Особенности невского ритлейла

Порядка 4 млн кв.м  коммерческих  площадей в ближайшие годы будут сформированы в спальных районах Петербурга. Некоторые считают, что это может перенасытить рынок стрит–ритейла. Сейчас почти все девелоперы строящие  жильё, имеют в своем портфеле целый пакет встроенных помещений в рамках ЖК. Рынок стрит–ретейла в новых районах  города насыщен предложением. Однако, по причине того, что многие новые районы расположены  в отдалении от главных торговых магистралей, объекты подолгу ждут арендаторов и покупателей, что толкает владельцев менять стратегию управления такими площадями. Однако, создав пул арендаторов, девелоперы с их помощью решают проблему насыщения проектов социальной инфраструктурой. Обстановку в сегменте стрит-ритейла в Петербурге обсудили наши эксперты.


Как вы оцениваете количество и качество стрит-ритейла в Петербурге в целом?

Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real

Развитие стрит-ритейла вполне нормальная практика для крупных городов. В Петербурге существуют три основные категории помещений стрит-ритейла с точки зрения локации. Первая – сформированные торговые коридоры – Невский пр., Большой пр. Петроградской Стороны, Московский пр., Владимирский пр. Во-первых, они привычны для покупателей, а, во-вторых, обладают постоянным высоким автомобильным и пешеходным потоком. Вторая категория стрит-ритейла – магистрали, расположенные в спальных района у метро. Третья – места в глубине районов, где располагаются в основном магазины формата «у дома», а также различные предприятия сферы услуг. Что касается качества помещений стрит-ритейла, то каждый отдельный объект имеет свою историю. В основном среди требования арендаторов к «стриту» можно выделить наличие полного пакета документов, наличие воды и необходимого количества электричества, договорных отношений с ТСЖ (это конечно помимо основных моментов, связанных с расположением, планировкой и пр.)

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге

Если говорить о количественных показателях рынка Петербурга с точки зрения стрит-ритейла, то рынок неоднороден. Естественно, что в центральных районах он более насыщен, на окраине – менее. Поэтому целесообразно проанализировать количество объектов стрит-ритейла на разных магистралях. Наибольшее количество магазинов представлено на Московском, Невском и Ленинском проспекте, проспекте Энгельса, проспекте Просвещения. Очевидно, что в случае протяженных магистралей общее количество магазинов на них выше. Поэтому целесообразно посмотреть на плотность размещения магазинов на магистралях Санкт-Петербурга. С этой точки зрения наиболее насыщены объектами стрит-ритейла такие магистрали, как Невский проспект, Большая Конюшенная улица, Большой проспект ПС, улица Рубинштейна, а также Владимирский проспект и улица Восстания. В среднем, на проанализированных магистралях плотность составляет 4,3 магазинов на каждые 100 метров. В целом, по городу, среди всех объектов стрит-ритейла наибольшую долю занимают рестораны и кафе (около 20%), далее идут объекты сферы услуг (18%), магазины одежды, обуви и аксессуаров (14%), товары для дома, а также сфера красоты и здоровья занимают по 12% соответственно. Мы видим, как этот рынок развивается, сегментируется. Некоторые улицы приобретают ярко выраженную специализацию, это касается уже не только ресторанной улицы Рубинштейна, но и fashion на Большом проспекте Петроградской Стороны, luxury  на Большой Конюшенной, обувного Владимирского и т.п.

Ксения Гревцова, консультант по торговой недвижимости сегмента «Премиум» компании МАГАЗИН МАГАЗИНОВ

Исторически стрит ритейл в Питере концентрировался в центре города, где были все условия для него – большие витрины, отдельные входы, и т.д. Еще пару лет назад – за помещение на Невском бились несколько арендаторов. Появление новых ТЦ - снизило спрос на стрит со стороны фэшн брендов.

Елена Прозорова, консультант - аналитик отдела  консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network

Затрудняюсь ответить.

