Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2007 год

Рынок офисной недвижимости

В 2007 г. рынок офисной недвижимости Москвы продолжил динамично развиваться на фоне устойчивого роста девелоперской активности, роста арендных ставок и высокого спроса на офисы классов А и В.

Общее предложение и новое строительство

Объем вновь построенных и реконструированных офисных помещений классов А и В составил в 2007 г. примерно 1 480 000 кв. м (класс А – 22%, класс В – 78%). При этом в условиях продолжающейся децентрализации рынка в 2007 г. 75% от всех введенных в эксплуатацию объектов были построены за пределами центра города (см. График 1).

График 1

Таким образом, общий объем существующих офисов классов А и В в Москве на конец 2007 г. оценивается на уровне 7,34 млн кв. м (класс А – 1,13 млн кв. м, класс В – 6,21 млн кв. м) (см. График 2, Таблицу 1). Введенная в 2007 г. новая классификация зданий отразилась на общем предложении и соотношении классов А и В. В связи с тем, что были сформированы более жесткие требования к качеству офисных зданий, некоторые здания перешли в более низкий класс. Так, с учетом реклассификации на конец 2007 г. класс А составил 15% от общего предложения, класс В – 85% (при этом доля классов В1 и В2 в общем предложении – соответственно 49% и 36%).

График 2

Таблица 1. Наиболее значимые офисные здания, введенные в эксплуатацию в 2007г.

Спрос

Общий объем арендованных и купленных в 2007 г. офисных помещений классов А и В оценивается в 2 090 000 кв. м (из них сделки аренды и предварительной аренды составили около 67%, сделки продажи и предварительной продажи – около 33%). Доля предварительной аренды и продажи составила приблизительно 52% от общего объема арендованных и купленных площадей.

Таблица 2. Наиболее значимые сделки 2007 г.

Среди арендаторов формируется устойчивый спрос на небольшие площади (менее 200 кв. м и 200–500 кв. м), который, судя по количеству поступающих запросов от потенциальных арендаторов, примерно в 2 раза превышает спрос на площади 500–1 000 кв. м и более 1 000 кв. м (см. Диаграмму 3).

Диаграмма 3. Распределение спроса по запрашиваемой площади

Вакантные площади

В 2007 г. сохранялся устойчивый спрос российских и западных компаний на офисные помещения классов А и В. В первой половине года в связи с задержкой ввода нескольких крупных объектов в условиях уже имеющегося ограниченного предложения наблюдалось дальнейшее уменьшение вакантных площадей. В IV квартале 2007 г., когда вышеупомянутые объекты были введены в эксплуатацию, средневзвешенный показатель доли вакантных площадей резко увеличился и составил 7,1% в зданиях класса А и 3,8% в зданиях класса В на конец года. Мы полагаем, что рынок быстро поглотит возникшие свободные площади, и показатель вакантных площадей для А класса упадет уже в I квартале 2008 г.(См. График 4)

График 4. Средний уровень вакантных площадей

Ставки аренды, цены продажи

В условиях высокого спроса, ограниченного предложения и, как следствие, низкой доли вакантных площадей в 2007 г. наблюдался самый высокий с 1999 года рост средних базовых арендных ставок для офисных помещений классов А и В, составивший 35–40% для офисов классов А и В в целом (см. График 5, Таблицу 3).

График 5.Средний уровень запрашиваемых арендных ставок (без учета НДС, вкл. экспл. расходы)

Таблица 3. Средний диапазон ставок аренды (по данным на конец 2007 г.)

Средняя стоимость эксплуатационных услуг в 2007 г. составила 100–125 $/кв. м/год для класса А, 75–100 $/кв. м/год для класса В1 и 70–85 $/кв. м/год – для класса В2. В некоторых случаях стоимость эксплуатационных услуг достигала 250 $/кв. м/год (см. Таблицу 4).

