Обзор рынка коммерческой недвижимости за 1 квартал 2009 года

Рынок офисной недвижимости

Рынок качественной офисной недвижимости начал активную фазу своего развития в 2002-2003 годах, когда на рынке появились первые бизнес-центры высокого класса. К концу 2003 года на рынке насчитывалось около 190 тыс. кв. м качественной арендопригодной офисной недвижимости1, а к концу 2008 года объем предложения увеличился почти в 6 раз и составил чуть более 1130 тыс. кв. м.

В 1 кв. 2009 г. рынок офисной недвижимости более четко проявил тенденции, которые обозначились в конце 2008 года: рост вакантных площадей в связи с падением спроса на офисную недвижимость и изменение динамики арендных ставок в сторону их понижения. В 1 кв. 2009 года было введено в эксплуатацию 24 тыс. кв.м качественных офисных площадей, в результате чего общий объем предложения составил 1157 тыс. кв.м.

Предложение

По итогам 1 кв. 2009 г. в Санкт-Петербурге общий объем качественных офисных площадей классов А и В+/В составил 1 157 тыс. кв.м (329 тыс. и 828 тыс. кв.м соответственно). Сегмент офисов класса С является частично «теневым», в силу чего практически невозможно точно оценить его объем. Согласно оценкам GVA Sawyer, объем рынка офисов класса С составляет чуть более 600 тыс. кв.м.

За 1 кв. 2009 г. было введено 2 бизнес-центра класса А и 3 бизнес-центра класса В+/В. Совокупная арендопригодная площадь введенных объектов составила около 24 тыс. кв.м.

В настоящее время в Петербурге среди действующих бизнес-центров классов А и В около 75% офисов сосредоточено в историческом центре города и в зонах, непосредственно примыкающих к нему. За последние 2,5 года наибольшее увеличение офисных площадей произошло в Петроградском, Центральном и Московском районах города.

В 1 кв. 2009 года было заявлено о реализации нескольких новых проектов, которые должны быть реализованы в ближайшие 3-5 лет.

Совокупная офисная площадь этих объектов - около 200 тыс. кв.м. Средняя офисная площадь в рамках данных проектов составляет около 20-30 тыс. кв.м, что меньше, чем в докризисные времена, когда заявлялось много крупных проектов с офисной составляющей свыше 50 тыс. кв.м.

В то же время, в 1 кв. 2009 года было объявлено о приостановке реализации значительного числа объектов, в которых были представлены офисные площади. По части объектов принято решение о полном отказе от офисной составляющей. В результате в 1 кв. 2009 года официально «заморожено» или полностью исчезло из будущего предложения около 1 050 тыс. кв.м офисной недвижимости.

Спрос

В 1 квартале 2009 года продолжилось падение спроса на офисные помещения, которое началось в 4 кв. 2008 года. Даже падение цен пока не способствует росту спроса. В результате в текущих ценах объем спроса на качественные офисные помещения составляет около 800-850 тыс. кв.м. Уровень вакантных площадей в среднем по городу по итогам 1 кв. 2009 года составил 17%. По классам объектов данный показатель составляет 30% для класса А и 12% для класса В+/В. Высокий уровень вакантных площадей в классе А обуславливается как сокращением арендуемых площадей в связи с сокращением бизнеса, так и резким увеличением предложения в данном классе в конце 2008 года и отсутствием нового спроса на данные  помещения.

Основной спрос потенциальные арендаторы офисных площадей в течение 1 кв. 2009 года предъявляли на площади до 50 кв.м (34%) и на площади 50-100 кв.м - 30%. Спрос на помещения площадью свыше 500 кв.м – менее 10%. Между классами структуры спроса достаточно похожи, тем более, что в нынешних условиях границы между классами достаточно размыты, часто арендная ставка в бизнес-центрах класса А оказывается ниже, чем в бизнес-центрах класса В+/В.

По прежнему наблюдается тенденция переезда арендаторов из класса А в класс В+/В. Однако к концу квартала этот процесс замедлился.

К концу квартала более отчетливо проявилась тенденция смены арендуемых помещений на более дешевые, но в рамках того же класса. Среди тенденций, проявившихся в 1 кв. 2009 года можно отметить нежелание арендаторов производить ремонт помещения, в связи с чем арендодатели часто готовы производить ремонт помещений за свой счет.

