Обзор рынка коммерческой недвижимости за 3 квартал 2008 года

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Предложение

К концу третьего квартала 2008 года общее предложение качественных офисных помещений в Москве достигло 7,61 млн кв. м. Доля объектов класса А в общем объёме площадей составила 19% или 1,47 млн кв. м, класса В – 81% или 6,14 млн кв. м. С начала года было введено в эксплуатацию около 1,165 млн кв. м, из них класс А – 29%, класс В – 71%. В условиях финансового кризиса многие девелоперы вынуждены пересматривать портфель проектов. Некоторые проектируемые объекты замораживаются, строительные объёмы других пересматриваются, часть выставляется на продажу. При этом, девелоперы прикладывают максимум усилий для завершения строящихся объектов. Ожидается, что практически готовые объекты будут введены в эксплуатацию в срок или с незначительной задержкой, а сроки завершения объектов, требующих крупных финансовых вложений, могут сдвинуться на значительный период.

В четвёртом квартале 2008 года планируется ввести в эксплуатацию около 400 000 кв. м качественных офисных помещений. Таким образом, к концу 2008 года общее предложение составит около 8 млн кв. м (класс А – 1,55 млн кв. м, класс В – 6,45 млн кв. м).

В соответствии с планами девелоперов в 2009 году ожидается ввод в эксплуатацию около 1,4 млн кв. м  качественных офисных помещений. В случае дальнейших трудностей с привлечением дополнительного финансирования, эта цифра может быть значительно скорректирована в сторону уменьшения. Если все планируемые объекты будут введены в срок, то к концу 2009 года общее предложение достигнет 9,4 млн кв. м, из них класс А составит 2 млн кв. м или 22%, класс B – 7,4 млн кв. м или 78%.

Спрос

В третьем квартале 2008 года низкая деловая активность оказала существенное влияние на спрос. Некоторые предварительные сделки, которые были заключены ещё до кризиса, расторглись вследствие пересмотра планов компаний по расширению, а так же их выжидательной позиции в условиях меняющейся ситуации на рынке. С нарастанием кризиса на рынке офисной недвижимости доминирующая позиция арендодателя смещается в сторону арендатора, и многие компании ждут более привлекательных коммерческих условий по аренде и продаже.

В настоящее время складывается рынок субаренды. Это происходит потому, что ещё в начале года, планируя своё расширение, компании арендовали офисные площади сверх необходимых потребностей. А в текущих финансовых условиях, при сокращении штата сотрудников, компании предлагают лишние площади в субаренду.

По-прежнему у арендаторов пользуются повышенным спросом юго-западное и западное направления, а именно, Профсоюзный и Краснопресненский районы и зона вблизи Ленинградского проспекта и Ленинградского шоссе.

Факторами привлекательности этих районов являются близость к международным аэропортам Внуково и Шереметьево, большое количество парковочных мест в децентрализованных бизнес-центрах, а так же эффект «обратного направления» – основной транспортный поток утром движется в сторону центра.

В третьем квартале 2008 года уровень свободных помещений в зданиях класса А составил 7%; в зданиях класса В – 7,9%.

Ожидается, что в течение следующих двух кварталов уровень свободных помещений будет увеличиваться.

Ставки аренды, цены продажи

В третьем квартале 2008 года средние базовые ставки аренды офисных помещений класса А в Москве находились в диапазоне $800-2 000 за кв. м в год1 , класса В – $600-1 800 за кв. м в год. Средние цены продажи варьировались в пределах $5 000-16 000 за кв. м, не включая НДС, в зависимости от класса здания и его расположения. Для офисных зданий класса А операционные расходы составляли $120-150 за кв. м в год, не включая НДС, а для класса В – $100-120 за кв. м в год, не включая НДС.

Ставки аренды и цены продажи всё ещё остаются высокими, особенно в офисных зданиях класса А в центральном районе. Учитывая экономическую ситуацию, девелоперы будут вынуждены пересмотреть коммерческие условия по аренде/продаже офисных помещений.

Тенденции

• Ввиду сложившейся ситуации на финансовых рынках, сроки строительства увеличиваются, многие проекты пересматриваются, часть из них откладывается;

•   Из-за сложности с привлечением финансирования некоторым девелоперам приходится отказываться от реализации своих проектируемых объектов для строительства текущих;

•   Планы многих компаний по расширению отменяются, предварительные сделки расторгаются;

•  Большинство потенциальных арендаторов откладывает планы по аренде офисных помещений как минимум до начала следующего года;

•  С нарастанием кризиса на рынке офисной недвижимости доминирующая позиция арендодателя смещается в сторону арендатора;

•   В связи с сокращением штата сотрудников и отменой планов компаний по расширению, появляется много предложений по субаренде;

•  Собственники готовы идти на существенные уступки по коммерческим условиям в ходе переговоров с потенциальными арендаторами, при этом запрашиваемые ставки аренды/цены продажи остаются на высоком уровне.

РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Предложение

В третьем квартале 2008 года новое предложение качественных торговых площадей составило 53 500 кв. м.

Ожидается, что общий объём нового предложения качественных торговых центров в 2008 году cоставит около 550 000 кв. м. Рост строительства замедлился. Проекты, которые нельзя будет отложить, будут частично или полностью проданы. Однако проекты, начатые в этом году, скорее всего, будут введены в эксплуатацию. Открытие ряда крупных торговых центров перенесено на 2009-2010 гг. Этот факт позволяет предположить, что новое предложение качественных торговых площадей в 2009 году будет выше, чем в 2008 году и составит около 900 000 кв. м арендуемой площади. К концу 2009 года общий объём качественных торговых площадей в Москве составит около 6 млн кв. м общей и чуть меньше 4 млн кв. м арендуемой площади.

Спрос

Ожидается, что спрос на качественную торговую недвижимость в Москве останется высоким из-за дефицита площадей (менее 1% вакантных площадей в качественных торговых центрах). Ряд новых иностранных сетей рассматривают возможность выхода на российский рынок, который всё ещё не насыщен.

Однако некоторые иностранные игроки могут пересмотреть свою стратегию из-за глобального финансового кризиса и нестабильности на российском рынке.

По данным исследований, около 70% от заявленных доходов москвичей по-прежнему приходится на потребительские расходы, однако предполагается, что этот процент сократится. С другой стороны, количество качественных торговых площадей на душу населения остаётся недостаточным, что позволяет говорить о том, что спрос на качественные торговые центры в ближайшем будущем останется на достаточно высоком уровне.

Арендные ставки

До конца 2008 года уровень арендных ставок останется на прежнем уровне. Арендные ставки для якорных арендаторов варьируются от $100 до $600 за кв. м в год (не включая операционные расходы и НДС), для остальных арендаторов средние ставки варьируются от $1 000 до $3 500 и могут достигать $5 000–6 000 для небольших помещений (не включая операционные расходы и НДС).

Тенденции

• Сложность в привлечении финансирования на новые проекты, сильное замедление в закладке новых объектов;

• В 2010–2011 гг. на рынок будет выходить значительно меньше ТЦ;

• Увеличение продаж объектов на стадии проекта;

• Замедление активности развития розничных сетей;

• Освоение девелоперами окраин города, близких к МКАД;

• Иностранные игроки, планирующие выход на российский рынок, могут пересмотреть свою стратегию;

• Потребительские расходы сократятся.