О судьбах московских рынков

Столичные власти сформировали концепцию модернизации 27 сельскохозяйственных рынков, находящихся в некапитальных строениях. 12 из них могут быть переформатированы в новые торговые центры совокупной площадью 320 тыс. кв. м, а на месте остальных, будут сооружены многоярусные паркинги и ТПУ. Из 27 некапитальных сельхозрынков к началу 2015 года оставят лишь один — на пересечении Каширского шоссе с Ореховым бульваром на юге Москвы. Данный рынок сделают капитальным, а 11 рынков будут использованы под многоярусные паркинги, культурные центры и транспортно-пересадочные узлы. Три участка будут отведены под объекты питания и благоустройство. На остальных 12 к 2016 году будут функционировать современные ТЦ. Перспективы переформатирования московских рынков обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете данную инициативу, считаете ли что акцент нужно делать на переформатирование рынков в ТПУ и парковки или в торговые центры?

Александр Морозов, менеджер проектов департамента стратегического консалтинга, Knight Frank

Прекрасная инициатива по легализации и декриминализации городского пространства. Решение транспортных задач города за счет данных территорий – прекрасная идея. При этом создание ТПУ не противоречит созданию в комплексе и торговых площадей. При правильном планировании ТПУ в состав которых входит ряд коммерческих функций – получается синергетический эффект: выигрываю люди (удобное ехать), собственники/инвесторы (выше востребованность) и город (снижается нагрузка на транспортную сеть.

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE

Ответ на вопрос о том, что оптимально построить на месте сельскохозяйственного рынка, будет индивидуальным в каждом конкретном случае. Так, например, в варианте расположения рынка около узловой станции интенсивного пассажирского трафика логичным будет строительство ТПУ. В случае дефицита стрит-ритейла и возможностей для жителей района закупать свежие фрукты и овощи, логичным будет строительство капитальных эко и фермерских торговых площадей. В случае, если рынок является приватизированным, стремление максимализировать прибыльность, скорее всего, приведет к строительству торгового центра. При этом не следует забывать и о возможности строительства культурных объектов, парков и зон отдыха, спортивных объектов. Сама по себе инициатива переформатирования некачественных объектов в качественные является хорошей. Главное при этом, однако, обеспечить принятие правильного решения относительно функционального предназначения вновь планируемого объекта. А вот в этом процессе, как показывает практика, может быть много «подводных камней».

Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer

Общего рецепта нет, так как все зависит от местоположения каждого конкретного объекта. Рынок - это «прикормленное» торговое место, однако, современный торговый центр без паркинга невозможен, и, соответственно, перепрофилирование должно в любом случае предполагать создание парковочных мест, что может быть затруднительно и дорого обеспечить в густо-застроенных районах. Кроме того, торговая функция предполагается и в рамках создания ТПУ.

Маргарита Трофимова, директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Мск

Идея властей по модернизации 27 сельскохозяйственных рынков, находящихся  в некапитальных строениях, безусловно, носит позитивный характер. Понятно, что импульсом данного решения стало закрытие самой крупной овощебазы «Покровка» 14 октября. Похоже, что проблема нелегального бизнеса и обострение криминальной обстановки на подобных рынках в Москве достигла своего пика. Вопрос в другом, насколько реально сегодня успешное переформатирование данных рынков, не получим ли мы повторение истории с Черкизовским рынком, на базе которого еще в 2009 году планировали создать спортивные объекты, но до сих пор данная площадка пустует, а вещевой рынок лишь переместился по ту сторону Щелковского шоссе?

Олег Рыжов, исполнительный директор ROSS Group

С точки зрения населения, такая инициатива наиболее сильно ударит по наименее состоятельному населению, все-таки именно сельскохозяйственные рынки предоставляют этой группе людей достаточно качественную продукцию по самым приемлемым ценам. Не секрет, что продуктовые дискаунтеры не всегда предлагают качественный товар, а качественные супермаркеты просто недоступны значительной доле населения по цене. В этом смысле переформатирования рынков в экобазары с фермерским рынком кажется мне наиболее целесообразным. С другой стороны, переформатирование рынков в ТПУ и парковки действительно сможет в определенной степени решить острую транспортную проблему, хотя и не могут сыграть в этом решающую роль. С моей точки зрения, в переформатированию надо подходить выборочно, то есть по каждому конкретному рынку принимать отдельное решение в зависимости от конкретного района, сложившейся конкретной среды, транспортной ситуации.

