Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2006 год

Экономическая конъюнктура
Итоги 2006 г. для российской экономики оказались весьма успешными. Темпы экономического роста превысили прогнозные показатели. Инфляция, хотя и оказалась выше запланированной монетарными властями, тем не менее, продемонстрировала существенное снижение и впервые описывается однозначным значением. Приток иностранных инвестиций также оказался рекордным, а традиционный для России отток капитала сменился существенным его притоком. Подобные успехи базировались, с одной стороны, на благоприятной внешней конъюнктуре – цены на нефть в 2006 г. сохранились на высоком уровне, с другой – на продолжающемся расширении внутреннего спроса, как потребительского, так и инвестиционного. На фоне этих успехов, отдельные «угрозы» экономическому благополучию пока не способны повлиять на общую динамику, тем не менее, в случае негативного развития ситуации именно они могут стать «спусковым крючком». Среди них – продолжающееся укрепление рубля, который уже «сильнее», чем в докризисном 1997 г., высокие темпы роста импорта, низкие темпы роста производительности труда. Рост ВВП в 2006 г. составил, по предварительным оценкам,
около 6,7%, т.е. превысил показатели 2005 г., в тоже время, оказавшись ниже темпов роста 2003-2004 гг. Основными локомотивами экономического роста стали строительство и торговля. Объемы строительства в 2006 г. выросли на 15,7%. Жилищное строительство также продемонстрировало существенный рост – всего за год было введено более 50 млн. кв. м жилья, что на 15% превышает показатели 2005 г.

Динамика основных макропоказателей

Оборот розничной торговли увеличился на 13%. Стабильно высокие темпы роста здесь связаны с ростом реальных доходов населения, а также с продолжающимся расширением потребительского кредитования. Рост реальных доходов населения по итогам года оценивается на уровне 10%, заработной платы – 13,5%, объем потребительских кредитов за год увеличился на более чем 60%. Рост доходов населения ведет не только к расширению потребительского спроса, но и к смещению этого спроса с сегмент более качественных товаров и услуг. И российские производи тели не всегда выдерживают конкуренцию с импортом. В итоге, хотя соответствующие отрасли и демонстрируют положительную динамику, большинство из них растут медленнее, чем доходы населения. Рост же импорта потребительских товаров, таких как автомобили, одежда, обувь характеризовался двухзначными числами. Темпы рост импорта в целом также сохраняются на высоком уровне – по итогам 11 месяцев 2006 г. темпы роста достигли 30%. Свой вклад в рост импорта продолжает вносить импорт машин и оборудования, который увеличился на 50%, что, в отличии от потребительского импорта является позитивным обстоятельством, так как свидетельствует о сохраняющейся на высоком уровне инвестиционной активности в стране. Таким образом, темпы роста импорта, как инвестиционного, так и потребительского, продолжают увеличиваться. Темпы роста экспорта, которые за тот же период составили 25%, напротив, продолжают снижаться, при этом рост почти полностью обеспечивается позитивной динамикой экспортных цен, тогда как физические объемы экспорта практически не изменяются.

Динамика основных макропоказателей (продолжение)

Свой вклад в подобную динамику внешней торговли вносит продолжающееся укрепление рубля по отношению к основным мировым валютам – по итогам года реальное укрепление рубля к доллару оценивается в 17%, к евро – в 5,8%. Основными факторами, определяющими динамику обменного курса продолжают оставаться конъюнктура нефтяного
рынка и рост инвестиций в российскую экономику. При этом возможности Центрального банка противостоять укреплению обменного курса ограничены первоочередной необходимостью снижать инфляцию. Укрепление же рубля, в условиях экономической и политической стабильности внутри страны, делает инвестиции в рублевые активы еще привлекательнее, что ведет к еще большему притоку иностранных инвестиций. По итогам 2006 г. приток прямых иностранных инвестиций превысил 30 млрд. долл. Чистый приток капитала по итогам года превы сил 40 млрд. долл. Золотовалютные резервы по итогам 2006 г. возросли на 120 млрд. долл., превысив 300 млрд. долл. Стабилизационный фонд за год увеличился почти на 50%, достигнув 2,3 трлн. руб. профицит федерального бюджета в 2006 г. также вплотную приблизился к 2 трлн. руб. Успехи российской экономики в 2006 г. были по достоинству оценены международными рейтинговыми агентствами: кредитные рейтинги России по версии двух из трех агентств были установлены на одну ступень ниже инвестиционного уровня. Вместе со страновыми рейтингами повышаются также рейтинги отдельных регионов и компаний, причем их список постоянно расширяется. В 2006 г. к нему впервые добавились строительные компании: агентство Moody’s присвоило рейтинг «В2» компании «Миракс Групп», а ЛенСпецСМУ получил рейтинг «В» от агентства Standard&Poor’s.

Таким образом, 2006 г. для российской экономики стал годом очередного успешного развития. Помимо сохранения положительной динамики основных макропоказателей, были
еще больше увеличены финансовые резервы, которые гарантируют сохранение стабильной ситуации и выполнение властями своих финансовых обязательств в случае ухудшения ситуации в экономике. С точки зрения рынка недвижимости подобное развитие российской экономики также чрезвычайно благоприятно. Рост доходов населения, одновременно с ростом доступности ипотечных кредитов, означает сохранение высокого спроса на жилую недвижимость даже по серьезно возросшим за прошедший год ценам. Рост розничной торговли и сферы услуг (как результат опять таки роста доходов населения) означает рост спроса на торговые, офисные, складские площади. Более доступными становятся и кредиты для девелоперов. Повышение рейтингов России и российских компаний, в том числе и строительных, привлекает в отрасль все больше инвестиций, в том числе и прямых, вместе с которыми рынок недвижимости получает международный опыт, новые знания, интересные проекты.

