Что в статусе тебе моём

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников сформировал законопроект, по которому данное ведомство получит право утверждать перечень, границы и предметы охраны исторических поселений регионального значения. На данных участках комитет сможет регламентировать строительные и реставрационные работы, а также согласовывать регламенты размещения рекламы. При этом центр города должен получиться статус исторического поселения федерального значения. Проект зон охраны, исходя их которого, будет описан предмет охраны и границы Петербурга как исторического поселения, уже разработан уже проходит экспертизу. Особенности статусов исторических объектов в Петербурге и правила работы участников рынка на них обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете текущие правила, для застройщиков, исходя из охранного законодательства?

Александр Соколовский, глава представительства Консалтинговой группы «НЭО Центр» в Северо-Западном федеральном округе.

К сожалению, текущие правила не позволяют в полной мере осуществлять градостроительную деятельность в исторической зоне города. Поэтому застройщикам и другим участникам рынка недвижимости необходимо четко понимать правила реализации проектов и условия работы с данным сегментом и территорией. Соответственно, рассматриваемая законодательная инициатива направлена на закрепление таких правил и условий. Основное, чтобы в данных вопросах существовало постоянство и прозрачность. 

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg

В настоящее время действует закон КГИОП, который определяет и регламентирует действия застройщика и власти в установленных охранных зонах. Есть утвержденные процедуры работы в охранных зонах,  есть выявленные объекты культурного наследия, а также есть исторические дома и дома, охраняемые КГИОП, на  которые  в совокупности распространяется действия закона КГИОП. Застройщики, которые работают в охранной зоне КГИОП, пользуются следующими «инструментами»: историко-культурная экспертиза проекта, признание аварийности здания с невозможностью устранения, а также получение официальных писем из КГИОП об отсутствии культурной ценности здания, утверждения проекта застройки в КГИОП. Ранее были популярны и такие методы, как отступы от предельных параметров.  Заключение по необходимым для застройщика документам  чаще обосновано политической ситуацией в городе и рассматривается администрацией в каждой конкретной ситуации индивидуально.

Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network

Дело не в том, адекватные правила или нет, делать их более жёсткими или менее жёсткими. Вопрос в том, как сохранить объекты культурного наследия. На сегодняшний день нет регламента, нет прозрачных правил по которым выстраиваются взаимоотношения между инвестором и властью. У государства нет денег на восстановление и поддержание всех памятников. Необходимо  привлекать инвесторов, но нужно понимать, что проекты для них должны быть интересными, то есть  прибыльными.

Александра Смирнова, директор департамента брокериджа NAI Becar в Санкт-Петербурге

На сегодняшний день существует большое количество ограничений, касающихся вновь выявленных объектов культурного наследия. Застройщиков заставляют сохранять внешнее и внутреннее единство здания, тем самым ограничивая их в вопросах перепланировок и сохранения полезной площади в помещении. Все это может сказаться на проекте, и в итоге сделать объект менее прибыльным.

Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real

В целом, принятие законопроекта, который наделит КГИОП более широкими полномочиями в сфере охраны памятников, верное решение. Но это только один из шагов, который должен быть сделан на пути сохранения и реновации культурного наследия Санкт-Петербурга.

Правила нужно сделать более жёсткими или менее жёсткими?

Александр Соколовский

Полагаю, что они должны удовлетворять интересам как застройщиков, так и города и его граждан. Главное, соблюдение баланса интересов, взаимных прав и обязанностей, способствующих развитию города и реализации проектов.  

Николай Пашков

Говорить о том, что введение утвержденного перечня исторических поселений сильно усложнит деятельность застройщиков в пределах охранных зон преждевременно. Сильные игроки строительного рынка и реставрации, которые имели предыдущий опыт работы в охранных зонах, достаточно быстро смогут адаптироваться в новых «ужесточениях». Однако дополнительная бюрократия может отпугнуть потенциальных «малых» инвесторов в исторический центр, и город столкнется с тем, что и так сильно изношенные здания исторического центра абсолютно никому станут не нужны в том виде, как их предлагают и контролируют. КГИОП должен гармонично подходить к прогрессу, учитывая опыт зарубежных коллег.  Нужно качественно  разделять исторический «курятник», «стойло» и «конюшню» от «барского дома», и если что-то из этого разрушено или аварийно - учесть возможность реконцепции. В любом случае, расширение полномочий КГИОП, безусловно, положительно скажется на сохранении исторической структуры поселений и позволит избежать архитектурных ошибок предыдущих лет.

Борис Мошенский

На мой взгляд,  если  компания  берет на себя  обязательства по восстановлению объекта культурного наследия, и готова вложить огромные  деньги, которые сможет получить только через 20-30  лет (а такие  сроки окупаемости внедвижимости неинтересны), то можно предоставить инвестору налоговые льготы, как для юридического лица. Тогда другие проекты этого инвестора  будут более прибыльными. Или, например, передать вместе с памятником архитектуры земельный участок, где  будет ясна экономика. Участок, на котором инвестор  может  что-то  построить, для того чтобы получить свою прибыль. Необходимо создать регламент, прозрачные правила, опираясь на европейский  опыт, который мы не раз приводили в  своих исследованиях и работах. Западный опыт показывает, что компании выгодно в своем  портфеле объектов иметь объектов культурного наследия, так как она получает льготу по какому- либо налогу  в целом. Таким образом, компания  получает  прибыль  больше  чем ее конкурент, который не имеет подобного объекта. В этом случае все сбалансировано: государство не тратит деньги, здания восстанавливаются, а инвестор получает прибыль.

Александра Смирнова

На мой взгляд, в текущие правила для застройщиков необходимо внести изменения, то есть, сделать их менее жесткими.

Валерий Трушин

Еще более важный шаг, должен быть сделан в сторону реконструкции центра города, поскольку если не реанимировать текущие памятники, то их состояние  будет еще более плачевным. Вопрос состоит в том, как это реализовать на практике.

Как бы вы обозначили границы в центре Петербурга для создания зоны исторического поселения  федерального значения?

Александр Соколовский

На мой взгляд, для определения границ зоны исторического поселения федерального значения можно учитывать несколько параметров: использовать территорию «золотого треугольника» и подробно анализировать перечень охранных объектов КГИОПа.

Николай Пашков

Сектор со средним радиусом в 3-3.5  км от Петропавловской крепости, захватывающий Васильевский остров, Петроградский район, Центральный район до Московского вокзала, Витебского вокзала и часть Адмиралтейского р-на.

Борис Мошенский

Затрудняюсь ответить.

Александра Смирнова,

Что касается обозначения границ в центре города, то этого бы я делать не стала, поскольку все должно решается индивидуально в зависимости от ликвидности конкретного проекта.  

Валерий Трушин

Затрудняюсь ответить.