Рынок коммерческой недвижимости Москвы за I квартал 2008 года

Основные выводы

• Цены на нефть впервые превысили психологически важную отметку – $100 за баррель.

• Общая площадь офисных помещений, введенных в I квартале 2008 г. Составила 313 тыс. кв. м, что на 44% выше показателя за аналогичный период 2007 г. Примечательно, что прирост в классе А превысил аналогичный показатель I квартала 2007 более чем в 4 раза за счет таких знаковых объектов, как «Башня Запад» комплекса «Федерация», а также первых фаз комплексов «Легион II» и «Легион III».

• В I квартале 2008 г. на рынке складской недвижимости произошло снижение темпов роста на фоне общемирового спада деловой активности.

• Во II квартале 2008 г. общая площадь профессиональных ТЦ превысит 5 млн. кв. м.

• Средняя стоимость размещения (ADR) в гостиницах Москвы продолжает расти. Но из–за невысокого уровня загрузки уровень доходности на номер несколько ниже, чем в Лондоне и Париже. При этом по показателю ADR Москва с Парижем по итогам IV квартала 2007 г. делят первое место в Европе.

Обзор экономики

Ключевые события

• Федеральная резервная система США в попытках смягчить дефицит ликвидности на рынках капитала, вызванный негативным влиянием ипотечного кризиса и опасениями инвесторов в отношении начинающейся рецессии, трижды в течение квартала снижала ставку рефинансирования: 22 января – с 4,25 до 3,50%; 30 января – до 3,00% и 18 марта – до 2,25%. Многие эксперты полагают, что это не предел и в ближайшие месяцы ставка может быть понижена до уровней, близких к нулевым отметкам.

• В конце января Правительство РФ в рамках мер по борьбе с инфляцией приняло решение о продлении соглашения между производителями продовольственных товаров и крупными торговыми сетями о замораживании цен на социально значимые продукты питания (хлеб, молоко, кефир и т.д.) до 1 мая 2008 г.

• Банк России, пытаясь оказать сдерживающее влияние на темпы роста цен в экономике, с 4 февраля 2008 г. повысил ставку рефинансирования на 0,25 п.п. – до 10,25% годовых. До этого ставка рефинансирования последовательно снижалась в течение последних 10 лет.

• 11 марта международное рейтинговое агентство Standard & Poors повысило прогноз суверенного кредитного рейтинга Российской Федерации по долгосрочным обязательствам в иностранной валюте со «стабильного» до «позитивного». В прошлый раз это рейтинговое агентство повышало прогноз для России в феврале 2002 г. и через полгода приняло решение о повышении кредитного рейтинга.

• 27 марта международное рейтинговое агентство Moody's поместило рейтинг Российской Федерации на пересмотр с возможным повышением. Сейчас рейтинг России по шкале этого агентства находится на уровне Baa2, что соответствует уровню ВВВ по шкале других агентств. Как отмечает Moody's, возможное повышение суверенного кредитного рейтинга страны связано с устойчивой макроэкономической ситуацией и положительной кредитной историей правительства последних лет.

Экономический рост и инфляция

Накопленная инфляция

Номинальный объем ВВП

По оценке Минэкономразвития России, по итогам января–февраля 2008 г. прирост ВВП к соответствующему периоду предыдущего года составил 7,8% (против 8,2% в январе–феврале 2007 г.).

Основными факторами роста стали высокие темпы роста потребительского и инвестиционного спроса на фоне существенного ускорения обрабатывающих производств.

За первый квартал 2008 г. уровень инфляции составил 4,8% (январь – 2,3%, февраль – 1,2%, март – 1,2%), что выше аналогичного показателя за предыдущий год – 3,4% (январь – 1,7%, февраль – 1,1%, март – 0,6%).

Превышение прошлогодних значений связано, в основном, с высоким ростом цен на продовольственные товары, особенно на плодово–овощную продукцию. Заметный рост цен на продовольствие в этот период был характерен и для мировых рынков.

Международные резервы, Резервный фонд и Фонд национального Благосостояния

Международные резервы

Согласно данным Банка России, в середине марта международные резервы страны превысили «символическую» отметку в $0,5 трлн. В номинальном выражении это в 40 раз больше, чем в конце 1998 г.

В I квартале 2008 г. цены на нефть впервые превысили психологически важную отметку – $100 за баррель: на момент закрытия торгов 19 февраля на Нью–Йоркской торговой бирже цена фьючерсов на нефть была зафиксирована на отметке $100,01 за баррель. Более того, в отдельные торговые дни в середине марта цена на «черное золото» превышала уровень в $110 за баррель.

Средняя цена на нефть марки «Юралс» в январе–феврале 2008 г. составила $88,4 и $90,6 за баррель соответственно – это в среднем на 70% выше, чем цены в аналогичный период предыдущего года. 30 января, в соответствии с новым Бюджетным кодексом, принятым весной 2007 г., средства Стабилизационного фонда России, достигшие 3851,8 млрд. руб., были разделены: 3069,0 млрд. руб. было перечислено на счет Резервного фонда, а 782,8 млрд. руб. – на счет Фонда национального благосостояния.

Фондовый рынок

Индекс РТС

Ситуация на фондовом рынке России в течение I квартала определялась негативным влиянием международного кризиса ликвидности. После значительного снижения в январе (с 15 по 23 января индекс РТС упал более чем на 19%) до конца квартала рынку удалось лишь незначительно отыграть позиции. В результате значение индекса РТС по итогам первых трех месяцев года снизилось на 10,7% – до 2054 пунктов.