Прогноз
Основные опасения на 2007 г. связаны, безусловно, с ценами на нефть. Помимо нестабильности непосредственно на нефтяном рынке, поводом для беспокойства экспертов и инвесторов стал высокий уровень цен на российскую нефть, использованный при составлении бюджета на 2007 г., а именно 61 долл./ барр. При этом, все предыдущие годы, когда цены на нефть более-менее стабильно росли, правительство закладывало в бюджет цены, существенно ниже рыночных. На 2007 г. ряд экспертов прогнозируют снижение, причем довольно существенное. В частности, МВФ снизил свой прогноз по марке Brent c 75.5 до 52 долл./бар. Тем не менее, серьезной угрозы непосредственно российскому бюджету подобное снижение не несет – большая часть нефтяных доходов аккумулируется в Стабилизационном фонде, и сам бюджет на 2007 г. сверстан профицитным (планируется, что доходы превысят расходы на 1.5 трлн. руб.), так что некоторое снижение доходов приведет лишь к уменьшению профицита.

Не скажется падение цен на нефть в пределах 10-15 долл./ барр. и на финансировании приоритетных проектов. В 2007 г. начнется финансирование первых десяти проектов, отобранных в рамках программы финансирования из Инвестиционного фонда. Большая часть этих проектов носит инфраструктурный характер, предполагая, в частности, строительство новых дорог. С реализацией в том числе и этих проектов правительство связывает надежды на диверсификацию национальной экономики, которая, несмотря на все успехи предшествующих лет, так и не уменьшила свою зависимость от нефтяной конъюнктуры. Позитивные ожидания связаны и со вступлением России в ВТО. В 2006 г. было устранено основное препятствие на этом пути – удалось достичь договоренностей с США, и, скорее всего, в 2007 г. Россия наконец-то станет членом этой организации. Эксперты продолжают дискутировать о том, как это скажется на российской экономике, единство достигнуто лишь в одном – при правильной экономической политике вступление в ВТО безусловно окажется позитивным. Вопрос же какой будет экономическая политика России в ближайшие годы волнует отнюдь не только сторонников/противников ВТО: в конце 2007 – начале 2008 г. России предстоят выборы парламента и президента страны. И хотя все эксперты согласны, что более-менее определенно о приемнике Путина можно будет говорить только к концу года, уже сегодня все пытаются угадать, каким будет следующий президент России. Пока большинство прогнозов вполне оптимистичны – в условиях сохранения благоприятной экономической конъюнктуры в 2007 г. новый президент получит в наследство растущую экономику, богатеющее население, финансовый план на три года (начиная с 2007 г. правительство решило верстать бюджет на три года, вместо одного), план экономических действий на ближайшие как минимум 10 лет в виде нацпроектов, инвестиционного и венчурного фондов, предполагающих реализацию долгосрочных проектов. В подобных условиях у нового президента просто не будет необходимости в дополнительных экономических инициативах. Поэтому можно рассчитывать, что переход власти в России, по крайней мере, с точки зрения экономики пройдет спокойно. Главное, чтобы цены на нефть не упали слишком сильно. Для рынка недвижимости отсутствия резких экономических изменений будет достаточно для продолжения поступательного развития. Число крупных, качественных и интересных проектов будет только расти, причем не только в Москве и крупных городах, но и в городах с населением сначала меньше 1 млн., потом и 500 тыс. человек. Некоторое снижение темпов роста доходов населения, розничного товарооборота, сферы услуг в ближайшие годы для данного рынка не будет критичным – российский рынок недвижимости пока еще существенно отстает по объемам качественных площадей от более развитых рынков. Главное, чтобы темпы роста основных экономических показателей оставались в положительной области. На ближайшие два-три года такая уверенность у экспертов есть.

Офисная недвижимость
Предложение
В 2006 г. рынок офисной недвижимости продолжил свое динамичное развитие. Большинство тенденций, наметившихся в прошлые годы, не потеряли своей актуальности и в этом году. При этом объемы ввода и реконструкции офисных объектов все еще не соответствуют требованиям рынка. Ограниченный ввод новых площадей на фоне растущего спроса не дает возможности говорить о преодолении дефицита офисных площадей в краткосрочной перспективе. Сохраняется также тенденция задержки ввода новых объектов в эксплуатацию. За 2006 г. рынок пополнился на порядка 720 тыс. кв. м офисных площадей класса «А» и «В», что немногим больше прошлогодних показателей. Объем введенных площадей составил, как и в 2005 г., лишь 50% от заявленных в начале года объемов. Таким образом, в течение 2006 г. сохранялась тенденция значительных задержек ввода объектов в эксплуатацию. Тем не менее, совокупный объем качественных площадей во вновь построенных и реконструированных объектах на конец 2006 г. превысил 5 млн., составив около 5,2 млн. кв.м. Доля вакантных площадей на рынке офисной недвижимости на протяжении 2006 г. оставалась на низком уровне. По офисам класса «А» на конец года этот показатель составлял менее 2%, класса «В» - 4,5%. Традиционно, наименьшее количество свободных площадей наблюдалось в ЦАО, что обусловлено высоким спросом на офисы в центре города. Самая высокая доля свободных помещений отмечалась в ЮВАО, СВАО и ВАО города.

Некоторые объекты, введенные в эксплуатацию в 2006 г.

