Обзор рынка коммерческой недвижимости за 1 квартал 2009 года

Обзор рынка офисной недвижимости

Предложение

В связи с заморозкой большого количества объектов общий объем предложения на рынке качественной офисной недвижимости существенно не увеличился. С начала года на рынок было выведено несколько качественных объектов:

- бизнес-центр «Брент Сити», В+, 2 очередь на ул. Дубининской, 57 площадью 11 600 кв. м, таким образом, общая площадь комплекса составила 28 300 кв. м. Бизнес-центр представляет собой комплекс отдельных строений площадью от 68 до 10 500 кв. м.

- многофункциональный (офисно-торговый) центр В+ на Варшавском шоссе, вл. 118а общей площадью 49 884 кв. м, офисная площадь – 28 500 кв. м

- Бизнес-центр «Двинцев» класса А на ул. Двинцев, 14 общей площадью 58 000 кв. м. Акт ввода в эксплуатацию датирован 31.12.2008, поэтому данный объект можно отнести к введенным в первом квартале, 2009 г.

Таким образом, объем качественных офисных площадей по состоянию на конец 1Q 2009 года составляет порядка 9,7 млн. кв. м.

Необходимо отметить изменение структуры предложения, выходящего на рынок – значительное увеличение доли объектов на продажу. Инвесторы и девелоперы выставляют на продажу объекты, ранее предназначенные для получения дохода от аренды, чтобы обеспечить финансирование объектов, находящихся в стадии строительства. Это обуславливается практически полной невозможностью привлечения кредитных средств. Такие объекты выгоднее достроить, чем заморозить.

Отдельно хотелось бы отметить появление нового формата офисной недвижимости. В марте состоялись презентации первых в Москве проектов «коворкинг-офиса». Суть коворкинга (coworking) – это сдача в аренду отдельных полностью оборудованных рабочих мест для очень маленьких компаний, работающих в одной сфере бизнеса. Первый проект – это Communist Loft , расположенный на территории бизнес-центра «Даниловская Мануфактура 1867» на Тульской.

Стоимость аренды рабочих мест составляет от 350 – 455 долл. США в месяц в зависимости от срока договора. Второй подобный проект – коворкинг-офис на Марксистской, где стоимость рабочего места в месяц составляет 12 000 – 15 000 руб. в месяц.

Спрос

Уровень вакантных площадей в качественных офисных объектах за первые месяцы 2009 года существенно увеличился. Арендаторы, пытаясь сократить административные расходы, расторгают договоры и съезжают в офисные помещения классом ниже. Так, за первый квартал 2009 года доля вакантных площадей в уже функционирующих объектах увеличилась до 15% в классе А и около 12% в классе В соответственно. Объекты, выходящие на рынок в 2009 году и готовые к отделке, испытывают острую нехватку арендаторов, в настоящее время большинство из них заполнено не более чем на 65%.

Спрос на офисные площади постепенно сдвигается в сторону ТТК и МКАДа, в офисы класса В, где арендные ставки ниже даже в объектах высокого качества.

В первом квартале 2009 года продолжил свой бурный рост рынок субаренды. Компании, сократившие персонал и пересмотревшие свои планы развития в сторону уменьшения затрат, больше не нуждаются в больших офисных помещениях, но в виду уже заключенных договоров аренды вынуждены сдавать лишние площади в субаренду.

Арендные ставки и цены продажи

Падение арендных ставок и цен продажи, начавшееся в октябре 2008 года, продолжается. За первые 3 месяца года арендные ставки снизились в среднем на 20% для офисов класса А и 15% на офисы класса В; цены продажи на качественные офисные площади упали в среднем на 25%. В абсолютном значении средняя арендная ставка составляет 970 долл. США за кв. м в год для класса А и 650 долл. США за кв. м в год для класса В.

Тем не менее, игроки рынка отмечают, что пока многие девелоперы и собственники не готовы предоставлять большие скидки и заняли выжидательную позицию. Однако некоторые из них в процессе переговоров снижают ставки и цены продажи до 50%, вследствие острой необходимости в финансах.

Собственники новых офисных центров в борьбе за арендаторов увеличивают «арендные каникулы» до 6-8 месяцев, увеличивают уровень компенсации за отделку или сами минимально отделывают сдаваемые площади.

Необходимо отметить, что, несмотря на кризис, арендные ставки в некоторых функционирующих бизнес-центрах, расположенных в основном в «кремлевской зоне», не изменились с прошлого года. К этим объектам относятся, например, «Балчуг Плаза» и «Романов Двор».

Спрос на офисные помещения сегодня формируют в основном крупные промышленные российские и иностранные компании. Представители финансового сектора, которые до кризиса являлись основными арендаторами и покупателями качественных и офисных площадей, приостановили и аренду, и покупку новых площадей.

Прогноз

Несмотря на продолжающий свое развитие мировой экономический кризис, игроки рынка коммерческой недвижимости постепенно начинают адаптироваться к новым условиям работы. В марте появились первые признаки оживления на рынке коммерческой недвижимости. Так, некоторым крупнейшим девелоперам удалось реструктурировать свои кредиты и продолжить работы по строительству своих объектов.