В 1 кв. 2009 года наметилась тенденция увеличения доли площадей, сдаваемых в субаренду. Это связано с тем, что ранее многие компании арендовали помещения с перспективой скорого расширения бизнеса, в текущих условиях данные площади оказываются избыточными, однако отказ от аренды влечет за собой существенные штрафные санкции, поэтому компании предпочитают сдать ненужные помещения в субаренду. По мнению специалистов GVA Sawyer процесс сдачи помещений в субаренду может оказаться намного более сложным, нежели это представляется арендодателям.

Средние заявленные арендные ставки на офисные помещения класса А составили по итогам 1 кв. 2009 года 15 240 рублей за кв. м в год (включая эксплуатационные расходы, без НДС) (падение с начала года на 13,7%).

Для класса В+/В средние арендные ставки с начала года уменьшились на 15,2% и составили 11 980 рублей/кв.м (включая эксплуатационные расходы, без НДС). Более резкое падение в классе В+/В объясняется несколькими факторами.

Во-первых, в 4 кв. 2008 года в классе А уже наметилось снижение средних заявленных рублевых ставок, в то время как в классе B+/B не все арендодатели пошли на снижение заявленных цен, предпочитая давать скидки уже в процессе заключения реальных сделок. В 1 кв. 2009 года произошло резкое сокращение разрыва между заявленными и реальными ценами аренды, причем именно в классе В+/В эта тенденция наиболее наблюдаема.

Во-вторых, относительно небольшая девальвация рубля, которую мы наблюдали в конце 2008 года, не вызвала в тот момент изменения договоров и/или фиксации курса у.е. в договоре на определенном уровне. В результате в 4 кв. 2008 г. рост курсов доллара и евро привел к незначительному росту арендной ставки, выраженной в рублях. В 1 кв. 2009 года более резкие изменения курса валют привели к тому, что многие управляющие пересмотрели договоры аренды в сторону понижения арендной ставки и/или зафиксировали верхний потолок курса у.е. (как правило ниже курса ЦБ). А к концу квартала наметилась тенденция слабого укрепления рубля, что снизило уровень арендных ставок в тех договорах, которые по-прежнему заключены в долларах и евро. С учетом того, что именно в классе В+/В больший процент договоров заключен в валюте, падение заявленных рублевых цен в классе В+/В оказалось в 1 кв. чуть больше, чем в классе А.

Тем не менее, по итогам 1 кв. 2009 года можно констатировать, что сохраняется разрыв между заявленными ставками аренды и реальным уровнем заключения сделок. В некоторых случаях этот разрыв может достигать 40%, однако в среднем по рынку его можно оценить в 10-15%. Таким образом, в краткосрочной перспективе можно ожидать снижения заявленных ставок еще на 10%.

Рынок торгово-развлекательной недвижимости

В 1 кв. 2009 году рынок качественной торговой недвижимости Санкт- Петербурга изменялся под влиянием экономического кризиса. В основном изменения коснулись спроса на торговые помещения.

Многие компании пересмотрели планы по развитию в сторону снижения, обороты торговли упали практически во всех сегментах. Все это привело к росту количества вакантных площадей. Прежде всего, компании отказываются от магазинов, расположенных в торговых центрах с неудачной локацией или концепцией, несмотря на снижение в них арендных ставок.

Если говорить о предложении на рынке торговых площадей, то изменения пока не так заметны. В 1 кв. 2009 было введено около 45 тыс. кв.м (GLA), что ниже показателей 1 кв. 2008 года, когда было введено 65 тыс. кв.м. Однако с учетом насыщения рынка подобное снижение представляется незначительным.

Стоимость аренды за 1 кв. 2009 года в среднем снизилась на 7-10%, в основном за счет снижения ставки аренды в новых и пустующих торговых центрах.

Предложение

За 1 кв. 2009 год было введено в эксплуатацию 3 качественных торговых центра: II очередь ТРК «Феличита- Пионерская», специализированный мебельный центр «МебельWood» и торговые помещения в МФК «Толстой сквер». Общая площадь новых объектов составила порядка 78 тыс. кв. м (считая всю площадь МФК «Толстой сквер»), арендопригодная торговая (GLA) – 45 тыс. кв. м.

Таким образом, общая площадь качественных торговых площадей в Санкт- Петербурге к концу 1 кв. 2009 года превысила 4 млн. кв. м, это свыше 200 объектов. Совокупная арендопригодная торговая площадь (GLA) этих объектов – 2,74 млн. кв. м. За 1 кв. 2009 год рынок вырос на 1,7%.

На 2009 год девелоперы заявили ввод порядка 900 тыс. кв. м арендопригодных торговых площадей. Но по оценкам специалистов GVA Sawyer в 2009 году будет введено порядка 350 - 450 тыс. кв. м арендопригодных качественных торговых площадей (GLA).