Спрос
В 2006 г. спрос на офисные помещения оставался на стабильно высоком уровне. Московский рынок офисной недвижимости по-прежнему остается дефицитным, и объемы вывода новых площадей пока не покрывают растущих потребностей российских и зарубежных компаний, работающих в Москве. Согласно запросам, поступившим в компанию Blackwood, около 66% всех заявок приходится на аренду и около 34% - на покупку офисных помещений, что в целом соответствует прошлогоднему уровню. Большая часть заявок на аренду офисных помещений - 54% от общего числа - приходится на класс «А». По сравнению с прошлым годом эта доля выросла на 11%. Также на 11% сократилась доля заявок на аренду помещений класса «С». Доля заявок на класс «В» за год практически не изменилась. На 10% сократилась за последний год доля заявок на помещения площадью до 200 кв. м. Доля заявок на помещения от 200 до 500 кв. м выросла на 8%. Доли заявок на крупные помещения - свыше 500 кв. м и свыше 1500 кв. м - практически не изменились. В структуре заявок на покупку офисов на 11% выросла доля заявок на помещения класса «А». Это произошло за счет уменьшения количества заявок на помещения класса «В». Структура спроса на покупку офисных помещений по метражу с прошлого года осталась практически неизменной. Наибольшее число заявок поступило на помещения от 500 до 1500 кв. м, наименьшее - на помещения до 200 кв. м. Таким образом, судя по изменениям, произошедшим в структуре заявок на офисные помещения, поступившим в компанию Blackwood в 2006 г., четко прослеживается тенденция дальнейшего роста требований клиентов к качеству офисных помещений, а также растущая потребность в больших размерах арендуемых офисов.

Арендные ставки и цены продажи
В течение всего 2006 г. ставки аренды на качественные офисные помещения характеризовались ростом как по классу «А», так и по классу «В». Причем в сегменте офисных помещений класса «А» основной рост пришелся на первую половину года, а на класс «В» наоборот, на вторую. В конце 2006 г. Происходило некоторое снижение уровня ставок аренды на офисные помещения обоих классов, что вполне закономерно: к концу года на рынке как правило остается именно более дешевое предложение. Еще одним фактором, повлиявшим на снижение значения средневзвешенных ставок аренды, стал выход в открытое предложение офисов в строящихся объектах, характеризующихся большими площадями и, соответственно, более низким уровнем ценовых показателей. Также за 2006 г. существенно увеличилась доля качественных объектов, расположенных в границах Садовое кольцо - ТТК, которые предлагаются в аренду по более низким арендным ставкам, нежели объекты в центральных районах. Тем не менее, общий годовой рост ставок аренды по помещениям класса «А» оказался довольно существенным и составил 18,5%. Для офисов класса «В» рост средневзвешенной ставки аренды составил 9,5% по отношению к 2005 г. Такой рост безусловно объясняется тем фактом, что рынок офисной недвижимости продолжает оставаться дефицитным, а тот факт, что ставки аренды на помещения класса «А» росли интенсивнее, чем на помещения класса «В», подтверждает тенденцию все возрастающих требований потенциальных арендаторов к качеству офисных объектов. В целом по Москве арендные ставки на помещения класса «А» в 2006 г. находились в диапазоне от $730 до $850 за кв. м в год, в классе «В» - от $500 до $580 за кв. м в год. Эксплуатационные расходы составляли в среднем $90-130 для помещений класса «А» и $70-100 для класса «В». Цена продажи помещений в бизнес-центрах класса «А» колебалась в пределах $4 000-8 000 за кв. м, класса «В» - $2 000 -$5 000 за кв. м.

Цены продажи офисов класса «А» и «В»

В течение всего 2006 г. на офисном рынке сохранялся значительный разрыв в уровнях арендных ставок для помещений одного класса в зависимости от местоположения объекта (см. таблицу). Традиционно, самым высоким уровнем ценовых показателей характеризуются объекты, расположенные в ЦАО. Объекты класса «А», принадлежащие к Центральному деловому району, предлагаются по самым высоким арендным ставкам, существенно превышающим среднерыночный уровень. В зоне Садовое кольцо - ТТК расположены объекты, характеризующиеся уровнем арендных ставок, наиболее приближенным к среднерыночному, как для класса «А», так и для «В». В зоне ТТК - МКАД уровень арендных ставок в общей совокупности ниже среднего по городу для офисных объектов обоих классов. Однако, стоит отметить, что некоторые объекты, расположенные преимущественно в ЮЗАО, характеризуются более высоким уровнем арендных ставок, как в классе «А», так и в «В». Связано это, безусловно, со все возрастающей популярность Юго-западного делового округа, продиктованной расположением там крупнейших офисов компаний нефтегазового сектора, а также с лучшей по сравнению с центральными районами города транспортной доступностью. Наименьшими значениями арендных ставок характеризовались объекты, расположенные в ЮВАО, САО и ВАО.

Территориально-ценовая доступность офисов (в среднем по 2006 году)

Значимые тенденции, события и сделки 2006 года
Основные тенденции 2006 года:
• увеличение доли сделок по предварительной аренде помещений в строящихся зданиях, которые за 2006 г.
составили более половины всех совершенных сделок;
• тенденция к дальнейшему укрупнению сделок. В 2006 г. были совершены 2 рекордные сделки по аренде офисных помещений - компания «Вымпелком» арендовала 30 тыс. кв. м в комплексе «Эрмитаж Плаза», а компания Deloitte - 29 тыс. кв. м в офисном центре White Square;
• увеличение доли сделок по покупке офисных помещений, как для непосредственной эксплуатации, так и в инвестиционных целях;
• развитие комплексной застройки, для которой характерно освоение больших площадей, совмещение нескольких форматов в рамках одного проекта, наличие развитой сопутствующей инфраструктуры;
• запуск все более масштабных проектов. В этом году было заявлено несколько проектов многофункциональных комплексов площадью более 200 тыс. кв. м. В частности это Империя Тауэр - 300 тыс. кв. м, Евразия Тауэр - 200 тыс. кв. м, Миракс-Плаза - 368 тыс. кв. м, многофункциональный комплекс «Метрополис» - 300 тыс. кв. м.

