Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2009 год

Торговая недвижимость

Предложение

Темпы вода торговых площадей в 2009 году рекордно низкие. Общий объем предложения площадей в торговых центрах Петербурга по итогам 2009 года превысил 3 млн. кв.м. В 2009 году было открыто лишь 8 торговых центров площадью около 148 000 кв.м. Это в два раза меньше, чем планировалось.

По темпам ввода торговых площадей 2009 год был самым провальным. Общий сток увеличился лишь на 5% по отношению к 2008 году. Для сравнения: в 2006 прирост был 117%, в 2007-16%, в 2008-16%. Основная причина столь небольшого ввода торговых центров – перенос сроков ввода и замораживания строящихся объектов. Среди замороженных торговых центров в 2009 году: проекты компании «Макромир», проекты компании РТМ (в Купчино и Кушелевке общей площадью около 100 000 кв.м), «Невский Колизей» в Буграх (300 000 кв.м), «Мандарин» на Яхтенной ул. и др.

Тем не менее, на 2010 год прогнозируется ввод около 500 000 кв.м (+16%) и большая их часть приходится на три крупных проекта.

На стадии строительства находятся лишь некоторые объекты, начатые ещё до кризиса и не испытывающие проблем с финансированием. Среди них наиболее крупные (площадью более 100 000 кв.м):

• ТРЦ «Лето» на Пулковском шоссе. Этот торгово-развлекательный центр должен был ввестись ещё в 2009 году, но сроки открытия были перенесены на 1 квартал 2010 года. Девелоперы проекта – компании «Система Галс» и Apsys. Среди якорных арендаторов - развлекательный парк Babylon, гипермаркет Ashan, а также H&M, открывающий свой второй магазин в Санкт-Петербурге.

• МФК «Стокманн Невский центр» на Невском пр. Торгово-офисный комплекс с трёхуровневым подземным паркингм строится в самом центре города на пересечении Невского проспекта и улицы Восстания. Открытие его запланировано на осень 2010 года. Девелопером и якорным арендатором является Stockman.

• «Галерея» на Лиговском пр. Самый крупный из ныне действующих и строящихся торговых объектов в Санкт-Петербурге расположен рядом с Московским вокзалом в центре Петербурга. Девелопером является компания «Бриз». Якорные арендаторы – «М.Видео», «Спортмастер», 12 зальный кинотеатр «Формула кино», фитнес-центр «Фитнес лэнд».

Насыщение рынка недвижимости наиболее очевидно проявляется в торговом сегменте. То рекордное увеличение площадей, которое произошло в 2006 году, вероятнее всего уже больше не повторится. Девелоперы отказываются от планов строительства новых крупномасштабных проектов в Петербурге, и торговая функция всё чаще становится лишь сопутствующей в многофункциональных комплексах.

Географическое распределение торговых и торгово-развлекательных центров Санкт-Петербурга можно разделить на три крупные зоны: центральная, зона спальных районов и зона Ленинградской области.

Центр – Центральный район, историческая часть Адмиралтейского, Петроградского и Василеостровского района.

Наиболее характерный формат торговли – стрит ритейл. В центре существуют исторически сложившиеся торговые коридоры с встроено-пристроенными торговыми помещениями: Невский пр., Владимирский пр., Загородный пр., Большой пр. П.С., Средний пр. В.О. До 2009 года можно было говорить о том, что они имеют тенденцию к специализации. Кризисный год всё изменил и состав арендаторов на главных торговых коридорах стал более демократичным. Например, с Невского проспекта ушли многие элитные бутики и появились заведения общепита среднего ценового сегмента.

Покупателями торговых зон центра являются пешеходы (так как дорожное движение часто бывает затруднено) с достатком среднего и выше среднего уровня.

Торговые центры, расположенные в центральной зоне Санкт-Петербурга можно охарактеризовать небольшими размерами, высокой ценовой категорией товаров и высокими арендными ставками.

На эту категорию торговых центров приходится около 5% от общего объема предложения торговых площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга.

Строительство торговых комплексов в центральной части Санкт-Петербурга затрудняется отсутствием свободных земельных участков, большим количеством ограничений, таких как высотный регламент, сложность согласования заглубления, недостаточность инфраструктурных мощностей, а так же тот факт, что большинство зданий являются историческими и культурными памятниками города. Однако, ситуация изменится в 2010 году в связи с открытием двух крупных торговых центров в районе площади Восстания.