В 2010 году с большой долей вероятности можно ожидать спада объемов ввода торговых центров. Новые проекты появляться практически не будут, а строительство тех, которые заявлены, но работы по которым либо не начаты, либо находятся на начальной стадии проектирования, будет заморожено. По оценкам GVA Sawyer объем ввода арендопригодных торговых площадей (GLA) в 2010 году составит 150 – 250 тыс. кв. м.

В данный момент основными торговыми районам Санкт-Петербурга являются Приморский, Московский и Выборгский районы. Общая суммарная площадь арендопригодных торговых площадей этих районов составляет более трети от общегородских (42%, порядка 1,1 млн. кв. м).

В структуре торговых центров по размеру торговой зоны 21% приходится на суперрегиональные торговые центы (для сравнения в 2005 году их доля не превышала 3%), 29% - на региональные торговые центры (в 2005 году – 14%). Доля окружных торговых центров за последние 3 года уменьшилась с 54% до 41%, а микрорайонных торговых центров – с 29% до 9%.

В общей структуре качественных торговых центров по их форматам более двух третей (68%) составляют торговые и торгово-развлекательные комплексы, 10% в структуре торговой недвижимости приходится на DIY, торговые центры таких форматов как гипермаркет, cash&carry и пр. занимают не более 6%.

Спрос

В течение 1 кв. 2009 года спрос на торговые площади со стороны торговых операторов постепенно снижался. Эффект новогодних праздников закончился, обороты розничной торговли постоянно снижаются, падение розничной торговли за январь-февраль составило около 6%. В текущих ценах емкость рынка можно оценить в 2,5 млн. кв. м арендопригодной площади. Средняя заполняемость торговых центров составляет 91-93% (падение на 3-5% по сравнению с концом 2008 года).

В то же время наблюдается существенное различие между торговыми центрами. Так, в удачно расположенных торговых центрах не наблюдается увеличения вакантных мест, в худшем случае увеличивается ротация арендаторов. В то же время в неудачных с точки зрения местоположения или концепции торговых центрах могут пустовать до 40% помещений. Эта дифференциация будет только усиливаться в течение 2009 года.

Наиболее популярным среди торговых операторов районом является Центральный район. Также среди наиболее популярным у арендаторов районов города по-прежнему остаются Приморский, Выборгский и Калининский, как одни из наиболее густонаселенных и активно застраиваемых районов.

На 1 кв. 2009 года обеспеченность населения Санкт-Петербурга качественными торговыми площадями составила 590 кв. м арендопригодной площади на 1 000 жителей.

Лидерами по обеспеченности торговыми площадями являются Московский (1 330 кв. м на 1 000 жителей) и Приморский (1 320 кв. м на 1 000 жителей) районы. Высокий уровень также в Адмиралтейском, Выборгском и Кировском районах. В этих районах спрос на услуги торгово- развлекательных центров в целом удовлетворен. Наименьшие показатели обеспеченности наблюдаются в Петродворцовом, Пушкинском и Красносельском районах.

Финансовые условия

Стоимость аренды помещений в торговых комплексах в 1 кв. 2009 года снизилась в среднем на 7-10%. К концу квартала снижение прекратилось, хотя многие собственники продолжают индивидуальные переговоры с арендаторами. Успешные торговые центры предпочитают сохранять уровень арендных ставок, а вот во многих строящихся объектах изменились дополнительные условия. Если ранее депозит составлял 3 месяца, то сейчас арендодатели готовы работать с нулевым депозитом.

Рынок гостиничной недвижимости

Предложение

На конец 1 кв. 2009 г. в городе функционирует 62 качественные гостиницы класса 3*-5* с общим номерным фондом около 13 240 номеров.

В структуре качественного номерного фонда преобладают отели категории 4* (49,5%), в меньшей степени представлены высококлассные гостиницы категории 5* (13%). При этом за 1 кв. текущего года 2 гостиницы 4* пополнили предложении на рынке: «Holiday Inn Московские ворота» на 557 номеров и Москва-2 – на 90 номеров.

Следует отметить, что анализируемый период ознаменован большим количеством заявленных новых гостиничных проектов.  За 1 кв. 2009 г. ознаменовался значительным снижением спроса на рынке гостиничной недвижимости.

Заполняемость за анализируемый период снизилась примерно на 20- 25%. Предложение увеличилось на 647 номеров, начали функционировать 2 новые гостиницы 4*. Также на рынке наблюдается резкое увеличение количества заявленных проектов.

По итогам первого квартала заявлено 13 новых гостиниц, общий объем номерного фонда по которым составляет порядка 1000 номеров.

