Обзор рынка коммерческой недвижимости за I полугодие 2007 года

Рынок офисных помещений
Общее предложение и новое строительство
В первом полугодии 2007 г. общий объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В оценивается на уровне около 490 000 кв. м (здесь и далее в отчете – арендуемая офисная площадь), что на 50% больше по сравнению с соответствующим периодом 2006 г. В общем объеме нового строительства и реконструкции офисы класса А составили 6%, класса В – 94% (по сравнению с 20% и 80% за аналогичный период прошлого года). В первом полугодии 2007 г. источником увеличения общего предложения офисных помещений классов А и В явились завершенные проекты нового строительства (62%) и реконструкции (38%).

Наиболее значимые проекты, введенные в эксплуатацию в первом полугодии 2007 г.

Объем новых офисных площадей классов А и В, запланированных к вводу в эксплуатацию во втором полугодии 2007 г., оценивается на уровне 1 100 000 кв. м (класс А – 35%, класс В – 65%).

Спрос
В первом полугодии 2007 г. 628 000 кв. м офисных помещений классов А и В были сданы в аренду, 490 000 кв. м были проданы. Крупные российские компании демонстрировали высокий спрос на покупку офисных помещений класса А. Подобные сделки составили 27% от объема всех офисных помещений, купленных за данный период. В Таблице 2 приведена краткая информация о наиболее значимых сделках первого полугодия 2007 г.

По сравнению с прошлым годом в зданиях класса А существенно возросло количество помещений, предлагаемых на продажу на ранних стадиях строительства или на этапе подготовки разрешительной документации. В сегменте Класса А продолжает сохраняться серьезный разрыв между ценой предложений и ожиданиями потенциальных покупателей.

Наиболее значимые сделки первого полугодия 2007 г.

Уровень вакантных помещений
В конце первого полугодия 2007 г. средний уровень вакантных помещений в зданиях класса А составил 1,3% (по сравнению с 1,7% в конце I квартала 2007 г.); в зданиях класса В – 4% (по сравнению с 3,5% в конце I квартала 2007 г.)

Низкая доля вакантных помещений в офисных зданиях класса А обусловлена недостаточным предложением в существующих зданиях соответствующего класса. Доля вакантных помещений в офисных зданиях класса B поддерживается на стабильном уровне в результате ввода в эксплуатацию новых качественных объектов данного класса в первом полугодии 2007 г.

Ставки аренды, цены продажи
Рост спроса на офисные помещения классов А и В, превышающий существующее предложение, обусловливает сохранение ставок аренды и цен продажи на текущем высоком уровне (см. Таблицу 3). В первом полугодии 2007 г. рост средних запрашиваемых базовых ставок аренды (без учета эксплуатационных расходов) для офисов класса А и В составил 20–30%, в некоторых случаях – 50% (см. График 3).

В связи с продолжающимся последние полгода обесцениванием доллара США по отношению к российскому рублю, девелоперы стали активнее использовать евро и условные единицы для расчетов с арендаторами и покупателями. Кроме того, по сравнению с началом года использование индексации ставок аренды получило более широкое распространение.

Запрашиваемые средние ставки аренды и цены продажи

На рынке аренды офисных помещений появилась тенденция увеличения минимальных сроков аренды во вновь построенных бизнес-центрах. Так, для офисов класса А минимальный срок аренды увеличивается до 7 лет (ранее – 5 лет), для офисов класса B – до 5 лет (ранее – 3 года).

Новости рынка
• По данным «CТ Девелопмент», закладка первого камня на месте возведения башни «Россия» в Московском международном деловом центре (ММДЦ) «Москва-Сити» состоится 1 сентября 2007 г. Строительство многофункционального комплекса планируется завершить в начале 2011 г.
• Около 700 000 кв. м торговых, офисных и гостиничных площадей построит AFI Development на земельных участках общей площадью 8,13 га в районе площади Белорусского вокзала в Москве. В состав комплекса войдут гостиница, офисные помещения и спортивно-развлекательный комплекс.
• На территории предприятий «Союз» и «Гелиймаш», а также на небольшом участке, находящемся в ведении олимпийского комплекса «Лужники», планируется создание многофункционального комплекса, включающего апартаменты, офисные помещения, а также помещения инфраструктуры. Общая площадь комплекса составит 350 000 кв. м.
• По данным Московского Правительства, офисное строительство в историческом центре Москвы будет ограничено. В течение следующих пяти лет большее внимание будет отводиться строительству жилых и гостиничных объектов. Целью данной инициативы является рассредоточение офисных центров по всему городу.