Таблица 4. Типовые условия договора аренды

Новости рынка

• Компания Basilica Estate Development вложит $25 млн в строительство бизнес-центра класса А «Дом Парк Культуры» в центре Москвы, на Зубовском бульваре, д. 13. В рамках проекта на первой линии домов Садового кольца будет построено 14-этажное здание бизнес-центра. Планируемая общая площадь здания – 8 500 кв. м., из них примерно 5 500 кв. м составят офисные помещения, которые расположатся со 2 по 14 этажи. Бизнес-центр планируется сдать в эксплуатацию в первом квартале 2009 г.
• Компания «Дон-строй» возведет 150 тыс. кв. м площадей на Оружейном переулке, 41, в том числе 80 тыс. кв. м офисных, 10 тыс. кв. м торговых, остальные площади займет шестиуровневый паркинг на 1200 машиномест.
• По данным «CТ Девелопмент», закладка первого камня на месте возведения башни «Россия» в Московском международном деловом центре (ММДЦ) «Москва-Сити» состоялась в сентябре 2007 г. Строительство многофункционального комплекса планируется завершить в первой половине 2011 г.
• Около 700 000 кв. м торговых, офисных и гостиничных площадей построит AFI Development на земельных участках общей площадью 8,13 га в районе площади Белорусского вокзала в Москве.
• По данным московского правительства, офисное строительство в историческом центре Москвы будет ограничено. В течение последующих пяти лет большее внимание будет отводиться строительству жилых и гостиничных объектов. Целью данной инициативы является рассредоточение офисных центров по всему городу.
• Компания AIG/Lincoln Russia планирует возвести новый многофункциональный офисный комплекс в районе станции метро «Белорусская». Новый проект, получивший название White Gardens, включает в себя 63 000 кв. м арендуемых офисных площадей. Строительство планируется закончить в 2010 г.
• Storm Properties и PIK Group разрабатывает проект многофункционального комплекса класса А на 65-66-м км МКАД, который будет располагаться в непосредственной близости от «Крокус Сити Молл» на набережной Москва-реки. Проект, названный North West Towers, будет включать в себя 5 зданий общей площадью около 220 000 кв. м, арендуемая площадь составит 130 000 кв. м. В рамках проекта предусматривается парковка на 2 600 машинно-мест, из них: 2 200 подземных и 400 наземных парковочных мест.
• MosCityGroup построит многофункциональный комплекс площадью 330 000 кв. м на территории Экспоцентра.
• Enka и MCG возведут деловой квартал в районе Таганки. Турецкая Enka и российская MosCityGroup (MCG) Павла Фукса совместно участвуют в проекте «Таганский Бизнес Парк», который предполагает возведение делового квартала между Новохохловской и Нижегородской улицами в районе Таганки в Москве. По оценке MCG, инвестиции в проект составят не менее $600 млн.
• «Миракс Групп» заключила предварительное соглашение по застройке участка ОАО «Российские железные дороги» (РЖД) – грузового двора Рижского вокзала. Рижский вокзал стал вторым проектом, который «Миракс Групп» получила у РЖД. Под застройку в районе Рижского вокзала с учетом сохранения вокзала попадут 36 га, где можно возвести около 735 000 кв. м жилья и коммерческих площадей.
• На территории бывшей производственной зоны завода «Москвич» Юго-Восточного административного округа будет построено 1,5 млн кв. м недвижимости. Инвестором проекта станет группа компаний «Метрополь». Проект предусматривает строительство на бывшей территории завода «Москвич» площадью 21 га около 1,5 млн кв. м офисной, гостиничной, торгово-развлекательной, спортивной и жилой недвижимости.

