Обзор рынка коммерческой недвижимости Москвы за 3 квартал 2008 года

ОФИСНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Состояние рынка. Итоги

В 3 квартале 2008 года темпы роста офисного рынка замедлились: сократился объем нового качественного предложения, уменьшилось число заявленных к строительству проектов, строительство многих объектов было заморожено, остановился рост ставок аренды и цен продажи. Арендаторы и покупатели заняли выжидательную позицию, что привело к сокращению количества сделок. Сохранились и продолжили свое развитие некоторые тенденции, имевшие место в прошлом периоде, а именно: децентрализация офисного рынка, формирование новых деловых районов и реорганизация промзон. Так, в 3 квартале 2008 года было заявлено о строительстве ряда крупных объектов, находящихся вблизи ТТК и спальных районов, а также намечена застройка территорий, прилегающих к Малому кольцу МЖД. В 3 квартале зарубежные инвестиционные фонды проявили активность. За истекший квартал состоялось несколько анонсов выхода иностранных инвесторов на российский рынок. Израильская EngelInvest намерена построить в Московском регионе 1,1 млн. кв. м жилья и коммерческой недвижимости, инвестировав около $1,6 млрд. Финский Evli Bank для приобретения девелоперских проектов во всех сегментах коммерческой недвижимости России создал второй фонд прямых инвестиций Evli Property Investments Russia-2 с объемом средств 700-900 млн. евро.

Предложение

Объем нового качественного предложения офисных площадей продолжает снижаться. Суммарное количество офисных площадей, введенных в эксплуатацию в 3 квартале 2008 года, составило 150 000 кв.м, что на 50% ниже заявленного объема и на 60% уступает аналогичному показателю за 3 квартал 2007 года. Российские и иностранные девелоперы ощутили на себе влияние мирового финансового кризиса и были вынуждены заморозить ряд проектов. Даты ввода некоторых крупных объектов, намеченных к сдаче в эксплуатацию в 3 квартале 2008 г., таких как «White Square», «Brent City», а также часть площадей МФК «Метрополис» были перенесены на более поздние сроки. До конца года планируется ввести в эксплуатацию около 700 тыс. кв.м. качественных офисных площадей.

Спрос

Несмотря на усугубившееся в 3 квартале влияние мирового финансового кризиса, крупные российские и зарубежные компании проявляли интерес к столичному офисному рынку. Однако, в ожидании падения ставок и цен, потенциальные арендаторы и покупатели не торопятся с принятием окончательного решения об аренде или покупке, что явилось причиной сокращения числа сделок аренды и купли-продажи. Относительно бюджетные варианты по аренде помещений класса В пользовались большей популярностью среди арендаторов, чем в предыдущих периодах. Несмотря на сокращение качественного предложения, уровень вакантных площадей не изменился и составил 5-6 %, что связано с уменьшением общего числа сделок. До конца года мы прогнозируем сохранение данного показателя на прежнем уровне.

Ставки аренды, цены продажи

Впервые за долгий период стабильного роста ставки аренды и цены продажи остановились на уровне предыдущего периода. Исключение составили лишь ставки аренды и цены продажи на объекты класса А, расположенные в пределах СК, однако и

здесь отмечено лишь незначительное увеличение. При проведении окончательных переговоров о сделке собственники готовы идти на более гибкие условия, предпочитая ускорить заключение контракта, чем ждать более выгодного арендатора. Наметившаяся в 3 квартале конкуренция между арендодателями может усилиться в результате появления на рынке предложений по субаренде готовых помещений с выполненной чистовой отделкой, вследствие чего возникает основание прогнозировать некоторое снижение ставок и цен до конца года.

Основные тенденции 3 квартала 2008 года

• Замедление темпов роста ставок аренды и цен продажи;

• Сокращение объема нового предложения и замораживание ряда проектов;

• Перенос сроков ввода объектов на более поздние периоды;

• Готовность арендодателей идти на более гибкие условия по сделкам;

• Отказ арендаторов от планов на расширение;

• Рост спроса на помещения класса В;

• Продолжение децентрализации офисного рынка.

• Появление предпосылок трансформации рынка в рынок покупателя.

СКЛАДСКИЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Состояние рынка. Итоги

В 3 квартале 2008 года на рынке складской недвижимости наблюдалось снижение деловой активности со стороны девелоперских компаний. На фоне мирового финансового кризиса и снижения инвестиционной активности сокращение количества заявленных проектов и переносы сроков ввода складских комплексов в эксплуатацию участились. Многие девелоперы замораживают строительство своих объектов или предлагают их к продаже на стадии проектирования. После долгого периода стремительного развития рынка складской недвижимости московского региона в прошедшем квартале произошло снижение деловой активности и остановка роста ставок и цен. Сохраняется интерес девелоперов к рынку складской недвижимости регионов России, в 3 квартале 2008 года было анонсировано более 2 млн. кв. м., но фактический запуск большинства проектов тормозится сложностями с финансированием.