В прошедшем году были заключены две знаковых для рынка сделки по продаже офисной недвижимости: Внешторгбанк приобрел 60,5 тыс. кв. м офисных площадей комплексе «Федерация» на территории Москва-Сити, а компания «Хенкель» приобрела 14,3 тыс. кв. м в строящемся офисном центре Citydel.

Наиболее крупные сделки, совершенные в 2006 г.

В 2006 г. приобрел вполне реалистичные очертания процесс формирования новых деловых зон в районе МКАД, хотя еще несколько лет назад проекты такого рода вызывали скептическое отношение наблюдателей. Центрами притяжения или «якорями» для формирования и развития деловых зон в районе МКАД являются аэропорты (бизнес-парк «Гринвуд» и проект «Химки бизнес-парк» на Ленинградском ш.), крупные логистические комплексы («Косинская Плаза», «Ист парк»), а также крупные загородные поселки («Резиденция», проекты в поселках в районе Рублевского шоссе). В районе Мякининской поймы, где запланировано несколько крупных проектов, таким «якорем» является общественно-деловой центр Московской области. Здесь крупномасштабные проекты реализуют компании RIGroup, ОСК, «Крокус». Общая площадь объектов офисного назначения, расположенных в районе МКАД и запланированных к вводу в 2007 г., составляет более 500 тыс. кв. м. Московские девелоперы продолжают искать нестандартные решения с целью преодолеть нехватку свободных площадок под застройку в городе. В частности, в этом году прозвучали заявления о планах по реорганизации земель РЖД (совместный проект ОАО «РЖД» и Mirax Group) и участков, на которых в данный момент расположены линии электропередач (ЛЭП), которые планируется убрать под землю (проект «Интэко», Mirax Group и Федеральной сетевой компании).

В 2006 году существенно активизировалась девелоперская активность в рамках проекта «Большой Сити». О планах реализации масштабных проектов офисной недвижимости в этом районе заявили компании «Интеко», «Базэл», «Открытые инвестиции», «Донстрой», группа компаний «Букет» и другие.

Прогноз
Таким образом, 2006 г. не внес каких-либо значимых корректировок в ситуацию на рынке офисной недвижимости. Скорее всего, в 2007 г. рост предложения несколько превысит показатель 2006 г., однако количество введенных в эксплуатацию площадей вновь будет существенно меньше заявленных к в вводу объемов. На фоне дальнейшего роста спроса на офисные площади это станет причиной того, что дефицит предложения на рынке в следующем году так и не будет преодолен, а значит, падения ставок аренды ожидать не стоит. По нашим оценкам первичное насыщение рынка офисной недвижимости и стабилизация ставок аренды произойдет не ранее 2009-2010 гг. Стоит отметить, что в условиях неоднородности предложения офисных площадей и все более широкой географии их расположения, возможно, по отдельным категориям менее успешных объектов ценовые показатели будут постепенно снижаться, а на более качественные, удачно расположенные объекты, позволяющие удовлетворить требования арендаторов как в отношении транспортной доступности, так и по качеству и разнообразию предоставляемых сервисов, наоборот, расти интенсивнее.

Наиболее крупные объекты, ввод которых заявлен в 2007 г.

Торговая недвижимость
Предложение
В 2006 г. на рынке торговой недвижимости сохранились основные тенденции, появившиеся в последние 2-3 года – увеличение площади торговых центров, расширение развлекательной составляющей, активная экспансия инвесторов, девелоперов и торговых сетей в регионы. Также продолжилась тенденция проведения реконцепций и реконструкций торговых комплексов, построенных 5-10 лет назад. Все чаще стали появляться многофукнциональные комплексы, в которых торговый сегмент объединяется с офисным, что объясняется желанием инвесторов и девелоперов минимизировать риски, а также наиболее функционально использовать дефицитные земельные участки. Рынок торговых площадей Москвы в 2006 г. рос вместе с увеличением розничного товарооборота. Общая площадь торговых центров за год увеличилась более чем на 800 тыс. кв. м (total area), причем основной прирост наблюдался в IV квартале – около 550 тыс. кв. м. Объем предложения (GLA) в 2006 г., таким образом, увеличился ориентировочно на 300 тыс. кв. м. Таким образом, совокупный объем предложения (GLA) торговых площадей в качественных торговых центрах по состоянию на конец 2006 г. составил порядка 3 млн. кв. м, увеличившись за год на 10%.

Торговые центры, введенные в эксплуатацию в 2006 г.
Январь: Ритейл-Парк». Варшавское шоссе, 97. Общая площадь 47 500 кв.м, GLA – 35 000 кв. м «Бибиревский». Ул. Бибиревская. Общая площадь 18 600 кв. м, GLA - 10 000 кв.м.
Апрель: «Красный кит». г. Мытищи. Общая площадь 26 600 кв. м, GLA – 19 100 кв. м. «Светофор». г. Балашиха. Общая площадь 17 000 кв. м, GLA - 11 000 кв. м.
Май: «Город». Рязанский пр-т. Общая площадь 134 000 кв. м, GLA – 62 000 кв. м.
Август: «Золотой Вавилон-2». Ясенево. Общая площадь 20 000 кв.м, GLA - 8 000 кв. м «Час Пик», 87 км МКАД. Общая площадь 25 000 кв.м, GLA - 15 000 кв. м
Ноябрь: «Европейский». Киевская пл., 1. Общая площадь 180 000 кв.м, GLA – 60 000 кв. м «Метромаркет». Шаболовка, 10 Общая площадь 10 000 кв.м, GLA – 7 000 кв. м «Globus». г. Щелково. Общая площадь 11 000 кв.м, GLA – 7 700 кв. м
Декабрь: «Рамстор Капитолий», пр-т Вернадского, 2а. Общая площадь 130 000 кв. м «Мега Белая Дача», I очередь. 14 км МКАД. Общая площадь 240 000 кв. м «Ереван Плаза», ул. Большая Тульская, 13.Общая площадь 39 000 кв.м, GLA – 21 000 кв. м