Тенденции

• Рост деловой активности как российских, так и международных компаний наряду с увеличением числа сделок по предварительной аренде и продаже свидетельствует о сохранении высокого уровня спроса на офисные помещения классов А и В.
• В условиях растущего спроса и ограниченного нового предложения прогнозируется сохранение низкого уровня вакантных помещений в офисных зданиях классов А и B.
• На рынке наблюдается тенденция брать в аренду помещения, превышающие по размеру потребности арендаторов в офисных площадях, и впоследствии сдавать их в субаренду. Тем самым компании стараются обезопасить себя от расходов на переезд в случае расширения.
• Некоторые проекты ММДЦ «Москва Сити» сдаются в аренду не так быстро, как это изначально планировалось.
• Продолжение децентрализации рынка: формирование новых деловых районов, увеличение числа регенерируемых промзон и развитие бизнес-парков.
• Ожидается, что спрос на офисные помещения в бизнес-парках будет по-прежнему высок. Девелоперы будут разрабатывать новые проекты за пределами МКАД.

Прогноз на 2008 год
Новое строительство и реконструкция

Объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов А и В в 2008 г. прогнозируется на уровне 2 000 000 кв. м (класс А – 30%, класс В – 70%) (см. График 2, Таблицу 5). Ожидается, что в 2009 году данный показатель составит 2 650 000 кв. м (класс А – 40%, класс В – 60%). Все больше объектов выносится за пределы города.

В 2007 г. рынок офисной недвижимости Москвы продолжил динамично развиваться на фоне устойчивого роста девелоперской активности, роста арендных ставок и высокого спроса на офисы классов А и В.

Рынок торговой недвижимости

Благоприятная макроэкономическая конъюнктура и политическая стабильность определили дальнейший рост благосостояния населения и развитие розничного рынка (см. Таблицу 1 и График 1) в 2007 году. Это обусловило дальнейшую экспансию российских и крупных международных девелоперов на региональные рынки, включая города с населением от 300 тыс. жителей, а также увеличение активности инвестиционных фондов и зарубежных торговых операторов.

Таблица 1. Основные макроэкономические показатели г. Москвы в 2007 г.

График 1. Динамика номинальных среднедушевых денежных доходов населения и оборота розничной торговли в г. Москве

Около двух лет назад в развитии отечественного рынка торговой недвижимости начался новый этап. Рынок, ранее в основном привлекавший внимание местных инвесторов и девелоперов, попал в зону интересов международных институциональных инвесторов. Такое развитие событий было обусловлено рядом причин, таких как рост инвестиционной привлекательности Российской Федерации, высокий потенциал развития и уровень доходности инвестиций, а также появление первых структурированных инвестиционных предложений.

Потенциал развития отечественного рынка торговой недвижимости, обуславливающий его привлекательность, оп-ределялся и определяется недостатком предложения и малым разнообразием форматов торговых площадей. Основ-ным стимулом для иностранных инвесторов является ставка капитализации, достигающая 8,5–9% – это выше, чем в странах Западной и Восточной Европы. При этом доходность на собственный капитал для функционирующего заполненного арендаторами инвестиционного объекта составляет 20–25%. Ожидаемая доходность девелопера на собственные средства достигает 20–30% в год.
Международных инвесторов отличают жесткость требований, предъявляемых как к юридической чистоте приобре-таемого имущества, так и к прозрачности самой сделки, стремление к четкому пониманию всех рисков, связанных с владением и использованием приобретаемых объектов. Поэтому появление предложений объектов, собственники которых могут говорить на языке, понятном и привычном для таких инвесторов, явилось необходимым условием проведения сделок.

Предыдущие два года показали, что международные инвесторы готовы приобретать как функционирующие торговые центры, менее рисковые в качестве объектов инвестиций, в том числе объекты в региональных городах, так и строящиеся или проектируемые объекты. Отметим, что приобретение строящихся или проектируемых объектов может оказаться весьма рискованным при недостаточном опыте местных девелоперов, несовершенстве административной, финансовой, страховой и других систем.

Несмотря на высокую активность рынка инвестиционных сделок, его характерной особенностью остается острый дефицит предложений инвестиционного уровня, чем отчасти объясняется готовность инвесторов приобретать объекты разной степени качества и завершенности. Количество инвесторов, уже объявивших о готовности инвестировать в российскую недвижимость или только планирующих это сделать, существенно превосходит возможности удовлетворения такого спроса. Причины этому – как физическая нехватка объектов, так и ожидание дальнейшего роста цен. Можно предполагать, что рынок продолжит активно развиваться: большое число инвесторов будет привлечено ожиданиями высокой доходности.