Предложение

Проблемы с финансированием новых проектов, ужесточение условий их кредитования, а также увеличение себестоимости строительства стали причиной того, что большая часть из заявленных площадей не была реализована. Планируемый объем качественных складских площадей, заявленный к вводу в эксплуатацию в 3 квартале, составил 330 тыс. кв.м, из которых было введено только 53 тыс. кв.м на территории техно-логистического комплекса «Томилино». Общий объем складских комплексов по итогам 3 квартала 2008 года составил 3,4 млн. кв.м. До конца года планируется ввести в эксплуатацию еще около 220 тыс. кв.м качественных складских площадей. Таким образом, суммарный годовой объем ввода новых складских площадей ожидается на уровне 530 тыс. кв.м, а общий объем складских помещений к концу года превысит 3,6 млн. кв.м. Южное направление остается одним из наиболее востребованных, а также доминирующим по объему существующих и планируемых объектов. В начале 3 квартала началось строительство первой очереди складского комплекса «PNK-Чехов» на Симферопольском шоссе. Ввод первой очереди запланирован на 3 квартал 2009 года. Общая площадь комплекса будет составлять более 270 тыс. кв.м. Сохраняется дефицит площадей на западном и северном направлениях, обусловленный хронической нехваткой земельных участков для развития проектов на них.

Спрос

Спрос на качественные складские помещения по-прежнему значительно превышает предложение. Основную долю спроса, как и прежде, формируют крупные логистические компании и торговые сети. Наиболее востребованными остаются южное и северное направления. Отсутствие новых качественных складских объектов и перенос сроков ввода в эксплуатацию ряда комплексов по-прежнему удерживает неудовлетворенный спрос на высоком уровне. Большинство договоров аренды на складские помещения заключаются заблаговременно, на стадии строительства логистического комплекса, поэтому уровень вакантных площадей к моменту сдачи объекта в эксплуатацию в большинстве случаев равен нулю, что является одной из причин активного развития сегмента субаренды. Также этому способствует наличие устойчивого спроса на небольшие площади (до 2 тыс. кв.м). Уровень вакантных площадей по-прежнему не превышает 1%.

Ставки

Происходит повышение требований к надежности заемщиков и увеличение процентов по кредитам со стороны банков. Достигнув рекордных значений в конце первого полугодия, в 3 квартале 2008 г. ставки аренды не претерпели существенных изменений и остались на прежнем уровне. В настоящее время стоимость аренды помещения класса А находится в пределах 140—160$/кв.м/год, для класса В – 110 - 140$/кв.м/год. Диапазон цен продаж на складские объекты класса А составляет 1500 - 1700$/кв.м, для класса В – 1000 - 1400$/кв.м.

Основные тенденции 3 квартала 2008 года

• Перенос срока ввода в эксплуатацию большинства заявленных объектов;

• Значительное усложнение финансирования проектов;

• Замедление темпов роста арендных ставок;

• Дальнейшее развитие регионального рынка складской недвижимости.

ТОРГОВЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Состояние рынка. Итоги

В 3 квартале 2008 года рынок торговой недвижимости приостановил свое активное развитие. Нестабильность на мировых финансовых рынках, сложности с финансированием новых проектов и ужесточение условий кредитования стали причиной переноса сроков ввода в эксплуатацию многих торговых центров и уменьшения числа заявленных проектов. Ряд девелоперских компаний пересмотрели портфели своих проектов и заявили о том, что в ближайший год не начнут строительства новых объектов. Например, компания Midland Development сократила планы по строительству торговых центров с 200 до 20, а ГК «Корстон» приостановила строительство 11 МФК на неопределенный срок. В целях минимизации рисков и сохранения устойчивых позиций в условиях кризиса, девелоперы в сфере торговой недвижимости все чаще перераспределяют средства, прибегая к продаже активов, либо направляя их в регионы, где реализуют проекты по возведению крупных региональных торговых и многофункциональных центров.

Предложение

Влияние кризиса ликвидности сказалось на механизме финансирования девелоперских проектов, вследствие чего сроки ввода в эксплуатацию многих объектов были перенесены, а некоторые проекты заморожены. За рассматриваемый период было введено значительно меньшее количество качественных торговых площадей, чем было запланировано, что связано с переносом сроков ввода в эксплуатацию большинства объектов на конец 2008 и на начало 2009 года. Планируемый объем качественных торговых площадей, заявленный к вводу в эксплуатацию в 3 квартале, составил 270 тыс. кв.м, из которых было введено менее 10% - 25 тыс. кв.м в ТРЦ «Семеновский» и ТОЦ «Сатурн». До конца текущего года планируется ввести в эксплуатацию 470 тыс. кв.м качественных торговых площадей. Таким образом, суммарный годовой ввод новых торговых площадей ожидается на уровне 725 тыс. кв.м, а общий объем торговых помещений к концу года составит 3,1 млн. кв.м. Также в 3 квартале было заявлено о строительстве ряда новых объектов, общая площадь которых составит более 370 тыс. кв.м.

Спрос

Несмотря на общее снижение деловой активности, спрос на качественные торговые помещения по-прежнему находится на высоком уровне и значительно превышает предложение. Наибольшим спросом пользуются площади в современных высококачественных торговых центрах, однако уровень вакантных площадей там не превышает 1%.

Ставки

Динамичный рост арендных ставок, наблюдавшийся в течение всего прошлого года, приостановился. Продемонстрировав активный рост в 2007 – начале 2008 года и достигнув рекордных значений к концу первого полугодия 2008 г., в 3 квартале ставки аренды не претерпели существенных изменений и остались на прежнем уровне. До конца года возможен небольшой рост арендных ставок, обусловленный стремлением девелоперов компенсировать увеличение затрат на возведение объектов и удорожание

кредитных средств. Однако общая нестабильная ситуация на российском рынке недвижимости будет удерживать темпы роста ставок на низком уровне.

Основные тенденции 3 квартала 2008 года

• Перенос сроков ввода в эксплуатацию большинства заявленных объектов;

• Превышение спроса над предложением;

• Замедление темпов роста арендных ставок;

• Перераспределение активов девелоперскими компаниями