Наибольшая концентрация торговых центров отмечена на севере и северо-западе (около 27%), а также на юге Москвы за пределами Садового кольца (порядка 25%). В связи с постоянно растущим спросом на торговые помещения уровень вакантных площадей практически не изменился, несмотря на ввод значительного числа новых объектов. В среднем за 2006 год в торговых центрах Москвы он составил 1,5 - 2%, на окраинах и в ближайшем Подмосковье – до 5%. По основным торговым коридорам Москвы объем вакантных площадей традиционно несколько выше 6 – 7%, что связано с высокой ротацией и высокими арендными ставками.

Некоторые проекты, заявленные к открытию в 2007 г.

Спрос
В 2006 г. значительных изменений в структуре спроса на торговые помещения замечено не было. В структуре спроса по профилю арендаторов традиционно лидируют предприятия общественного питания и магазины одежды и обуви – на их долю приходится порядка 50% всех запросов, поступивших в компанию Blackwood. Немного отстают салоны красоты и магазины бытовой техники, электроники и товаров для дома – около 20% от общего количества запросов. Остальные запросы равномерно распределяются между небольшими магазинами и компаниями, предоставляющими разнообразные товары и услуги. Также практически не претерпела изменений структура запросов по размеру запрашиваемых площадей. Несомненное лидерство принадлежало торговым площадям 200 – 500 кв. м, а также площадям самых маленьких размеров – до 200 кв. м – на подобные помещения пришлось 27% и 23% соответственно от общего числа запросов. Немного отстали по популярности площади 500 - 1500 кв.м – их доля составила около 20%. Также можно отметить незначительное увеличение количества запросов на крупные торговые площади свыше 1 500 кв. м - эта ситуация складывается из-за того, что крупные сетевые операторы розничной торговли, как российские, так и иностранные, продолжают анонсировать открытие новых магазинов, и можно с уверенностью прогнозировать продолжение этой тенденции:
• первый российский Debenhams площадью 2,5 тыс. кв. м открылся в Москве в ноябре этого года. В ближайшие пять лет компания планирует открыть 25 универмагов. Из них пять–семь – в Москве, остальные – в крупных региональных центрах. Площадь каждого универмага составит не менее 5−7 тыс. кв. м.
• уход с рынка обувной сети «Ж» оказался маркетинговым ходом: после почти годовой кампании тотальной
распродажи руководство «Ж» приняло решение не закрывать сеть.
• Руководство компании “Мосмарт” заявило о планах до конца 2007 г. расширить сеть до 80 универсамов в столице и других городах.
• Финская компания Kesko Corporation намерена открывать в России продуктовые магазины, принадлежащие ей торговой сети.
• Сеть супермаркетов "Азбука вкуса" за 2006 г. увеличила количество магазинов до 17. Площадь магазинов
по итогам года составляет около 10,34 тыс. кв. м. В планах компании увеличить количество супермаркетов до 40 до конца 2010 г.
• В ноябре «М.Видео» запустила новый проект - круглосуточный гипермаркет в центре Москвы.
• В декабря компания «Banana-Mama» открыла 3 новые торговые точки детских товаров. Гипермаркеты открылись в Москве, Нижнем Тагиле и Волгограде.
• В 2007 г. итальянская корпорация Benetton Group запускает новый глобальный розничный проект — сеть магазинов мужской одежды Benetton Uomo. Весной следующего года магазины сети появятся в России.

При этом в 2006 г. некоторые иностранные компании объявили об уходе с российского рынка – это сеть супермаркетов «Martkauf», турецкая компания «Boyner» - сеть универмагов одежды. Руководство «Martkauf» объясняют свой уход желанием сосредоточиться на развитии сети в Европе, а представители компании “Boyner” не афишируют причины ухода, но по нашим предположениям при открытии магазинов были допущены маркетинговые и ассортиментные ошибки – слишком большая площадь универмагов и неизвестные в России бренды.

Спрос на торговые помещения по профилю клиентов

Арендные ставки и цены продажи
Арендные ставки и цены продажи на торговые помещения в 2006 г. практически не изменились по сравнению с предыдущимгодом. Средние ставки аренды в центральных торговых комплексах составляют $1100-1500 за кв.м в год, в торговых центрах, расположенных на окраинах — $600-1000 за кв.м в год. Ставки аренды для «якорных» арендаторов торговых центров составляют $100-300 за кв. м в год. Уровень ставки в данном случае зависит от профиля арендатора и занимаемой площади - продуктовые и развлекательные сетевые операторы традиционно снимают помещения по более низкой цене из-за больших площадей. Арендные ставки по основным торговым коридорам продолжают оставаться на очень высоком уровне. Тверская все также лидирует по уровню ставок, здесь они достигают $5 тыс. за кв. м в год. Этот торговый коридор лидирует и по цене продажи помещений, которые предлагаются по $18-20 тыс. за кв. м. Продолжилась тенденция взимания арендной платы в форме процента с оборота. Пока эта схема используется в основном международными девелоперами, но уже созданы прецеденты и в российских компаниях.