В 2009 году планируется значительный ввод новых гостиниц, большая часть из которых приходится на гостиницы 4*. По прогнозам специалистов GVA Sawyer в 2009 году будет введено около 400-520 номеров в гостиницах класса 5*, 900-1000 номеров в гостиницах 4* и около 230-400 номеров в гостиницах класса 3*.

Таким образом, в 2009 году может быть построено более 1500 номеров в гостиницах класса 3*-5*, что намного больше показателей 2008 года.

Спрос

Гостиничный рынок Санкт-Петербурга как в докризисный период, так и сейчас характеризуется сильной сезонностью: в высокий сезон многие гостиницы заполнены почти полностью, в низкий - не превышает 40-50%.

Ситуация 2008 года в связи с экономическим кризисом оказалось отличной от предыдущих лет. Во второй половине года наметилось сокращение темпов роста спроса на размещение в гостиницах. А в начале 2009 года темпы роста стали отрицательными.

По мнениям экспертов рынка (туроператоров, турагентов, представителей РСТ), которые были озвучены в начале апреля на заседании РСТ, падение загрузки в 1 кв. 2009 года в среднем составило 20%. По итогам 1 квартала 2009 года средняя загрузка составила порядка 40%. Прогнозируемая загрузка в 2009 году может составить около 45-50%.

В то же время эксперты компании Hospitality Management считают, что основное падение показателей отрасли вызвано не столько падением загрузки, сколько со снижением средних цен. Так, статистика количества бронирований через GDS* показывает, что падение спроса составило по итогам 1 кв. 2009 года около 7%.

Говорить об изменении структуры спроса в 2009 году пока преждевременно, так как основная масса туристов, приезжающих в 1 квартал – это индивидуальные туристы, основной поток групповых бронирований, как туристических, так и корпоративных приходится на высокий сезон.

Финансовые условия

Основным фактором, влияющим на ценообразование на рынке гостиничной недвижимости, является сезонность рынка.

Однако в текущей рыночной ситуации влияние кризисных явлений на ценообразование на рынке значительно выше влияния остальных факторов.

Если сравнивать показатели стоимости размещения в рублях, то по сравнению с 1 кв. 2008 года произошло незначительное изменение стоимости.

Однако, средняя цена (ADR, т.е. валовая выручка/количество проданных номеров), выраженная в долларах США, согласно статистике бронирований GDS, значительно снизилась по сравнению с аналогичным периодом 2008 года и стала даже ниже уровня 2007 года.

Рынок складской недвижимости

Рынок качественной складской недвижимости начал развиваться в 2002- 2003 годах, к началу 2005 года на рынке было представлено чуть более 80 тыс. кв.м. В дальнейшем объем выводимых площадей

составлял не менее 100 тыс. кв. м ежегодно, в 2007 году он превысил 300 тыс. кв. м качественной складской недвижимости. Ежегодные темпы прироста за период 2004-2007 годы составили 40-200%, а объем рынка вырос с 80 тыс. кв. м в начале 2005 года до 1 150 тыс. кв. м к концу 2008 года.

В 1 кв. 2009 году на рынке появилось около 76 тыс. кв.м качественных складских площадей, предназначенных для сдачи в аренду, за счет введения в эксплуатацию II очереди «Логопарка Нева» и складского комплекса «Энерго».

Предложение

Общая площадь качественных складов классов А и В, предназначенных для сдачи в аренду, на конец 1 кв. 2009 года составила 1230 тыс. кв. м, увеличившись за 1 квартал на 76 тыс. кв.м. Помимо этого, еще около 25 тыс. кв.м складской недвижимости было построено для собственных нужд компаний. Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 кв. 2009 года, представлены ниже.

Среди действующих качественных складов большая часть приходится на Пушкинский район, в котором расположен 31% всех предлагаемых складских площадей. Следом идут Всеволожский (15%) и Ломоносовский (13%) районы Ленинградской области, Московский район (10%), Выборгский район (7%). По 3-5% от общего объема предложения приходится на Невский, Фрунзенский, Красногвардейский районы, на Кировский и Гатчинский районы Ленинградской области.

Качественные складские комплексы тяготеют к основным транспортным коридорам города - Морскому порту Санкт-Петербурга, основному Северному коридору (трасса «Скандинавия»), Московскому шоссе (М-10, направление на Москву), Мурманскому шоссе (М-18) и Западному коридору (Таллиннское шоссе, М-11).