Рынок офисной недвижимости

В I квартале 2008 г. ставки аренды на высококачественные офисные помещения выросли в среднем на 4–7%. На конец периода средняя ставка в классе A составила $1180 за кв. м в год без учета операционных расходов и НДС, $835 на помещения класса B+ и $520 на помещения класса B–.

Рынок офисной недвижимости. Основные показатели

Тенденции

• Крупные российские и иностранные компании арендуют большие площади в расчете на будущий рост бизнеса. Наряду с увеличением арендуемых площадей меняются и предпочтения арендаторов по географии. Сегодня, когда ставка аренды на высококачественные офисные помещения в центре Москвы достигает $1700–2000 за кв. м в год, востребованными являются сопоставимые по качеству (класс A/B+) альтернативные варианты в районе ТТК или МКАД, где ставка аренды в несколько раз ниже ($450–900 за кв. м в год).

• Другой важной тенденцией является новый способ расчета операционных расходов. Собственники высококачественных помещений все чаще переходят на систему open–book (оплата расходов по факту). В этом случае в операционные расходы включаются все возможные платежи, арендаторам назначается средняя ставка, а в конце года происходит ее пересчет и вычет по фактическим индивидуальным затратам. Данный способ предотвращает необоснованные расходы с обеих сторон.

• В связи с ослаблением американской валюты собственники все чаще задают искусственный курс доллара по отношению к рублю. Обычно этот курс фиксируется на уровне 24–28 рублей за доллар. В то же время часть владельцев высококлассных помещений предпочитает и вовсе отказаться от использования доллара в расчетах и перейти на евро.

Ключевые события

• В I квартале 2008 г. ТНК–BP подписала предварительный договор аренды 37 тыс. кв. м в бизнес– парке «Западные Ворота» на Беловежской ул., 21. Сделка подтверждает тенденцию о движении как предложения, так и спроса в сторону МКАД, где качественные помещения класса A/B+ можно арендовать по ставкам в 2–2,5 раза ниже, чем в центре города. До сделки ТНК–BP крупнейшей считалась сделка IBS по аренде почти 36 850 кв. м в офисном центре Nordstar Tower.

• Другим важным событием стал выход на рынок новой девелоперской компании Evocom, анонсировавшей два новых проекта. Первый из них, 23–этажный офисный центр класса A с гостиницей общей площадью 44 тыс. кв.м, будет построен на Октябрьской ул., 98. Другой проект представляет собой многофункциональный комплекс в составе бизнес–парка «Орехово/ Домодедово» общей площадью 180 тыс. кв. м. В состав комплекса войдет гостиница на 250 мест и офисный центр класса А.

• ИФК «Метрополь» представила проект строительства делового района «Метрополия» на Волгоградском проспекте. Площадь более 21 Га будет застроена офисными зданиями класса A (700 тыс. кв. м), торговыми помещениями (40 тыс. кв. м), апартаментами (80 тыс. кв. м), а также гостиницами категории 3–4*(40 тыс. кв. м). Мастер–план разработан известным архитектурным бюро Nikken Sekkei.

• Также новые проекты в I квартале 2008 г. представила компания «ДС–Девелопмент» (входит в ГК «ДОН–Строй»). Девелопер построит многофункциональный комплекс в Строгине общей площадью 650 тыс. м2, а также МФК «Донской» в 5–м Донском проезде (более 430 тыс. кв. м коммерческих площадей).

Распределние по классам

Предложение

Ключевые проекты, введенные в 1 квартале 2008 года

Общая площадь высококачественных объектов, введенных в эксплуатацию в I квартале 2008 г., составила 313 тыс. кв. м, из которых около 113,4 тыс. кв. м приходятся на объекты класса A, 149,9 тыс. кв.м – на объекты класса B+ и 49,6 тыс. кв. м – на объекты класса B. По нашим оценкам, если все заявленные на 2008–2011 гг. проекты выйдут на рынок, объем качественных офисных помещений к 2011–2012 гг. удвоится.

Спрос

Ключевые сделки

Спрос по–прежнему превышает предложение, о чем свидетельствует доля свободных площадей 1,05% в классе A и 5,4% в классе B (в среднем по зданиям класса B+ и B–).

Разброс базовых ставок аренды по классам

Рынок торговой недвижимости

В I квартале 2008 г. было отмечено увеличение спроса со стороны предприятий общественного питания и операторов аксессуарного профиля торговли.

Ключевые события

• Tesco Plc, оператор крупнейшей в Великобритании сети супермаркетов, анонсировал планы по строительству своих первых магазинов в России. На данный момент компания ведет переговоры по поиску конкретных помещений.

• IKEA купила 50 Га рядом с подмосковными Мытищами, около деревни Челобитьево. На этом участке шведы построят около 400–500 тыс. кв. м торговых, офисных и гостиничных площадей. Запуск первой очереди комплекса запланирован на 2010 г.

• Компания «Евразия Сити» построит город–спутник в районе деревни Константиново, население которого составит 150 тыс. человек. В рамках проекта планируется строительство 2,6 млн. кв. м коммерческих площадей, в том числе торгово–развлекательного центра регионального масштаба.

Рынок гостиничной недвижимости

Активно развивается строительство отелей в составе многофункциональных комплексов.

Прогноз

• По оценкам компании Knight Frank в течение 2008 г. номерной фонд гостиниц столицы категории 3–5* увеличится примерно на 1000 номеров.

• По причине относительно небольшого туристического потока (предположительно 4,5 млн. человек в 2008 г.) и высокой стоимости размещения средний уровень загрузки московских гостиниц останется невысоким (68–70%).