Людмила Рева, директор ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate

Объем коммерческих встроенных площадей с учетом заявленного объема ввода проектов КОТ, на мой взгляд, составит менее 4 млн. кв.м. Как правило, доля коммерческих функций в рамках жилых проектов составляет 5-10% в зависимости от высотности зданий. Говорить о перспективе перенасыщенности рынка стрит-ритейлом не приходится, так как в большинстве случаев вопрос создания качественной инфраструктуры в рамках новых жилых массивов стоит крайне остро и, напротив, ощущается дефицит предложения. Действительно, девелоперы сегодня меняют отношение к управлению встроенными помещениями в проектах КОТ, делая выбор в пользу профессионального проектного брокериджа, управления площадями и последующей продажи актива уже как готового бизнеса на значительно более выгодных условиях. Это позволяет застройщику самостоятельно контролировать качество коммерческой инфраструктуры проекта и повышать объемы продаж жилой недвижимости за счет создания привлекательной среды.

Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге

На сегодняшний день коммерческая встройка является наиболее ликвидным товаром на рынке коммерческой недвижимости, именно поэтому спрос на данные объекты в ближайшее время будет расти. Разумеется, самыми востребованными объектами являются помещения площадью от 50 до 150 кв. м., расположенные в местах пересечения интенсивных транспортных и пешеходных потоков.

Насколько сильно стрит-ритейл в центральных районах города отличается от стрит-ритейла в спальных районах?

Валерий Трушин

Вероятность того, что в новом доме будет меньше проблем с подведенными коммуникациями несколько выше. Рентабельность же встраиваемых помещений во многом зависит от локации. Например, если помещения располагается в спальном районе около метро, то в этом случае арендаторами могут выступать банки, рестораны и кафе, салоны связи с соответствующими ставками аренды. Чем дальше помещение расположено от метро, тем больше ставки снижаются, а арендаторами выступают различные продуктовые и хозяйственные магазины «у дома», салоны красоты, небольшие медицинские и ветеринарные клиники.

Владислав Фадеев

Отличия между центральными и спальными районами достаточно существенны. Как и следовало ожидать, в центральной части города выше доля ресторанов и кафе, магазинов одежды, а в спальных районах преобладают услуги для населения и товары для дома.

Ксения Гревцова

Сейчас строительство новых коммерческих площадей в центре Петербурга почти не ведется, к тому же есть обременения, связанные с памятниками архитектуры + проблемы с парковкой. В связи с чем, появление новых качественных жилых комплексов в спальных районах Санкт–Петербурга оттянули на себя сопутствующие товары, в которые входят такие категории как: продукты у дома, химчистки, парикмахерские, аптеки, ювелирные, строительные материалы и др. Девелоперы новых жилых комплексов научились учитывать потребности ритейла, который размещается на первом этаже дома, и дают им качественное предложение, которое выигрывает по сравнению с предложением в центре города. Как факт, в центре на стрите почти не осталось магазинов детских товаров – они ушли в спальные районы – в дома, где большую часть квартир занимают 2-х, 3-х комнатные квартиры (дома, где большую часть занимают квартиры - студии – не рассматривают).

Елена Прозорова

Если рассматривать стрит-ритейл центральных районов на улицах, не относящихся к основным торговым коридорам, то разница не большая. Основное отличие это не такая высокая концентрация, как в спальных районах и большая доля заведений общественного питания. В спальных районах большинство ритейлеров относятся к сектору продуктовых и хозяйственных магазинов. Также в районах с большой концентрацией новостроек находится много магазинов сектора товаров для дома и интерьера, строительных товаров.

Людмила Рева

Стрит-ритейл представлен на территории Петербурга очень разнообразно, его качество и пул арендаторов зависят от конкретной локации. Структура предложения в данном сегменте включает городское имущество, встроенные помещения в новых жилых массивах и площади в рамках сложившихся торговых коридоров города. Большинство крупных сетевых операторов имеют торговые точки, как в престижных центральных локациях, так и в спальных районах. Все зависит от ликвидности объекта. Высоколиквидные помещения есть во всех районах Петербурга и доходность (соотношение стоимости объекта и его арендной ставки) их в этом случае одинакова как в центре, так и на периферии.