Международная корпорация Heitman заявила о планах выхода на российский рынок с целью покупки высококачественной недвижимости и, возможно, проблемных активов. Это может свидетельствовать о начале возращения иностранных инвесторов на российский рынок недвижимости. Безусловно, докризисных объемов инвестиций рынок не достигнет еще как минимум около 3-4 лет, но анонсирование намерений иностранной инвестиционной компании можно расценивать как начало положительной тенденции.

По нашим прогнозам стагнация на рынке продлится до осени. К тому моменту участники рынка сформируют для себя полное представление о будущем офисной недвижимости, уровне цен и арендных ставок. Также в третьем квартале мы прогнозируем замедление роста вакантных площадей, бегство арендаторов в офисы ниже классом, скорее всего, закончится, хотя значительного увеличения уровня спроса не предвидится.

Обзор рынка торговой недвижимости

Предложение

В отличие от значительного падения рынка офисной недвижимости на рынке торговой недвижимости ситуация складывается не так плачевно. Многие проекты также оказались заморожены, но, несмотря на это, уровень ввода новых торговых площадей в 1 квартале 2009 года оказался почти на «докризисном» уровне.

Так, с начала года на рынок было выведено несколько крупных качественных объектов:

- В конце марта состоялось долгожданное официальное открытие многофункционального комплекса «Метрополис» на Ленинградском шоссе около ст. м. Войковская. Общая площадь объекта – 241 000 кв. м, из них торговая площадь – 81 000 кв. м. Подземный паркинг – 1 400 машиномест. Якорные арендаторы – продуктовый супермаркет «Карусель», универмаги «H&M», «Marks& Spencer» и «Stokmann», крупные сетевые магазины «Спортмастер», «М.Видео», «Детский мир», «Снежная королева».

- В середине марта открылся торговый комплекс «Праздник» на ул. Тушинская. Общая площадь объекта – 35 000 кв. м, из них торговая площадь – 20 700 кв. м. Наземная парковка – 430 машиномест. Отличительной особенностью объекта является наличие сельскохозяйственного рынка в цокольном этаже, совмещенного со стандартным набором арендаторов, занимающих верхние этажи. Якорный арендатор – «Эльдорадо».

- В конце февраля в Люберцах открылся торгово-развлекательный центр «Светофор». Общая площадь объекта – 36 153 кв. м, из них торговая площадь – 25 114 кв. м. Наземная парковка – 500 машиномест. Якорные арендаторы – продуктовый супермаркет «Остров», крупные сетевые магазины «Иль де Ботэ», «Спортмастер», «Эльдорадо», «Снежная королева». В развлекательной зоне расположен мультиплекс «DVI Cinema», детский развлекательный центр «Star Galaxy» и фитнес-центр.

- В конце февраля также открылся торгово-развлекательный комплекс «Мегаполис» на проспекте Андропова, 8. Общая площадь объекта – 72 000 кв. м, из них торговая площадь – 44 000 кв. м. Наземная парковка – 1 200 машиномест, подземная парковка – 600 машиномест. Якорные арендаторы – продуктовый супермаркет «Карусель», крупные сетевые магазины «Техносила», «Детский мир», мультиплекс "Формула кино", центр развлечений "Гейм Зона".

- В конце марта был введен в эксплуатацию торгово-развлекательный центр «Спектр» на Новоясеневском проспекте, 1. Общая площадь объекта – 63 000 кв. м, из них торговая площадь – 35 000 кв. м. Наземная парковка – 1 200 машиномест. Якорные арендаторы – продуктовый гипермаркет «Карусель», крупные сетевые магазины «М.Видео», «Детский мир», мультиплекс "КАРО фильм", фитнес-центр, центр развлечений " Star Galaxy ".

- В марте же состоялось торжественное открытие торгово-развлекательного комплекса «Павлово Подворье», расположенного в 14 км от МКАД по Новорижсому шоссе. Торговый комплекс располагается между коттеджными поселками «Павлово 1» и «Павлово 2». Общая площадь объекта – 40 000 кв. м, из них торговая площадь – около 25 000 кв. м. Наземная парковка – 250 машиномест. Якорные арендаторы – продуктовый супермаркет «Перекресток».

Таким образом, объем качественных торговых площадей в Москве и Московской области по состоянию на конец 1Q 2009 года составляет порядка 4,5 млн. кв. м.

Объем качественных торговых площадей, введенных в 1Q 2009 года, практически соответствует докризисному уровню, но необходимо заметить, что более половины из вышеперечисленных объектов должны были выйти на рынок еще в прошлом году, но по разным причинам – проблемы с финансированием, проблемы с получением разрешительной документации – сроки строительства были задержаны.

Во 2Q 2009 года к вводу в эксплуатацию заявлено еще несколько крупных проектов, которые также должны были открыться в прошлом году.