Предложение

Предложение профессиональных торговых площадей продолжило активно расти. С начала 2007 года было открыто 10 торговых центров (см. Таблицу 2): рост предложения составил около 545 000 кв. м (торговая площадь – 280 000 кв. м, прирост по отношению к концу 2006 года – 18%). Как видно из Таблицы 2, три из десяти открытых торговых центров являются вторыми очередями существующих центров («Глобал Сити», «МЕГА Белая Дача», ЦУМ), что подчеркивает успешность данных проектов на рынке.

К началу 2008 года общая площадь торговых центров Москвы составила более 3 430 000 кв. м (торговая площадь – 1 810 000 кв. м, в пересчете на 1 000 жителей – 174 кв. м). Мы ожидаем, что до конца текущего года откроется 24 торговых центра общей площадью более 1 700 000 кв. м (торговая площадь 800 000 кв. м).

Кроме столицы активный рост предложения торговых площадей был отмечен во многих региональных городах (см. Таблицу 3).

График 2. Динамика прироста и объем площадей в торговых центрах г. Москвы.

Таблица 2. Торговые центры, открытые в г. Москве в 2007 г.

Таблица 3. Крупнейшие торговые центры, открытые в 2007 г. в региональных городах

Ставки аренды

Как и в предыдущие годы, сильная конкуренция и дефицит качественных торговых площадей, определяют рост арендных ставок. В частности, выход крупных операторов гипер- и супермаркетов на российский рынок (Carrefour) и на локальные рынки российских городов обусловил рост ставок аренды в этих профилях торговли.

В сегменте «Одежда» крупные операторы торговли, такие как Inditex и Maratex, продолжили расширение портфолио развиваемых в России брендов. Это вынуждает девелоперов предоставлять им все большие площади по достаточно низким ставкам. Кроме того, такие компании часто предпочитают использовать процент от оборота взамен большей части фиксированной ставки. Оба этих фактора определили незначительное изменение ми-нимального уровня ставок аренды в данном сегменте. С другой стороны, остальные торговые операторы данного профиля вынуждены конкурировать за меньшее количество торговых площадей, что, вкупе с ростом доли расходов потребителей на «брендовую» одежду, обусловило значительный рост максимального уровня ставок аренды.

Как и в прошлые годы, наиболее острая конкуренция наблюдалась в сегментах предприятий питания и бытовой техники и электроники, в результате чего значительно выросли ставки аренды в прошлом году и в будущем ожидается продолжение роста.

Таблица 4. Ставки аренды в торговых центрах г. Москвы

Основные события 2007 г.

Сетевые операторы и новые бренды
• В начале февраля стало известно, что британская компания Kingfisher, развивающая сеть Castorama, договорилась о стратегическом партнерстве с сетью гипермаркетов «Карусель»: магазины обеих компаний будут открываться рядом.
• В середине марта было объявлено, что Carrefour приобрел в Ростове-на-Дону участок под строительство. Кроме того, оператор подписал договор об аренде помещения под гипермаркет в ростовском ТЦ «Горизонт», где Carrefour займет место «Рамстора» (при этом площадь будет увеличена до 15 000 кв. м).
• В конце марта стало известно, что сеть Leroy Merlin впервые станет арендатором площадей в ТЦ «МЕГА» в Новосибирске. Ожидается, что магазин DIY займет стандартную площадь 9 000 – 12 000 кв. м.
• В начале сентября в подмосковном ТЦ «МЕГА Химки» открылась первая в России кофейня крупнейшей миро-вой сети Starbucks.