Андрей Бойков

Стоит отметить, что данный рынок считается крайне разрозненным, и цены на коммерческие встроенные помещения варьируются в зависимости от локации и класса объекта, в котором они расположены. Объем площадей, находящихся в продаже, по городу достаточно большой, но по-прежнему ощущается дефицит качественного предложения. Как правило, либо запросы продавцов выше средних показателей по рынку, либо формат помещения не подходит клиенту.

В какую сторону сейчас движется развитие торговой недвижимости Петербурга форматно?

Валерий Трушин

В Петербурге идет развитие во всех сегментах торговой недвижимости. При этом, например, в сегменте торговых центров происходит некоторое замедление темпов развития, поскольку этот сегмент достаточно насыщен. На 1 тыс. жителей приходится порядка 450 квадратных метров торговых площадей в торговых центрах и 630 квадратных метров всех торговых площадей. С одной стороны, СПб по этому показателю уступает некоторым европейским городам, тем не менее, только лишь этот показатель не может указывать на недостаток или избыток торговых площадей. Сети гипермаркеты имеют собственные планы развития и либо строят собственные «коробки», либо входят в состав торговых центров. Супермаркеты могут садиться в помещения стрит-ритейла. Что касается успешной сдачи в аренду или продажи коммерческих помещений в новых домах, то до момента выхода на строительную площадку необходимо понимать объемы и конфигурацию будущих помещений. Для этого застройщикам необходимо проводить исследования и пытаться спрогнозировать спрос, исходя из количества жильцов, удаленности от основных ТЦ и т.д.

Владислав Фадеев

Рынок развивается во всех направлениях. Но особенностью стрит-ритейла является ограниченность его предложения, поэтому арендные ставки на нем могут меняться быстрее. Ведь в случае роста спроса на торговые помещения невозможно резко увеличить предложение встроенных площадей. Да, это возможно только в районах развивающейся жилой застройки, но не в центре. И встройка не может существовать без жилья (или в ряде случаев ключевых инфраструктурных объектов). А вот в центральной части города стоит отметить качественные изменения рынка, о которых говорилось выше.

Ксения Гревцова

Тот факт, что международные сети стараются разместить свой флагманский магазин в большом красивом помещении на главных улицах города, остается неизменным. Но, основная часть розничного ритейла ушла в сторону ТЦ и спальных районов.

Елена Прозорова

Нельзя точно сказать, куда движется рынок, все форматы остаются, востребованы по-разному в различных частях города. Формат ТЦ наиболее популярен для проведения досуга и развлечения, покупок выходного дня. Стрит-ритейл используется в большинстве своем для целевых ежедневных покупок. В связи с активной застройкой пограничных районов города появляется все больше свободных встроенных площадей, однако их заполнение напрямую зависит от стадии проекта и заезда в него жильцов. ТЦ также продолжают развиваться, несмотря на уже насыщенный рынок. 

Людмила Рева

Развитие рынка торговой недвижимости Петербурга продолжается вслед за предложением. Стрит-ритейл по-прежнему привлекателен для операторов, это старейший формат, в рамках которого не одно десятилетие работают такие легендарные бренды как Елисеевский магазин. Ресурс торговых центров постепенно исчерпывает себя, уровень обеспеченности жителей Петербурга торговыми площадями – один из самых высоких в стране, а все заявленные на сегодня масштабные проекты будут реализованы до конца 2015 года. Активное развитие в последнее время получило строительство торговыми операторами небольших отдельно стоящих зданий, примером могут являться «О’КЕЙ Экспресс», «7я», «Дикси», «Пятерочка» и т.д.

Андрей Бойков

На мой взгляд, в долгосрочной перспективе на рынке и дальше будут появляться помещения формата стрит-ритейл, будет  больше торговых центров районного значения и аутлет-центров. Последний из перечисленных сегмент может стать крайне востребованным в ближайшее время.