Прогноз на 2007–2008 гг.
• Как ожидается, в 2007 г. в Москве будет построено 1 450 000 кв. м офисных площадей классов А и В (класс А – 28%, класс В – 72%). В 2008 г. объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В прогнозируется на уровне 1 900 000 кв. м (класс А – 42%, класс В – 58%).
• В условиях сохранения высокой деловой активности как российских, так и международных компаний, во втором полугодии 2007 г. ожидается дальнейший рост средних запрашиваемых базовых ставок аренды на офисы классов А и В на уровне 10¬–15%.
• В условиях растущего спроса и ограниченного нового предложения прогнозируется сохранение доли вакантных помещений на низком уровне в офисных зданиях классов А и B.

Рынок торговых помещений
За первое полугодие 2007 г. в Москве открылось 5 торговых центров, что обусловило рост предложения новых торговых площадей на 263 000 кв. м (торговой площади (GLA) — 116 000 кв. м). К концу первого полугодия 2007 г. общая площадь профессиональных торговых центров Москвы составила более 3 150 000 кв. м, в том числе торговая площадь — около 1 650 000 кв. м. До конца 2007 г. ожидается появление на рынке около 1 250 000 кв. м новых торговых площадей.

Торговые центры, открытые в 2007 г.

Основные события первого полугодия 2007 г.
• В январе стало известно, что сеть спортивных магазинов «Спортмастер» начинает развивать новый формат гипермаркетов площадью около 8 000 кв. м. Первый гипермаркет (10 000 кв. м) открылся весной в Санкт-Петербурге на Пулковском шоссе. До конца года второй гипермаркет (5 000 кв. м) компания планирует открыть в Москве.
• В феврале в Москве началось строительство Четвертого Транспортного Кольца. Работы ведутся в Восточном административном округе на участке между шоссе Энтузиастов и Щелковским шоссе.
• 2 марта в Краснодаре началось строительство ТРЦ «OZ» общей площадью 148 000 кв. м. Окончание строительства намечено на IV квартал 2008 г. Девелопер проекта, компания AIM Property Development, планирует создать сеть из 20 ТРЦ и реализовать проекты в Саратове, Омске, Нижнем Новгороде, Волгограде и других городах России.
• В начале марта в Нижнем Новгороде в ТРЦ «МЕГА» открылся первый региональный франчайзинговый магазин британского оператора Marks & Spencer.
• В середине марта стало известно, что компания Carrefour приобрела в Ростове-на-Дону участок под строительство. Кроме того, оператор подписал договор об аренде помещения под гипермаркет в ростовском ТЦ «Горизонт», где Carrefour займет место «Рамстора» (при этом арендуемая площадь будет увеличена до 15 000 кв. м).
• 17 марта в Казани состоялось официальное открытие пятого ТРЦ федеральной сети Park House. Общая площадь комплекса составила 70 000 кв. м.
• В марте началось строительство крупнейшего в Москве (в пределах МКАД) ТРЦ «Ростокино». Общая площадь комплекса составит более 240 000 кв. м.
• В конце мая в ТРЦ «МЕГА» в Казани закрылся гипермаркет «Рамстор», занимавший около 10 000 кв. м. В июне турецкая корпорация Koc Holding подтвердила информацию о том, что намеревается продать свой розничный бизнес, частью которого является сеть «Рамстор».
• Продолжается экспансия сети торгово-развлекательных центров «МЕГА»: 29 мая в Омске, а также 5 июня в Саратове состоялись церемонии закладки первого камня ТРЦ.
• 7 июня в Москве по адресу Новорязанское шоссе, д. 5 открылся DIY-гипермаркет Castorama, ставший четвертым магазином сети в России.

Рынок складских помещений
Рынок качественной складской недвижимости находится на стадии активного формирования. Высокие темпы развития экономики, рост инвестиционного спроса и увеличение оборота розничной торговли определяют динамику и направление его развития. В первом полугодии 2007 г. рынок складской недвижимости продолжил активно расширяться благодаря вводу в эксплуатацию ряда новых складских объектов, а также появлению на рынке новых качественных проектов.

Спрос
Спрос на складские помещения в первом полугодии 2007 г. продолжал активно расти. В результате экспансии крупных торговых и логистических компаний, дистрибьюторов потребительских товаров и лекарственных препаратов сохранилась тенденция превышения спроса над предложением. По нашей оценке, неудовлетворенный спрос на помещения класса А составляет около 1,5 млн кв. м. Отметим также существование неудовлетворенного спроса на специализированные склады, в частности на склады-холодильники и склады фармацевтического назначения. Наибольшим спросом продолжают пользоваться следующие направления:
• Южное направление (Каширское и Симферопольское шоссе);
• Юго-восточное направление (Новорязанское шоссе);
• Северо-западное направление (Ленинградское шоссе);
• Западное направление (Минское и Киевское шоссе).