Инвестиции
• В начале года была закрыта сделка, в соответствии с которой датский фонд BPT Arista A/S приобрел первую очередь торгового центра «Глобал Сити» (общая площадь – 16 000 кв. м) на Кировоградской улице в г. Москве.
• В начале июля компания Domo приобрела контрольный пакет акций сети «Белый Ветер ЦИФРОВОЙ».
• В июле было объявлено о сделке, в результате которой компания Metro Group продала американскому инве-стиционному фонду Apollo Real Estate Advisers торговый центр в Котельниках (бывший ТЦ «Маркткауф») общей площадью 34 000 кв. м.
• В августе стало известно о покупке австрийским инвестиционным фондом Immoeast у компании «Феникс Девелопмент» 75% московского ТЦ «Гудзон», который расположится на Каширском шоссе. Открытие торгового центра общей площадью около 145 000 кв. м запланировано на 2008 г.
• В начале сентября турецкая компания Migros объявила о продаже принадлежащих ей 50% акций ООО «Рамэнка» девелоперской компании Enka Insaat Sanayi AS – владельцу остальных 50% акций – за $542,5 млн.
• В середине сентября стало известно о заключении сделки по продаже 50% компании «Торговый Квартал» инвестиционному фонду TriGranit. В совместных девелоперских планах компаний – проекты с общим объемом инвестиций около ?1 млрд.
• В сентябре ирландская компания Quinn Group приобрела торгово-офисный центр «Каспий» в г. Москве (общая площадь торговой составляющей – около 10 000 кв. м, открытие – 2008 г.) и торгово-развлекательный центр «Авро-ра» в г. Уфе (общая площадь – около 70 000 кв. м).
• В конце сентября компания Empik Media & Fashion приобрела 43,3% акций компании Maratex.
• 18 декабря Enka и «Ашан» подписали соглашение, согласно которому французская компания будет управлять 14 гипермаркетами «Рамстор» в России. 13 объектов «Ашан» берет в долгосрочную аренду и один покупает. Общая площадь торговых объектов, полученных «Ашаном» в результате сделки, – 85 000 кв. м. Согласно заявленным планам, в I квартале 2008 г. все гипермаркеты будут ребрендированы в «Ашан».
• В конце декабря инвестиционный фонд Aurora Russia приобрел около 24% компании Grindelia Holdings Ltd., крупнейшего оператора DIY в Уральском регионе, владеющего сетями «Суперстрой», и «Стройарсенал».
• В конце декабря канадский инвестиционный фонд Ivanhoe Cambridge купил торговый центр «Времена года» (общая площадь — 64 300 кв. м), расположенный в Москве на Кутузовском проспекте.

Общие тенденции рынка торговой недвижимости

• Инвестиционные продажи стали обычным инструментом финансирования.
• Увеличение числа форвардных сделок.
• Укрупнение и усложнение форматов торговых центров.
• Увеличение разницы между ставками аренды в торговых центрах, расположенных в Москве и региональных городах, а также в центральных и периферийных районах городов.
• Усложнение валюты договора (переход на рублевые ставки: фиксация курса доллара, установление минимального курса доллара; применение мультивалютных индексов).
• Быстрый рост предложения торговых площадей в некоторых региональных городах обусловливает рост влияния крупных операторов торговли на рынок. В результате были подписаны первые договоры с условием возмещения девелоперами затрат на открытие магазинов арендаторам.
• Девелоперы начали освоение городов с населением от 300 тыс. жителей.
• Международные операторы торговли предпочитают прямой выход на российский рынок.

Прогноз на 2008–2009 гг.

• Рост доли заявленных проектов (в таких городах, как Омск, Новосибирск) с низкой вероятностью реализации.
• Снижение девелоперской активности в некоторых городах (Казань, Самара), рынок торговой недвижимости которых приближается к точке насыщения.
• Появление повторного интереса девелоперов к некоторым региональным городам (Уфа, Новосибирск), отсутствие которого ранее было обусловлено в некоторых случаях закрытостью местных администраций для привлечения внешних инвестиций, низким уровнем доходов населения, либо значительным количеством заявленных, но в настоящее время так и не реализованных проектов.
• Появление крупноформатных проектов в городах с населением 300–500 тыс. жителей.
• Выход международных сетевых девелоперов на российский рынок (GGP, Multi Development, APSYS).