Обзор рынка коммерческой недвижимости за декабрь 2009 года

Офисная недвижимость

Карта 2.1. Москва. ЦАО. Объем и структура предложения

Декабрь 2009 г. оказался довольно позитивным для рынка офисной недвижимости г. Москвы: тенденция оживления спроса на качественные офисы, начавшаяся во второй половине 2009 г., получила активное развитие в конце года:  в декабре стало известно о закрытии ряда крупных сделок по аренде и покупке офисных помещений (см. Таблицу ниже).

Для стимулирования дальнейшего роста спроса на офисную недвижимость, девелоперы предлагают относительно новые для рынка коммерческой недвижимости инструменты: так, в технопарке Nagatino i-land, ориентируемом преимущественно на компании малого и среднего бизнеса, совместно с АКБ «Инвестторгбанк» и банком «Глобэкс» открыта программа по кредитованию покупки офисных блоков от 270 кв. м по ставке от 12% годовых в рублях при первоначальном взносе от 10% на срок до 5 лет.

Карта 2.2. Москва. Ставки аренды*. Введенные объекты. Заявленные проекты

Несмотря на некоторое оживление спроса на офисную недвижимость, основные тренды рынка офисов по-прежнему носят негативный «кризисный» характер: сроки ввода многих объектов переносятся, реализация крупных новых проектов откладывается либо отменяется. Так, в декабре стало известно о том, что компания Mirax Group приняла решение изменить проект делового комплекса «Федерация», снизив этажность строящейся башни «Запад» на 30 этажей (до уровня уже функционирующей башни «Восток»).

Что касается ценовой ситуации, то она на протяжении последнего квартала 2009 г. оставалась стабильной – рынок достиг определенных минимумов и практически замер, демонстрируя незначительные сдвиги в обе стороны в разных деловых районах. Объем вакантного предложения остается очень высоким.

Мы прогнозируем сохранение текущих тенденций на рынке офисов в течение первой половины 2010 г.

Торговая недвижимость

В декабре, как в Москве, так и в ряде региональных городов открылся целый ряд новых торговых центров: собственники традиционно стремились успеть к новогоднему пику продаж.

В Москве главным событием декабря стало открытие ТРЦ «Город Лефортово» на шоссе Энтузиастов, состоявшееся 23 декабря. Как и другие торговые центры, вышедшие на рынок в текущем году, на момент открытия в ТРЦ практически не функционировала торговая галерея, якорные арендаторы функционировали частично.

Схожая картина наблюдалась и для новых объектов, выходящих на рынок в региональных городах (см. Таблицу). Таким образом, данная тенденция стала основной характерной чертой нового предложения в 2009 г.

Другим важным событием декабря стало известие о готовности владельцев сети магазинов бытовой техники и электроники «Мир» отдать долю в бизнесе за долги компании. В настоящее время компания проводит консультации относительно возможной реструктуризации долга. Основными активами компании на сегодня являются ее магазины (более 10 в собственности).

Таблица 3.1. Выход новых торговых центров на рынок, Москва и регионы, декабрь 2009 г.

Карта 3.1. Москва. Диапазон арендных ставок на торговые помещения по АО г. Москвы

В декабре на рынке помещений сегмента street retail не происходило существенных изменений в уровне арендных ставок. Это связано со снижением деловой активности собственников помещений и торговых операторов по части аренды новых помещений в преддверии новогодних праздников. В целом можно констатировать, что ставки предложения по помещениям street retail в конце 2009 г. не только замедлили свое падение, но и в случае ряда торговых коридоров выросли на 15-25%. Сохранится ли эта тенденция к росту в 2010 г., станет ясно ближе к концу I квартала, после периода традиционно низкой активности игроков рынка в январе.

Гостиничная недвижимость

Карта 4.1. Москва. Структура гостиничного фонда

Основным событием декабря стало вручение премии «Хрустальная ладья» в области развития гостиничного комплекса Москвы. Лучшими признаны следующие гостиничные предприятия города:

• «Петр I» и Renaissance Moscow в категории «5 звезд»;

• «Марко Поло Пресня» в категории «4 звезды»;

• «Рус-отель» назван лучшим бизнес отелем.

В декабре стало известно о том, что инвестором «Объединенной гостиничной компании», создаваемой Правительством Москвы, выступит Russia Real Estate Fund LP. В ближайшее время фонд внесет средства  в размере более 30 млрд. рублей, которые по заявлениям властей будут направлены на строительство первоочередных гостиничных объектов – «Москва» и на месте отеля «Россия». Кроме того, в ближайшие два года планируется акционировать гостиницу «Националь» и передать её «Объединенной гостиничной компании». Стоит отметить, что до сих пор окончательно не решен вопрос о выборе оператора гостиницы «Москва». Требования, предъявляемые Four Seasons к управляемым объектам, вызывают сомнения столичных властей в их целесообразности.

В дни новогодних каникул наблюдался характерный спад заполняемости отелей Москвы, однако, по предварительным оценкам, снижение было менее значительным, чем в прошлом году, когда загрузка составляла менее 40%.

Карта 4.2. Москва. Заявленные гостиничные объекты

В декабре стало известно об изменении сроков реализации  гостиничных проектов:

• На 2011 г. был перенесен срок окончания работ по демонтажу гостиницы «Россия». В 2010 г. планируется разработка нового проекта строительства.

• Mirax Group  приняла решение о сокращении высоты башни «Восток» комплекса «Федерация» до 64 этажей, в связи с чем, под вопросом открытие отеля под управлением Hyatt, который ранее предполагалось разместить на верхних этажах.

Также в декабре были заявлены новые проекты:

• В составе центрального ядра «Москва-Сити» будет возведен комплекс площадью более 50 тысяч кв. м, большую часть которого займет гостиница Novotel сети Accor  на 400 номеров.

• В районе Лосиного острова у станции «Северянин» планируется открыть гостиничный комплекс.