Это обусловлено расположением в этих направлениях международных аэропортов и транспортных коридоров, по которым осуществляются грузовые перевозки из регионов России и стран Европы.

Наблюдается тенденция к увеличению спроса на складские помещения площадью 5 000–10 000 кв. м. За первое полугодие 2007 г. спрос на данные площади составил 26% от общего объема спроса на помещения класса А и В. Спрос на помещения площадью от 1 000 до 3 000 кв. м, который ранее составлял наибольшую долю в совокупном спросе, составил в первом полугодии 2007 г. 11% от общего объема. Как и прежде, стабильным спросом (20%) пользуются помещения площадью от 3 000 до 5 000 кв. м. Наибольшим спросом пользуются крупные склады площадью свыше 10 000 кв. м, в которых заинтересовано 43% потенциальных пользователей складских помещений. Спрос на такие помещения формируют, в основном, крупные логистические операторы и сетевые ритейлеры.

Предложение
В первом полугодии 2007 г. в эксплуатацию было введено несколько складских объектов общей площадью около 80 000 кв. м, что не превышает 15% от объемов складских площадей, заявленных к вводу в 2007 г. Объем вакантных помещений класса А на сегодняшний день составляет не более 1%.

Складские проекты, введенные в эксплуатацию в 2007 г.

Ожидается, что основные объекты, запланированные к вводу в 2007 г., будут сданы в эксплуатацию в III-IV кварталах. Строительство новых складских комплексов осуществляют крупные международные девелоперы и российские компании.

Арендные ставки
В первом полугодии 2007 г. наблюдалась стабилизация ставок аренды, однако рост спроса на качественные складские помещения обусловил их сохранение на высоком уровне. Арендные ставки для складских комплексов класса А составили $115-135/год/кв. м, для складских комплексов класса В – $100-125/год/кв. м (см. График 1). При этом повысился уровень операционных расходов, который для складских помещений класса А составил $30-40/год/кв. м, что обусловлено ростом расходов на содержание и обслуживание складских комплексов.

Тенденции и прогнозы
• Сохранение текущего уровня арендных ставок.
• Увеличение количества объектов, построенных для собственных нужд.
• Превышение спроса на качественные складские объекты над предложением.
• Увеличение сроков аренды до 8-10 лет.
• Усиление конкуренции среди девелоперов качественных складских площадей.
• Увеличение интереса девелоперов к региональным проектам.

Рынок гостиничных помещений
Общая ситуация на гостиничном рынке Москвы
В первом полугодии 2007 г. спрос на столичные гостиницы оставался стабильно высоким: московские гостиницы были заполнены в среднем на уровне 72,5%. Продавалось от 69 до 82% всех имевшихся в наличии гостиничных номеров, за исключением января, на который традиционно приходится спад заполняемости, связанный с новогодними праздниками. Состояние гостиничного рынка Москвы можно оценить как стабильное, так как в течение последних двух лет колебания показателя заполняемости по сегментам были незначительны и в целом не превышали 2-3 пунктов.

Как и в предыдущие годы, гостиницы высокой ценовой категории продолжают пользоваться большим спросом, тем не менее, основной спрос направлен на более дешевые гостиницы среднего класса, которые, в силу своей малочисленности, в среднем загружаются лучше, чем дорогие отели.

Основной источник повышенного спроса на отели верхнего сегмента — это крупные международные мероприятия, собирающие большую международную аудиторию, такие, например, как конкурс Чайковского, проходящий ежегодно в июне. Как показывает График 1, в такие периоды гостиницы верхнего сегмента продают 80% и более имеющихся в наличии номеров, тогда как менее комфортные отели не демонстрируют подъема заполняемости.

Верхний сегмент рынка
В первом полугодии 2007 г. спрос на гостиницы этой группы оставался высоким, практически удерживаясь на уровне предыдущего года. Несмотря на продолжающийся рост цен, показатель загрузки гостиниц высокой ценовой категории в первом полугодии 2007 г. вырос на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При единовременном росте средней цены продажи (ADR) на 15% это дало увеличение средней доходности на номер (RevPar) на 20%. В то же время перевод гостиничных цен в верхнем сегменте рынка на рублевый эквивалент и сокращение выборки не позволяют адекватно сравнивать динамику основных показателей деятельности гостиниц по полугодиям.

