Новые отели в ветхих особняках

Столичная администрации создаёт список ветхих объектов, которые отдадут под гостиничные проекты. На данный момент известно, что в него точно войдут - бывший доходный дом на Мясницкой, дома на Пятницкой, Арбате и в Подколокольном переулке. Однако сдавать в аренду их планируют по рыночной цене, а не по льготной цене 1 руб. за 1 кв. м в год, как обещалось ранее. По данным властей,  под гостиницы может быть отдан бывший доходный дом на Мясницкой, 13, стр. 3, дом 1886 года постройки на Пятницкой, а также два сооружения на Арбате и в Подколокольном переулке, 4, стр. 4, возведённые в 1900 году. В список также могут включить два жилых дома, сооружённых в 1951 году, в Ведерниковом переулке и на улице Петра Романова. Потенциальные последствия данного решения властей обсудили наши эксперты.

Как вы оцениваете данное решение? Насколько оно может повлиять на интерес инвесторов к таким объектам?

Анна Швецкова, заместитель директора отдела аналитики компании Knight Frank

Во-первых, следует различать ветхие здание и здания со статусом памятника архитектуры, так как к их реконструкции предъявляются различные требования. При этом следует отметить, что реконструкция обходится дороже, чем снос и новое строительство. Кроме того в ходе реконструкции нельзя изменить существующую планировку, которая, зачастую, не отвечает современным стандартам, что ведет к тому, что крупным сетевым операторам такие объекты не интересны. Отдельно в центре остро стоит вопрос парковочных мест. Нужно сказать, что подобные программы будут успешно реализовываться при максимально благоприятных условиях для инвесторов, а выдвинутые предложения на 15-летнюю льготную аренду только с момента запуска проекта нельзя назвать слишком привлекательными. Для бюджетных гостиниц срок окупаемости составит до 10 лет, а с учетом строительных работ, такой объект только успеет окупиться, в то время как все инвесторы ждут прибыли от своих вложений. Учитывая все эти аспекты можно сказать, что потенциально программа полезна для развития гостиничного сектора Москвы, который испытывает острую нехватку небольших бюджетных гостиниц в центре, но только если она будет ясной и понятной для инвесторов и предложит им конкретные льготы.

Ольга Тарасова, младший партнер практики «Оценка активов» Консалтинговой группы «НЭО Центр»

Инвесторам на текущий момент невыгодно предложение властей, взять ветхие объекты в аренду по рыночной арендной ставке, а затем еще провести реконструкцию. Реконструкция всегда дороже нового строительства, необходимо провести обследования зданий, выполнить усиление несущих конструкций. Если объект является еще и памятником архитектуры, то могут накладываться ограничения по планировке или типу отделочных работ, предписанных охранным обязательством. Срок окупаемости таких проектов значительно выше, чем новое строительство. Кроме того, нет четких правил, понятных для инвестора, не поменяет ли власть в очередной раз свои намерения. Если проанализировать информацию, связанную со скандалами по сносу исторических объектов, то можно сделать вывод, что у московской власти нет плана по сохранению исторического облика города. Допускаю, что обозначенные для реконструкции объекты ждет снос, а на их месте появится новодел.

Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer

Экономика реконструкции небольшого здания под отель да еще с обременениями в виде исторических составляющих уже проблематична. Поэтому отказ города от предоставления льготной аренды может существенно снизить интерес инвесторов.

Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood.

Реконструкция ветхого здания под гостиницу действительно потребует значительных инвестиций и с этой точки зрения льготная арендная ставка делала бы подобные проекты более привлекательными для инвесторов. Также необходимо понимать, что такие объекты, вероятно, не будут сильно востребованы среди международных операторов ввиду того, что здания не будут удовлетворять требованиям брендов.

Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG

Что касается решения властей, могу сказать, что для взаимовыгодного и городу, и бизнеса развития гостиничного рынка необходимы шаги навстречу инвесторам. Отсутствие льгот способно затруднить процесс.

Какие из объектов кажутся вам наиболее интересными и перспективными для создания гостиниц?

Анна Швецкова

Затрудняюсь ответить

Ольга Тарасова

Создание гостиниц в историческом центре является интересным и перспективным. Туристы предпочитают селиться в центре, чтобы можно было совершать пешие прогулки, осматривая достопримечательности. Тем более с учетом московских пробок, расположение гостиниц в центре является конкурентным преимуществом. На мой взгляд, хорошие перспективы у объектов, расположенных в пределах Садового кольца: Мясницкая ул. Д. 13, стр. 3, Арбат, ул. , ул. Пятницкая.  Расположение гостиницы в пер. Подколокольников менее привлекательно из-за транспортной и пешей доступности от метро. А  вот в районе пер. Ведерникова  и на улице Петра Романова следует располагать недорогие гостиницы 3 звезды, место непривлекательное и далеко от центра.

Марианна Романовская

В первую очередь сооружения на Арбате и доходный дом на Мясницкой.

Константин Ковалев

Если говорить о зданиях в пределах Бульварного кольца, то все они являются привлекательными для развития гостиничной недвижимости - вопрос, лишь в правильном позиционировании.

Юрий Тараненко

Затрудняюсь ответить.

Насколько в целом, по-вашему, в Москве популярны и востребованы исторические отели? 

Анна Швецкова

Главным критерием для привлечения постояльцев в бюджетном сегменте, на который ориентируется данная программа, является цена проживания. Однако красивый внешний вид и историческая ценность играют свою роль и в этом сегменте. Не так давно был открыт отель AZIMUT Moscow Tulskaya Hotel 3*, хорошо принятый гостями, в историческом здании 1867 года постройки лофт-квартала «Даниловская мануфактура». И у сегмента исторических отелей неплохие перспективы. В высокобюджетном сегменте историческая ценность и архитектура играют заметную роль, можно вспомнить гостиницу «Метрополь», «Националь» или даже «Рэдиссон Ройал» и «Хилтон Ленинградская» в сталинских высотках.

Ольга Тарасова

В Москве дефицит недорогих гостиниц 3 звезды и уже существуют и функционируют исторические отели, уровень загрузки которых среднерыночный, и не выше рынка. У исторических отелей есть свои поклонники, безусловно, но все же постояльцы больше ценят уровень сервиса, а так же доступность к историческому центру городу, чем мистические тайны.

Марианна Романовская

У таких отелей есть своя фокус группа, хотя она конечно и меньше, чем просто ценителей  современного комфорта и сервиса.

Константин Ковалев

На сегодняшний день исторические отели в Москве - это гостиницы верхнего сегмента рынка, преимущественно класса люкс. У таких объектов своя целевая аудитория и она вряд ли будет пересекаться с потенциальными клиентами гостиниц среднего сегмента, расположенных в реконструированных зданиях.

Юрий Тараненко

Формат исторического отеля, безусловно, будет пользоваться спросом. Единственное, важно, чтобы тарификация отеля соответствовала заявленной звездности. Трех-четырехзвездочная гостиница, пусть даже в историческом здании в центре города, вряд ли будет популярна у посетителей, если цены окажутся соответствующими скорее пятизвездочному отелю. Что касается решения властей, могу сказать, что для взаимовыгодного и городу, и бизнеса развития гостиничного рынка необходимы шаги навстречу инвесторам. Отсутствие льгот способно затруднить процесс