Итоги развития торгового сегмента в 2007 году

В 2007 году в сегменте торговой недвижимости наблюдался ряд тенденций, позволяющих говорить о расширении рынка. В частности, существенно возросли объёмы предложения, в первую очередь, в связи с укрупнением выходящих торговых и торгово-развлекательных проектов. Высокие показатели роста демонстрировал также уровень спроса в сегменте. В перспективе ожидается возрастание или, как минимум, сохранение уже существующих темпов развития рынка.

Предложение
На сегодняшний день объем рынка арендуемых торговых помещений Москвы (включая торговые центры и отдельно-расположенные помещения) служба проектного консалтинга и аналитики WELHOME оценивает в 3,9 млн. кв.м. площадей. Рост объёмов предложения на рынке за 2007 год составил не менее 25%.

Торговый сегмент рынка коммерческой недвижимости представлен двумя направлениями: торгово-развлекательные комплексы и бутики розничной продажи – Street retail.

Торговая недвижимость характеризуется высокой инвестиционной привлекательностью и является наиболее динамично развивающимся сегментом рынка коммерческой недвижимости. Это объясняется рядом характеристик, среди которых быстрая окупаемость по сравнению с другими форматами коммерческой недвижимости, наличие спроса у арендаторов, а также высокая доходность помещений торгового типа.

На начало 2008 года в Москве насчитывается порядка 190 современных торговых и/или торгово-развлекательных комплексов, и около 10-12 основных торговых коридоров для высокобюджетных клиентов. За IV квартал 2007 г. в Москве было сдано порядка 14 торгово-развлекательных комплексов различной классности.

В течение года по данным службы проектного консалтинга и аналитики WELHOME было введено порядка 800 000 кв.м. торговых площадей. Схема распределения торговых площадей по округам Москвы за IV квартал 2007 г. не претерпела изменений: по-прежнему наиболее обеспечены торговыми площадями запад и север города. Центр Москвы и восток испытывает на сегодняшний день наиболее существенный дефицит вакантных торговых площадей.

Анализ цен
Динамика цен за IV квартал 2007 г. составила порядка 3,5 % по отношению к предыдущему кварталу. Средняя арендная ставка в торговых центрах Москвы составила 1570$/кв м. без учёта НДС и эксплуатационных расходов. Средняя арендная ставка в формате street retail - 3650$/кв м. без учёта НДС и эксплуатационных расходов. Стоимость продажи в формате street retail составила 21 200$/кв м.

Спрос
Уровень спроса в IV квартале 2007 г. был стабильно высок, что обусловлено приходом новых торговых операторов, а также расширением старых. Наибольшее количество результативных запросов в WELHOME пришлось на помещения порядка 100-500 кв.м. в качественных торговых центрах. Чаще всего это сегменты fashion, ресторанного бизнеса, услуги красоты и здоровья. При этом доля вакантных площадей в статусных торговых центрах составляет 1-2%.

Высокий спрос на небольшие качественные площади до 50 кв.м. не удовлетворен, по причине существенного дефицита таких площадей. Наибольшим спросом пользуются высококачественные торговые центры нового строительства, а также проекты, уже заработавшие репутацию. В последних ведутся листы ожидания арендаторов на несколько месяцев вперед. В свою очередь, устаревшие и неудачные торговые объекты начинают ощущать снижение спроса. Растущая конкуренция заставит владельцев последних либо пересматривать арендные ставки, либо осуществлять редевелопмент.

Как и в других сегментах рынка недвижимости, наиболее высоко торговые помещения в центре города. Однако общий объём спроса на площади в ЦАО постепенно снижается за счет переориентации его части на спальные районы, где, имея большую потенциальную аудиторию и высокую проходимость, торговый оператор может существенно экономить на арендных ставках.