Обзор рынка коммерческой недвижимости за февраль 2009 года

Основные тенденции
Рынок аренды «эпохи кризиса» характеризуется одной ярко выраженной и устойчивой тенденцией во всех сегментах – ростом объема предложения. С момента начала кризиса суммарный объем экспонируемых вакантных площадей в Москве вырос практически в 3 раза и в феврале объем вакантных площадей на открытом рынке (во всех сегментах) превысил 3 млн. кв.м.
Причины очевидны. Большинство арендаторов отказались от планов по переезду в новые более высокие классом помещения и расширения арендуемой площади, существенно усложнив жизнь арендодателям, которые считали эти площади практически сданными. Многие компании, почувствовав ухудшение экономической ситуации, предпочли переехать в более скромные по площади помещения, чтобы снизить расходы на аренду. Часть компаний просто прекратили свое существование, вследствие чего высвободилось еще какое-то количество офисных, а порой еще и торговых или складских площадей. Дополнительный приток вакантных площадей поступил и от собственников, который, отчаявшись продать свои объекты по адекватной цене, стали сдавать площади в аренду. Нельзя не упомянуть и попытках компаний сдавать «излишки» площадей в субаренду.
При этом в ближайшем будущем можно ожидать дальнейшего роста объема предложения (как за счет сокращения спроса, так и за счет введения новых объектов, строительство которых заканчивается).
Тем не менее, в феврале был отмечен и рост спроса. Этот рост стал следствием повсеместного переселения арендаторов в более дешевые помещения (меньшие по площади или более удаленные от центра), помноженного на возвращение к деловой активности после январских праздников. Впрочем, это явление можно считать даже не «ростом», а временным «всплеском». Скорее всего, после серии массовых переездов спрос опять упадет. Тем более, что общий объем вакантных площадей данный «спрос» не сокращает, а скорее – наоборот – увеличивает. Ведь многие компании путем переезда высвободили дополнительные площади.
Безусловно, в сегменте аренды, как и сегменте купли-продажи, наступил рынок потребителя, который диктует совсем другие «правила игры». В такой ситуации собственникам нужно стараться удержать уже существующих арендаторов. И помимо абсолютно логичного в этой ситуации снижения ставок, арендодатели предлагают и другие преференции. В частности, в феврале была отмечена еще одна новая тенденция во взаимоотношениях собственников и арендаторов – переход на рублевые договора. При этом арендодатели, зачастую имея валютные кредиты, проявляя лояльность к арендаторам, готовы фиксировать договора в рублях.
Торговая недвижимость.
Уровень предложения на рынке аренды торговых помещений в феврале увеличился по сравнению с январем. Всего сдается 682 торговых помещений общей площадью 318 тыс. кв. м, 187 из них (100 тыс. кв.м) в пределах Садового Кольца, и 495 (218 тыс. кв.м) – за. Причем, в сравнении с февралем прошлого года, количество сдающихся в аренду помещений в центре столицы на 95% больше (их общая площадь больше на 273%), чем год назад, тогда как помещений вне центральной части больше на 29% (общая площадь на 22%). То есть с начала кризиса освободилось довольно много торговых помещений в центре города. Причина – ритейлеры покидают дорогие торговые улицы (сворачивая в первую очередь имиджевые проекты, которые относились зачастую к рекламному бюджету), так как в связи с падающей из-за кризиса прибылью все труднее окупить аренду. Так, уже прошли сообщения о закрытии магазинов «Евросеть» (Тверская 17), «Галерея Samsung» (Тверская 9/7), «Букбери» на Тверской-Ямской.
Арендные ставки, как и следовало ожидать, продолжили свое снижение. Существенная часть арендаторов выходят с инициативой снижения арендных ставок. Средний размер дисконта составляет 20-30%. Подобная ситуация касается как стрит-ритейла, так и по торговым центрам. В результате средняя арендная ставка на торговые помещения в пределах Садового Кольца снизилась за месяц на 11% и составила $1439 $/кв. м/год, вне Садового Кольца снижение 17%, значение средней ставки – $736 $/кв. м/год.
Офисная недвижимость.
В феврале уровень предложения на рынке аренды офисов повысился по сравнению с январскими показателями. На 31% больше объектов предлагается в центральной части столицы, на 39% – на периферийной. В результате в течение февраля в Москве предлагалось в аренду 2342 офисных помещения суммарная площадь которых достигла 2,1 млн. кв.м (556 тыс. кв.м в центре, и 1,559 млн. кв. м вне Садового Кольца).
Такое положение не могло не сказаться на ставках аренды, которые падают уже несколько месяцев, и за февраль средняя ставка аренды в офисных помещениях снизилась по сравнению с январем на 13%, составив 626 $/кв. м/год. Практически все арендодатели понимают, что в текущих условиях найти арендатора непросто, поэтому готовы идти на существенное снижение ставок для существующих арендаторов.
Проблемы с заполняемостью возникли во всех классах офисных объектов. Наиболее благополучно чувствуют себя собственники, которые вошли в кризис с объектами, заполненными арендаторами и нашедшими компромиссное решение по уровню арендных ставок. Сложнее всего пришлось владельцам новых или редевелоперских объектов, с недостаточно близким расположением к метро и имеющим пустующие помещения без отделки. Среди большинства потенциальных арендаторов в запросе встречается фраза «shell&core не предлагать», что говорит о нежелании арендаторов вкладываться в отделку помещений.
Производственно-складские помещения.
В сегменте производственно-складских помещений также наблюдается высокий уровень предложения – 422 объекта, что на 82% больше, чем в январе. Общая площадь объектов – 658 тыс. кв.м, это больше, чем в январе, на 43%. Средняя ставка аренды также продолжила снижение, и по данным на конец февраля составляет 207 $/кв. м/год.