В 2006 г. cостоялось несколько сделок по покупке торговых центров иностранными компаниями:
• Австрийская компания Meinl European Land Ltd купила у «СТ Девелопмент» два торговых центра «Молл Геллери» общей площадью 59 тыс. кв. м и два земельных участка площадью 8 га для реализации новых проектов в области торговой недвижимости. Сумма сделки предположительно превысила 400 млн. евро.
• Австрийский фонд IMMOEAST приобрел у компании Wakelin Promotion торговые комплексы «Золотой Вавилон» в Отрадном, открытый в 2002 г. и открывшийся в сентябре 2006 г. в Ясенево. Суммарная площадь обоих проектов составляет 58 тыс. кв. м. Сумма сделки не разглашается, но по оценкам специалистов компании Blackwood могла составить до 200 млн. долл. США.
• В декабре 2006 г. тот же самый фонд IMMOEAST стал владельцем торгового центра «Пятая авеню» площадью 45 000 кв. м на Северо-западе Москвы. Эта сделка оценивается в 150 млн. долл. США.
• Датская инвестиционная компания Baltic Property Trust купила первую очередь торгового центра “Глобал Сити” (16 000 кв. м). Сумма сделки составила порядка 60 млн. долл. США.

Арендные ставки для «якорных» арендаторов по состоянию на конец 2006 г.

Арендные ставки и цена продажи помещений, расположенных в торговых коридорах г.Москвы

Основные тенденции на рынке торговой недвижимости в 2006 году
• Продолжила свое развитие характерная для рынка коммерческой недвижимости в целом тенденция децентрализации – торговые центры стремительно растут вокруг МКАДа, ТТК и строящегося Четвертого транспортного кольца. В настоящее время большое количество заявленных проектов расположены именно за пределами центра Москвы и ближайшем Подмосковье.
• В связи с присутствующим дефицитом качественных торговых площадей на рынке все еще сохраняется высокая рентабельность девелоперских проектов по сравнению с Европой. Новые торговые центры привлекают на российский рынок все новых международных сетевиков, операторов и инвесторов. В 2006 г. На российский рынок вышли такие крупные сетевые операторы, как Debenhams (английская сеть универмагов), MediaMarkt (крупный немецкий ритейлер электроники и бытовой техники, входящий в состав Metro Group), Ataque (французский продуктовый ритейлер).
• В 2006 г. продолжился бурный рост московских и иностранных сетей, выходящих в регионы. Около половины из объявленных открытых магазинов розничных сетей находятся за пределами Москвы и области.
• Наличие грамотной концепции все чаще играет важную роль в успешности торговых объектов. В условиях нарастающей конкуренции девелоперы стараются ввести на рынок интересные и оригинальные проекты. В связи с этим наблюдается тенденция значительного увеличения развлекательной составляющей торговых центров. При этом с каждым годом ассортимент развлечений значительно расширяется – например, в 2006 г. в торговых центрах стало популярным размещать ледовые катки, а в ноябре в ТЦ «XL» открылся крупнейший в России аквапарк. Развлекательная часть призвана привлекать в торговые центры посетителей, заставляя их проводить больше времени в ТРК.
• Масштабы проектов торгово-развлекательных центров в 2006 г. поражали воображение: «Европейский» - 180 тыс. кв. м, «Рамстор Капитолий» - 130 тыс. кв. м, «Мега Белая Дача» - 270 тыс. кв. м Таким образом, можно сделать вывод, что в 2006 г. Окончательно сформировалась тенденция к укрупнению торгово-развлекательных объектов.

Крупные проекты, заявленные в 2006 году
• Группа компаний "Ташир" заявила о намерении инвестировать 200 млн. долл. США в строительство ритейл-парка общей площадью 260 тыс. кв. м на МКАД, в районе Дмитровского шоссе. В его состав войдут торговый центр общей площадью 220 тыс. кв. м, а также офисно-гостиничный комплекс на 40 тыс. кв. м. На территории ритейл-парка будет открыт гипермаркет стройинветнаря "Наш дом", площадью порядка 15-17 тыс. кв. м.
• Сеть одежных универмагов из Германии Peek&Сloppenburg (P&C) объявила о своем выходе на российский рынок. Для своего первого магазина она предполагает арендовать до 15 000 кв. м в торговом центре «Метрополис» на Ленинградском шоссе. Это первый случай, когда компания, продающая одежду, будет занимать такую большую площадь.
• Правительство Московской области и южноафриканская Sun International Ltd. построят многофункциональный комплекс "Паркленд". Комплекс расположится на территории площадью 5 гектаров в Раменском муниципальном районе. В его состав войдут сети гостиниц, конгресс-центр, казино, торговые центры, многофункциональная спортивная арена, парк сафари, автодром и детский парк развлечений. Реализация проекта займет 8-10 лет. Это будет уникальный проект, не имеющий аналогов не только в России, но и во всем мире. "Паркленд" должен стать популярным местом для проведения спортивных соревнований, например, гонок "Формулы-1" и боксерских поединков.
• Крупный торговый комплекс будет возведен на территории рынка строительных материалов «Каширский двор». Строительство торгового центра будет вестись на двух смежных земельных участках площадью 4,7 и 2,1 га, расположенных на пересечении Каширского шоссе и Коломенского проезда, арендуемых ЗАО «Каширский двор». Комплекс будет строиться в две очереди. На первом этапе планируется построить торгово-складской комплекс общей площадью 21 тыс. кв. м. Эту работу планируется провести до 2008 г. Вторая очередь строительства (2007-2010 гг.) включает проектирование и возведение многофункционального торгового комплекса на участке площадью 2,1 га.
• На Ленинградском шоссе, рядом с метро «Войковская» в 2008 г. откроется многофункциональный комплекс «Метрополис». Девелопер проекта — компания Capital Partners. Общая площадь комплекса – 330 000 кв. м. Площадь торгово-развлекательной части — 215 000 кв. м, трех офисных зданий — 115 000 кв. м. Парковка рассчитана на 3 000 машиномест. Якорными арендаторами торгово-развлекательного центра планируют стать супермаркет «Перекресток» - 10 000 кв. м, универмаг «Стокманн» - 7 500 кв. м, «Снежная королева», «М-Видео», мультиплекс «Киностар» и «Чемпион боулинг».

