затруднения у пассажиров – тут все будет зависеть от грамотности концепции данных МФК».