Какого формата торговые объекты должны появляться на месте бывших рынков, сколько могут составить инвестиции в создание 320 тыс. кв. м  таких площадей?

Александр Морозов

Следует ожидать строительство профессиональных торговых центров – современные качественные объекты с профессиональной концепцией и пулом известных международных и федеральных операторов. Возникновение именного таких объектов обусловлено частным характером инвестиций и потребностью в заемном финансировании – профессиональные ТЦ являются понятным с точки зрения финансовых потоков и высокодоходными инвестиционными проектами.  Стоимость строительства 320 тыс. кв. м таких площадей обойдется в районе 500 млн. долларов (стоимость земли не учитывается).

Валентин Гаврилов

Если говорить именно о торговых площадях, то наиболее предпочтительными для города вариантами видятся стрит-ритейл и торговые центры районного масштаба, желательно с сохранением возможности для жителей закупаться свежими фруктами и овощами.  Для формата качественных торговых центров районного масштаба на строительство 320 тыс. кв. м площадей может потребоваться около 0,5 млрд. долларов США.

Марианна Романовская

Судя по заявленным размерам объектов - это формат районных торговых центров. Инвестиции в реализацию всех 320 тыс. кв м в целом можно предположительно оценить около 650 -700 млн дол.

Маргарита Трофимова

Принимая решение о строительстве на местах рынков новых торговых центров или ТПУ нужно внимательно рассматривать каждый отдельный случай. Во-первых, многие из этих рынков относились к предприятиям социальной сферы, обеспечивая малоимущее население товарами по низким ценам. Какую альтернативу город предложит населению? Кроме того, учитывая, что сегодня торговые центры в Москве строятся очень активно, необходимо очень внимательно оценивать конкурентную среду того района, где планируется закрытие рынка. Например, в непосредственной близости к той же базе «Покровка» уже сегодня успешно функционируют, либо строятся такие центры как «Пражский пассаж», «Ашан», «Вегас» и другие. Кстати, нельзя забывать и о самой, пожалуй, главной проблеме столицы – транспортной доступностью.

Олег Рыжов

Торговый центр среднего уровня с наличием на его территории фермерского рынка, кажется мне наиболее оптимальным решением. Инвестиции могут составить по предварительным оценкам от 35 до 50 тыс. рублей на квадратный метр площади такого торгового центра. Конечная цена квадратного метра будет зависеть от строительных нюансов, состояния инженерных сетей, разрешительной документации и много другого.

Какие районы города сейчас наиболее застроены подобными устаревшими и несистемными рынками?

Александр Морозов

На самом деле, подобные рынки распределены в Москве по районам достаточно равномерно – практически в каждом присутствует хотя бы один, и редко когда в районе их оказывается больше 3-4-х.

Валентин Гаврилов

Данные объекты могут быть найдены по всей территории Москвы. В данном контексте нельзя особо выделить какой-то район, кроме, возможно, юго-западного направления, где таких рынков относительно немного.

Марианна Романовская

Не все рынки устарели. К данной категории отнюдь нельзя отнести, например, Даниловский и Дорогомиловский. В советское время рынки, как и овощебазы, предполагалось равномерно размещать по административным районам города.

Маргарита Трофимова

Большинство сегодняшних рынков расположены на серьезном отдалении от метро и имеют плохие подъездные автомобильные пути. И, наконец, чаще всего данные рынки расположены в достаточно депрессивной промзоне, куда вряд ли захочется поехать семье на выходные. Только учитывая и устраняя все негативные факторы каждой отдельной территории, имеет смысл принимать решение о строительстве на месте рынка нового торгового центра.

Олег Рыжов

Затрудняюсь ответить