Прогноз
• По мнению аналитики компании Blackwood уровень арендных ставок и стоимость продажи коммерческих площадей в наступающем году не претерпит существенных изменений. Предложение торговых площадей будет расти вместе с доходами, а, соответственно, и платежеспособностью потенциальных покупателей – эти факторы будут уравновешивать друг друга до момента первичного насыщения рынка. Возможно небольшое повышение ставок в торговых центрах, в которых заканчивается срок договоров аренды – это в основном торговые центры, введенные в эксплуатацию 3-5 лет назад.
• Увеличится количество торговых центров, которые будут проходить через «реконцепцию». Торговые комплексы, открытые 7-10 лет назад, уже сейчас требуют «смены имиджа» - будут меняться пулы арендаторов, добавляться развлекательные части, по возможности, будет проводиться частичная реконструкция.
• Прогнозируется развитие формата «магазинов у дома», активно поддерживаемого правительством Москвы и области. Это проект социальной значимости, который привлекает интерес и крупных сетевых операторов, рассматривающих создание новых проектов в данном формате.
• Продолжится экспансия девелоперов и торговых сетей в регионы, причем все больший размах получит развитие торговой недвижимости в городах с населением менее 500 тыс. человек. Именно в таких городах наблюдается острый дефицит качественных торговых площадей, в то время как в городах-милионниках уже наблюдается довольно острая конкуренция.

Складская недвижимость
Предложение
В 2006 г. в московском регионе было введено около 450 тыс. кв. м складских площадей класса А и В. Объем вновь введенных площадей несколько превысил этот показатель 2005 г., когда в эксплуатацию было введено около 410 тыс. кв. м. При этом, согласно заявлений участников рынка, в 2006 г. планировалось построить более 1 100 тыс. кв. м площадей. Таким образом, фактически введено было лишь около 40% от заявленных в начале года. Эта ситуация в целом схожа с ситуацией 2004 и 2005 гг., когда в эксплуатацию также вводилось лишь около половины от заявленных к вводу складских площадей. Основными причинами задержек со сдачей в срок складских комплексов являются сложности с привлечением финансовых ресурсов на реализацию проектов, проблемы оформления земельных отношений и перевода земельных участков в промышленное назначение, а также инфраструктурные проблемы - отсутствие необходимых коммуникаций, невозможность подключения к энергосетям. Общий объем предложения качественных складских площадей на конец 2006 г. составил около 2,4 млн. кв. м. При этом в 2006 г. доля площадей, приходящаяся на класс А впервые превысила долю, приходящуюся на класс В. К концу 2006 г. Доля площадей класса А в общем объеме предложения качественных площадей составила 58%, класса В - 42%. Изменения в качественной структуре предложения складов происходят за счет нового строительства, так как большинство вновь возводимых объектов относятся к классу А. Cреди наиболее значимых проектов, введенных в эксплуатацию в 2006 г., следует назвать 1-е очереди логистических терминалов «Пушкино» (212 тыс. кв. м) и МЛП «Ленинградский терминал» (53 тыс. кв. м). В 2006 г. также были введены в эксплуатацию очередные фазы проектов ТЛК «Томилино» и Логистического терминала «Крекшино», площадью около 30 000 кв. м каждый. Доля вакантных складских площадей в 2006 г. оставалась на минимальном уровне. Для помещений класса А этот показатель составлял менее 1%, для помещений класса В - 2-3%. Наибольшее количество площадей, введенных в 2006 г. (53% от общего объема), приходится на район Ярославского и Осташковского шоссе. За ним следует Ленинградское шоссе (14%) и район Рязанского и Новорязанского шоссе (11%).

Некоторые складские комплексы, построенные в 2006 г.

По итогам 2006 г. наибольшее количество складских площадей по-прежнему сосредоточено на Ленинградском шоссе (более 30% от всего объема предложения складских площадей). Далее следует районы Ярославского и Осташковского шоссе (22%), Каширского шоссе и трассы «Дон» (14%) и район Варшавского и Симферопольского шоссе (13%). Следует отметить, что доля Ленинградского шоссе в общем объеме предложения складских помещений постепенно сокращается за счет других направлений. Так, на конец 2005 г. на ленинградское направление приходилось около 34% от общего объема предложения на складском рынке московского региона, т.е. снижение составило около 3%.