Результатом финансового кризиса является заморозка большей части проектов, поэтому из общего заявленного объема качественных торговых площадей, оцениваемого в более 1 млн. кв. м, по оценкам наших специалистов, выйдет на рынок не более 30%.

Спрос

Спрос на торговые площади в Москве и ближайшем Подмосковье значительно снизился. Прежде всего, это связано со снижение покупательской активности. Тем не менее, стоит отметить, что объекты высокого уровня, расположенные в местах с высокой проходимостью, продолжают пользоваться спросом у арендаторов, и даже если по какой-либо причине, освобождается арендная площадь, найти желающих большого труда не составляет. А вот из неудачных объектов, ранее востребованных рынком в виду недостатка площадей, арендаторы предпочитают уходить.

Тем не менее, рост уровня вакантных площадей заметен невооруженным взглядом: если в 2008 году средний уровень вакантных площадей в качественных торговых объектах составлял 1,5 – 2%, то сейчас он вырос вплоть до 10%. Данный показатель по рынку стрит-ритейла еще выше – вакантно до 20% площадей против 7-10% прошлого года.

Снижение уровня спроса связано также с невозможностью предсказания и прогнозирования экономической ситуации, многие операторы приостановили развитие до того момента, как на рынке стабилизируются цены на аренду и продажу площадей, хотя, как уже упоминалось выше, охотно занимают площади в высококачественных объектах.

Некоторый оптимизм в сложившейся ситуации вносят компании, решившие продолжить свое развитие, несмотря на сложную ситуацию. Так, несколько иностранных компаний анонсировали выход на российский рынок в нынешнем году: это компания Peek und Cloppenburg, открывающая немецкий универмаг van Graaf в «Золотом Вавилоне Ростокино»; британский универмаг Debenhams заявил о своем возвращении на российский рынок; снова заявил о заинтересованности открытия гипермаркетов в России Wal-mart. Некоторые российские компании также не отказались от планов по экспансии: сеть супермаркетов «Азбука вкуса» подтвердила намерения развивать магазины «Оливье» формата «у дома», сеть магазинов модной одежды Glance планирует открыть около 70 магазинов в 2009 году. Подтвердили свои планы и компании, работающие в сегменте «дисконт» или «эконом» - это и продуктовые супермаркеты «Магнит» Metro, Real, и бюджетные сети магазинов одежды Zara и H&M, и, конечно, сеть фаст-фуда McDonalds, что обусловлено снижением потребительских доходов и, соответственно, желаниям покупателейсэкономить.

Арендные ставки и цены продажи

Падение арендных ставок и цен продажи, не обошло и рынок торговой недвижимости. Снижение прибыли у арендаторов повлекло за собой проблемы с оплатой арендной платы и, как следствие, участившиеся случаи расторжение договоров аренды. В нынешних условиях добиться снижение арендной ставки стало гораздо проще, собственники, чтобы не терять арендаторов, готовы идти на компромиссы и снижать арендные ставки.

Так, средняя арендная ставка в качественных торговых центрах в 1Q 2009 года составила 1 200 долл. США за кв. м в год, что ниже средней докризисной арендной ставки почти на 20%.

Ставки продажи торговых площадей также снизились и составили в среднем – 5 000 долл. США за кв. м против 6 500 долл. США за кв. м в докризисный период. Необходимо отметить, что крупных сделок по продаже качественных торговых площадей с начала года зафиксировано не было.

Для привлечения арендаторов в новые торговые центры собственники предлагают «антикризисные скидки» и увеличение арендных каникул, даже до 1 года для якорных арендаторов.

В сегменте стрит-ритейла также наблюдается снижение ставок и увеличение ротации арендаторов. В среднем по Москве арендные ставки по основным торговым коридорам снизились на 10-15%.

Прогноз

Рынок торговой недвижимости перенесет экономический кризис легче других сегментов недвижимости. Это связано, прежде всего, с тем, что покупательская способность будет снижаться, но не исчезнет совсем. Безусловно, ввод новых объектов значительно сократится в ближайшие 1-1,5 года, хотя эксперты компании Bridge Consulting прогнозируют, что до конца года будет введено в эксплуатацию еще порядка 400 тыс. кв. м.

Арендные ставки и цены продажи больше не будут падать такими темпами, как в 1Q. Рынок ожидает незначительная коррекция и длительный период стагнации.

До конца 2009 года ожидается большое количество сделок по слиянию и поглощению. В основном – поглощение западными гигантами российских сетей, находящихся на грани банкротства, вызванного агрессивной политикой расширения и, как следствие, большими долговыми обязательствами. Западные же компании воспользуются таким случаем, чтобы занять освободившиеся ниши на крупном российском рынке.

Снижение прибыли может ожидать компании, работающие в сегменте премиум класса и, наоборот, значительное увеличение прибыли ожидается у «дискаунтеров». Именно поэтому, прогнозируется, что последние смогут реализовать свои планы по развитию и значительно увеличить свое присутствие на рынке.