Несмотря на небывало высокие для европейских рынков средние цены продажи номеров, превышающие в отдельные месяцы для отдельных участников рынка $600, высокий спрос на гостиницы класса 4–5 звезд сохраняется. В июне средняя заполняемость московских отелей верхнего сегмента превышала 85%. Причина высокого спроса — сохраняющийся дефицит гостиничного предложения, составляющий, по расчетам Colliers International не менее 1 000 номеров.

За первое полугодие 2007 г. средняя цена продажи в средствах размещения верхнего сегмента составила 9 077 руб. при амплитуде ценовых колебаний у отдельных участников рынка от 4 500 руб. до 14 300 руб. за номер в сутки.

Одно из наиболее заметных событий первой половины 2007 г. — это окончательное закрепление рубля как основного индикатора экономической эффективности работы гостиниц верхнего сегмента, традиционно приводящих показатель ADR к долларовому эквиваленту.

Средний сегмент
Анализ данных по продажам номеров, приводимый на сайте ГАО «Москва», показывает, что загрузка гостиниц класса 3 звезды стабилизировалась на уровне 74,4%. При этом разница в цене с верхним сегментом составляет здесь от 1 000 до 11 000 руб.

В 2006–2007 гг. средний сегмент рынка гостиниц несколько расширился за счет повышения классности отелей более низкой категории. Одновременно с этим, закрытие на реконструкцию гостиницы «Украина» в марте 2007 г. вывело с рынка около 1 000 наиболее привлекательных с точки зрения месторасположения номеров. В этих условиях не удивительно, что заполняемость действующих гостиниц этой группы в будние дни достигает предельных значений: 95–100%. Такие высокие результаты достигаются несмотря на то, что большинство гостиниц этой группы не пользуются программами управления доходами, позволяющими отелям верхнего сегмента оптимизировать продажи номерного фонда в условиях сезонных колебаний спроса.

В итоге за первое полугодие 2007 г. заполняемость гостиниц среднего сегмента рынка возросла почти на 5 пунктов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, при том, что средние цены продаж увеличились на 14% (в рублевом выражении).

Бюджетный сегмент
Гостиницы более низкой ценовой и качественной категории (1–2 звезды) составляют самую незначительную прослойку рынка средств размещения Москвы. За последние 5 лет наблюдений объем номерного фонда в этом сегменте сократился практически в 2 раза, в основном за счет реновации и реконструкции старых гостиничных объектов с последующим повышением классности.

Как показывает анализ, спрос на гостиницы этого сегмента менее подвержен сезонным колебаниям в течение недели и года, чем в других сегментах гостиничного рынка. Вместе с тем, несмотря на малочисленность и относительную ценовую доступность предложения, отели бюджетного уровня оказываются менее популярными, чем гостиницы среднего сегмента.

Основные события первого полугодия 2007 г.
• Открытие «Ритц-Карлтон», самой дорогой гостиницы Москвы, появление которой, по оценкам специалистов, вызовет новый виток роста цен в верхнем сегменте рынка.
• Сохраняющийся дисбаланс вводимых в эксплуатацию и выводимых с рынка номеров: закрытие на реконструкцию гостиницы «Украина» в марте этого года сократило номерной фонд рынка Москвы на 1 018 единиц, тогда как новое предложение составило 564 номера.
• Меры Правительства Москвы, принимаемые для ликвидации означенного выше дисбаланса, начинают давать первые результаты: после запрета на строительство офисов в ЦАО, здесь увеличивается количество гостиничных проектов, реализуемых на месте ранее предусматриваемых офисных комплексов.
• Продолжающийся рост доходов на номер и сохраняющийся дефицит номеров приводит к существенному росту цен на гостиничную недвижимость: если в 2005 г. рекордной была цена в $300 тыс. за номер (округленно, продажа гостиницы «Украина»), то в 2007 г. этот показатель возрос до $565 тыс.(продажа пакета акций гостиницы «Балчуг») и выше.
• Правительство Москвы продолжило процесс приватизации гостиниц: помимо пакета акций гостиницы «Балчуг», реализованных миноритарным акционерам в январе 2007 г., в июне 2007 г. была продана с торгов доля города в гостинице «Советская». При этом продажа гостиничных объектов такого уровня традиционно вызывает повышенный интерес, часто сопровождающийся последующими судебными процессами, что говорит о высокой конкуренции инвесторов за гостиничные объекты.

Гостиничные проекты, реализованные в первом полугодии 2007 г. и планируемые к выходу в 2007 г.