Спрос
На рынке сохраняется значительный неудовлетворенный спрос на складские помещения, который по различным оценкам составляет от 1 до 2,5 млн. кв. м площадей. Это связано с тем, что на фоне растущего товарооборота розничных сетей - основных потребителей складских услуг в московском регионе - объем нового предложения на рынке складской недвижимости все еще остается ограниченным. Дефицит складского предложения приводит к тому, что все больше крупных торговых сетей заявляют о желании самостоятельно строить складские комплексы и развивать собственные логистические сети. Так, в 2006 г. о намерении построить крупные логистические комплексы в Подмосковье заявили компании «Эльдорадо» и «Евросеть». «Эльдорадо» планирует построить склад общей площадью 100 тыс. кв. м, а «Евросеть» - 75 тыс. кв. м. В структуре спроса по типам арендаторов растет доля спроса на складские помещения со стороны крупных логистических операторов, таких как НЛК, РЛС, Tablogix и др. В 2006 г. выросла доля заявок на аренду крупных складских помещений (более 10 000 кв. м) и снизилась доля заявок на небольшие помещения (до 3 000 кв. м). На фоне дефицита складских площадей арендаторы придают меньшее значение фактору расположения склада. Тем не менее, структура предпочтений арендаторов по направлениям остается практически неизменной. По-прежнему наиболее востребованными остаются Ленинградское, Симферопольское, Новорязанское шоссе и трасса «Дон».

Арендные ставки и цены продажи
В 2006 г. арендные ставки оставались на стабильно высоком уровне, что обусловлено дефицитом площадей. Средняя стоимость квадратного метра в помещениях класса «А» осталась практически неизменной по сравнению с 2005 годом. В то же время c 25 до 30 долл. за кв. м выросли средние операционные расходы, что явилось прямым следствием роста расходов на содержание и обслуживание складских комплексов. При этом собственники используют гибкий подход при формировании ставок аренды: ставки на помещения в одном и том же складском комплексе могут колебаться в пределах до 10% в зависимости от объемов арендуемой площади, сроков аренды, степени надежности арендатора. В 2006 г. ставки аренды на складские помещения класса А составляли 140-170 долл. за кв. м в год, класса В - около 100-130 долл. за кв. м в год (без учета НДС, включая операционные расходы). Цены продажи на складские помещения класса А колебались в пределах 1 000-1 200 долл. за кв. м, класса В - 800-1 000 долл. за кв. м. При этом стоимость складских помещений в пределах МКАД существенно превышает стоимость складов, расположенных в Московской области.

Основные тенденции, события и сделки 2006 года
Основные тенденции 2006 г.:
• существенный рост масштабов деятельности крупных иностранных инвесторов на рынке складской недвижимости;
• рост девелоперской активности в регионах;
• увеличение себестоимости строительства складских комплексов.

Существенным событием, оказавшим значительное влияние на рынок складской недвижимости московского региона в 2006 г., стала дальнейшая активизация крупных иностранных инвесторов. При этом российские владельцы складских комплексов не торопятся реализовывать готовые объекты складской недвижимости. Они ждут еще более массового выхода на рынок крупных инвестиционных фондов с западным капиталом, и последующего за этим роста цен на склады. Поэтому на данном этапе западные фонды, для того чтобы получить возможность осуществить экспансию на российский рынок, все чаще входят в проекты складской недвижимости еще на этапе строительства. В 2006 г. началась активная экспансия девелоперов и логистических операторов в регионы. Многие крупные компании, такие как РосЕвроДевелопмент, MLP, НЛК, «Авалон», Tablogix, ИПГ «Евразия», ЕСМТС совместно с КФС, заявили о намерении реализовывать крупные сетевые проекты строительства логистических комплексов в российских регионах и странах СНГ. В течение прошлого года было заключено несколько крупных сделок по аренде складской недвижимости. Так, в частности, Русская Логистическая Cлужба арендовала 56 000 кв. м в комплексе MLP-Подольск, розничная сеть «Перекресток» полностью арендовала комплексPNK Logistics в Шолохово площадью 23 000 кв. м, а логистический оператор Tablogix арендовал 22 000 кв. м площадей в ТЛК «Томилино».

Наиболее крупные инвестиционные сделки, совершенные в 2006 г.

Прогноз
Реагируя на высокий спрос, девелоперские компании анонсируют все более масштабные проекты. В 2006 г. было анонсировано 4 проекта общей площадью более 200 тыс. кв. м каждый (компании РосЕвроДевелопмент, Capital Partners и Ghelamco и «Эспро») и 4 проекта площадью более 500 тыс. кв. м каждый (ИПГ «Евразия», Giffels, Capital Partners и Bernard, Arnaud & Partners). Вышеназванные проекты планируется реализовать в период с 2006 по 2010 гг. В 2007 г. заявлено к строительству около 1,4 млн. кв. м складов. Однако, учитывая тенденцию прошлых лет, аналитики компании Blackwood прогнозируют, что фактически будет введено в эксплуатацию менее 700 тыс. кв. м. Причинами задержек со вводом в эксплуатацию новых складов кроме всего прочего станут рост себестоимости строительства, трудности с оформлением прав на земельные участки, а также проблемы с подключением складских комплексов к инженерным сетям, в частности к источникам электроэнергии. В целом до конца 2010 г. девелоперскими компаниями планируется построить более 5 млн. кв. м складской недвижимости. В случае, если все заявленные проекты будут реализованы полностью, существенно изменится географическое распределение складских площадей. Так, значительно возрастет предложение на трассе М4 «Дон», где планируется построить более 1,5 млн. кв. метров складов. Доля же лидирующего на данный момент по количеству складских помещений Ленинградского шоссе снизится с нынешних 31% до примерно 27%. Ставки аренды на складские помещения в 2007 г. Останутся стабильными. В 2006 г. многие девелоперы отметили существенный рост себестоимости строительства складских комплексов. В условиях дефицита складской недвижимости и на фоне высокой инвестиционной активности в складском сегменте в среднесрочной перспективе это может привести к росту стоимости продажи складских объектов.

Некоторые строящиеся и заявленные к строительству складские комплексы московского региона