В 1 кв. 2009 года было заявлено о нескольких новых проектов, которые включают в себя складскую функцию. Совокупная новая заявленная складская площадь в данных проектах составляет около 560 тыс. кв.м.

Большая часть из них приходится на изменение будущей функциональности в проекте компании SVP Group на Пулковском шоссе, где девелопер планировал строительство бизнес-парка, однако в условия кризиса более оптимальным посчитал строительство логистического комплекса. Сроки реализации новых заявленных проектов составляют от 3 до 7 лет, поэтому с уверенностью сказать, что они будут реализованы, нельзя.

В то же время девелоперы заявили о приостановке или полном отказе от складских проектов, совокупной площадью 480 тыс. кв.м, основная часть которых приходится на индустриальный парк «Колпино».

Спрос

Спрос на качественную складскую недвижимость резко сокращался в течение всего 1 кв. 2009 года. Развивающийся экономический кризис привел к падению грузоперевозок через Большой порт Санкт- Петербург на 30%, объема перевозок грузов в целом в Петербурге - на 19,8%. Обороты розничной торговли в Петербурге снизились на 6%; объем промышленного производства в России снизился на 15%, в Петербурге – почти на 20%. Падение курса рубля по отношению к основным мировым валютам привел к резкому сокращению импорта, по некоторым оценкам объем импорта сократился более чем в 5 раз. Все это приводит к снижению спроса на складскую недвижимость, а в связи с уменьшением интенсивности деятельности спрос снижается, прежде всего, на качественные склады класса А.

К связи с этим, заполнить появившиеся на рынке в 4 кв. 2008 года и 1 кв. 2009 года крупные проекты (ГОРИГО, АКМ Лоджистикс, МЛП-Уткина заводь, Колпино, Энерго, Логопарк Нева) достаточно сложно.

В результате в новых проектах уровень свободных площадей составляет в среднем 50%, а в целом по рынку уровень вакантных площадей на конец 1 кв. 2009 года составил 18-20%.

В структуре спроса в 1 кв. 2009 года свыше 60% приходилось на запросы на помещения менее 500 кв.м.

Еще 19% спроса приходилось на помещения от 500 до 1000 кв.м. 10% предъявляли спрос на аренду от 1 до 3 тыс. кв.м, площади от 3 до 5 тыс. кв.м востребованы 7% арендаторов, на площади свыше 5 тыс. кв.м приходится 2% спроса.

Финансовые условия

По итогам 1 кв. 2009 года средние заявленные арендные ставки на качественную складскую недвижимость снизились на 5-10% по сравнению с концом 2008 года. Однако в текущих условиях данный показатель слабо отражает ситуацию на рынке складской недвижимости Петербурга. Практически полное отсутствие сделок по аренде складов класса А не позволяет делать выводы о том, по какой цене сдаются высококлассные склады в настоящий момент. Если говорить о уже заключенных договорах, то на уровень ставок влияет несколько факторов. Во-первых, ставки аренды на этом рынке традиционно были номинированы в валюте (доллары, евро, у.е.), поэтому резкие колебания курса рубля в течение 1 кв. 2009 года привело к тому, что во многих договорах появились пункты о фиксации верхнего порога курса у.е. (в среднем 27-31 рублей/доллар). В результате этого номинальный рост ставок, который происходил в течение января 2009 года, сменился снижением. К тому же снижение курса доллара в марте 2009 года также оказало понижающее давление на уровень арендных ставок.

Помимо изменения непосредственно ставок аренды, меняются и дополнительные условия. Так, если ранее срок договора составлял 5-7 лет, то сейчас арендодатели готовы заключать даже краткосрочные договоры. Ранее размер страхового депозита составлял 6 месяцев, сейчас он сократился до 1-2 месяцев.

Средние арендные ставки на склады класса А в Санкт-Петербурге (triple net) составляют – 3 900 руб./кв.м в год (диапазон 2 800 – 5 100 руб./кв.м). С учетом всех дополнительных платежей, возлагаемых на арендаторов, ставки «полной» аренды составляют около 4 500 – 6 500 руб./кв.м./год, не включая НДС.

Цены на ответственное хранение находятся в диапазоне 9-20 рублей за паллето-место (п/м) в сутки, стоимость услуг погрузки- разгрузки варьируется от 50 до 110 руб./п/м.

Стоимость ответственного хранения паллето- места в холодильном складе класса А начинается от 25-30 рублей в день, в классе В – от 20-21 рубля. При этом итоговая стоимость ответственного хранения для арендаторов может сильно варьироваться, так как она сильно зависит от набора услуг, предоставляемых складскими комплексами, а также тех требований, которые предъявляет заказчик.