Обзор рынка офисной недвижимости в Киеве в I квартале 2005 года

На конец 2004 года общее предложение площадей в бизнес-центрах Киева составляло около 300 тыс. кв. м. Вначале 2005 года этот показатель увеличился до 360 тыс.кв.м. Из них к классу «А» относится 8%, к «В+» – 24%, к «В» – 21% и к «С» – 47%.

Однако нынешний объем киевского рынка офисной недвижимости пока отстает от европейских столиц по качеству организации и по количеству площадей. Так, если на одного работающего в Киеве приходится 7-8 офисных квадратов, то в Москве этот показатель уже превысил 10 кв. м, в Будапеште — 15 кв. м.

Доход от инвестиций в офисную недвижимость составляет 15-20% годовых, а срок окупаемости - 5-7 лет.

Новости на рынке бизнес-центров Киева

В 2005-2009 гг. планируется активная застройка Печерского района жилыми комплексами. До 2009 года ожидается появление жилищно-офисных комплексов по ул. Щорса, 44 и ул. К.Гордиенко. В начале 2005 года по заказу ООО «А.В.С.» также был одобрен проект строительства жилищно-офисного комплекса (7 тыс. кв. м. офисных помещений) на ул. Анри Барбюса, 37/1.

ЗАО "Аэробуд" намерено начать строительство своего нового офисного здания по улице Щорса, 5. Новое здание высотой 18 этажей и полезной площадью 11 тыс. кв. м будет оборудовано паркингами на 52 м/мест. В комплексе запроектировано обустройство кафе, конференц-зала, зоны рекреации и комнаты переговоров.

Дирекция реставрационно-восстановительных работ Киева выступила заказчиком строительства торгово-офисного комплекса по ул. Большая Васильковская, 4–4-б. Новый комплекс будет состоять из двух корпусов высотой 7 этажей и общей площадью 27,3 тыс. кв. м. Офисные помещения займут более 18 тыс.кв.м. Подземный паркинг площадью 4,3 тыс. кв. м будет рассчитан на 144 м/места.

Компания "Строительный союз" планирует построить до 2007 года жилищно- офисный комплекс по улице Артема, 50-52-а. Согласно проекту комплекс, построенный монолитно-каркасным способом, будет состоять из жилой и офисной части, высота жилой — 22 этажа, офисной — 8.

В феврале 2005 года Киевсовест одобрил проект строительства офисного комплекса по ул. Лейпцигской. В процессе строительства комплекса будет произведена реконструкция пятиэтажного здания с выполнением надстройки этажа, а также переоборудовано подземное пространство для размещения трехуровневого паркинга. На втором плане застройки улицы в стиле современной архитектуры будет выполнено новое восьмиэтажное здание. Территорию офисного комплекса благоустроят и озеленят.

ООО «Идеал-риэлти» намерено реконструировать здание на ул. П. Сагайдачного, 25-б под размещение гостинично-офисного и торгового комплекса. После окончания работ площадь здания увеличится с 1,7 тыс.кв.м до 5,9 тыс.кв.м. Здание будет шестиэтажным с подземным паркингом.

Бизнес-центры класса «А»

Бизнес-центры класса «А» в теперешнее время составляют наименьшее число. Уровень заполняемости бизнес-центров такого класса составляет 100%.

Бизнес-центры класса «В» и «В+»

На начало 2005 года уровень заполняемости офисов класса В составил 90-97%. Однако в этом сегменте ощущается дефицит офисных площадей в 100-300 кв. м.

Предложение

В начале 2005 году на рынке Украины появилось около 93,2 тыс.кв.м. офисных площадей.

В 2006–2008 гг. ожидается продолжение активного строительства офисных центров. Согласно начатым проектам в ближайшее время будет введено еще 400 тыс. кв. м новых
офисных площадей.

Наибольшее количество офисных площадей в Киеве сконцентрировано в центральном районе города (45%), остальные равномерно рассредоточены по районам столицы. На сегодняшний день центр Киева чрезмерно заполнен бизнес-центрами, поэтому многие «новые проекты» строятся в за чертой центра города в районе Петровка (БЦ «Форум-2»), Борщаговка (в ТРЦ), около станции метро «Выдубичи», на Левом берегу (БЦ «Дом техники»). Внимание девелоперов сегодня привлекает исторический Подол, проспекты Победы и Воссоединения.

Арендные ставки

С начала 2005 года в связи с ростом спроса на рынке недвижимости и усиливающимся дефицитом на профессиональные офисные помещения в Киеве, цены на офисные площади возросли.

Спрос

Вначале 2005 года в Киеве продолжились тенденции 2004 года, когда большим спросом на рынке пользовались любые качественные помещения. На сегодня помещения в дорогих БЦ заполнены на 100 % и спрос на высокопрофессиональные офисы наибольший. Однако возрастает также спрос и на низкобюджетные помещения. Наибольшей популярностью пользуются помещения от 50 до 200 кв. м по цене до $800 за кв. м. Помещения по более высоким ценам покупают иностранные инвесторы, количество которых в Киеве заметно увеличилось с начала года. Однако в связи с притоком инвесторов в Украину и значительными арендными ставками на офисные помещения запросы арендаторов ужесточились.

Основными требованиями в 2005 году к офисным помещениям класса «А» и «В» стало предпочтение отдельно стоящих зданий с открытой планировкой и неограниченным количеством телефонных линий. Важная роль отводится наличию климат-контроля помещений, надежной охране, контролю доступа и видеонаблюдению.

Все более актуальным становится соответствие парковки современным требованиям в 0,7-1,2 машиномест на 100 кв.м. площади бизнес-центра. Однако большинство офисных центров сейчас не соответствуют указанной норме.

Популярным преимуществом современных бизнес-центров становится наличие заведений кеттеринга, фитнес-залов, современных конференц-залов и зон отдыха. Особым спросом начали пользоваться встроенные торговые помещения в любом состоянии на Оболони, Харьковском массиве и Позняках. Это связано с тем, что в этих районах живут киевляне с высоким по городу уровнем доходов.

Тенденции развития

На сегодняшний день в Киеве ощущается дефицит офисных помещений, особенно класса «А». Текущее строительство офисных центров будет способствовать росту рынка офисной недвижимости до 2007-2008 года. К этому периоду ожидается также окончание строительства офисных объектов зарубежных инвесторов.

После введения в эксплуатацию новых крупных проектов в течение 2006-2007 годов появится более четкая сегментация рынка офисных площадей в соответствии с их классом, что автоматически опустит нынешние БЦ на класс ниже.

В ближайшие два года ожидается рост арендных ставок на офисные помещения в пределах 15%-25%. Пересмотр офисных ставок может произойти только после сдачи в эксплуатацию первых крупногабаритных БЦ.

В Киеве уже сформировался центральный деловой район города с большинством функционирующих БЦ. Перспективными для его расширения на теперешний момент является район Подол.