Зона спальных районов – все остальные районы Санкт-Петербурга.

Доля предложения торговых площадей в торговых центрах спальных районов Санкт-Петербурга составляет около 85%. Здесь представлены все форматы торговли: гипер- и супермаркеты, cash&carry, DIY, мебельный центры, торговые и торгово-развлекательные комплексы – различных размеров от  1 500 кв.м до 150 000 кв.м.

Торговые комплексы спальных районов ориентированы на покупателей различного достатка. Небольшие комплексы (до 15 000 кв. м) ориентированы на покупателей с средним и ниже среднего достатком, большинством арендаторов в которых являются  частные предприниматели.

Новые и более крупные торговые комплексы ориентированы на покупателей с средним и выше среднего достатка. Арендаторы – известные сети одежды, обуви. Якорными арендаторами в торговых комплексах спальных районов выступают: продуктовые гипермаркеты, гипермаркеты и супермаркеты формата DIY, магазины бытовой техники и т.д.

Торговые центры спальных районов располагаются в основном в зоне пешеходной доступности от метро (10-15 мин) или в центре жилого массива, если же объекты располагаются вне зоны пешеходной доступности, то предоставляются бесплатные автобусы.

Развитие рынка торговых и торгово-развлекательных центров расположенных в спальных районах продолжается, притом, что насыщение торговыми площадями достаточно высоко. Строительство торговых комплексов в спальных районах имеют менее строгие ограничения связанные с высотным регламентом и, как правило, не имеют ограничений по сохранению исторической ценности объектов. Данные условия позволяют строить объекты больших площадей с меньшими временными и финансовыми затратами на реализацию проекта,  в силу экономии как на строительно-монтажных работах, так и на согласовании проектов.

Зона Ленинградской области – торговые объекты, находящиеся в пределах 15-20 минутной транспортной доступности от конечных станций метро, в формирующихся новых районах. Как правило, располагаются на высокопроездных магистралях, (таких как КАД) что обеспечивает доступ к объектам, как жителям города, так и жителям Ленинградской области.

Преимуществами размещения объектов в Ленинградской области являются:

• Значительные свободные площади с хорошей транспортной доступностью;

• Отсутствие жестких ограничений для застройки;

• Расположение вблизи крупных существующих и строящихся жилых массивов.

В зоне Ленинградской области располагаются объекты класса «Суперрегиональный», что отвечает критерию местоположения и окружения для данного класса.

Торговые комплексы этой зоны концентрируют большинство форматов в одном комплексе: мебельные центры, продуктовые гипермаркеты, сети DIY, торговлю одеждой и обувью – практически все товары розничной торговли.

В зоне КАД существует тенденция к формированию новых деловых и торговых зон, примером тому являются районы Пулково, Парнас и Кудрово.

По насыщенности торговыми объектами лидирует Приморский (19%) и Выборгский (13%) районы. В 2009 году сток торговый центров Приморского района увеличился на 88 тыс.кв.м. Три из восьми введенных в 2009 году торговых объекта относятся  к Примосркому району. Меньше всего торговых объектов в Петроградском (1,5%), Адмиралтейском (2,5%) и Василеостровском (2,7%) районах города.

На рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга наиболее широко представлен сегмент торговых и торгово-развлекательных центров.

Торговый центр – торговый объект, представляющий из себя отдельностоящее здание, общая торговая площадь которого составляет более 5 000 кв.м. К торговым центрам относятся также отдельностоящие здания отдельных торговых арендаторов (например, гипермаркеты «Метро», «Лента», «Максидом» и др.). Доля гипермаркетов в общей структуре предложения постоянно растёт за счёт развития сетей. В 2009 году появились новые гипермаркеты (отдельно стоящие здания) таких сетей как Ашан и Карусель.

Спрос и уровень вакантных площадей

В 2009 году в качественных торговых центрах уровень вакантных площадей составляет около 10%, в среднем по городу этот показатель выше – 30%. Торговые сети не спешат расширять своё присутствие на рынке, поскольку покупательская активность снизилась. Существенно увеличилось и количество вакантных помещений в сегменте street retail. Крупные международные операторы переносят свои магазины в торговые комплексы и закрывают наименее прибыльные точки продаж, пытаясь минимизировать затраты на аренду. Таким образом, появилась возможность арендовать помещения на Невском пр., Большом пр. ПС и других престижных торговых коридорах, на которые раньше выстраивалась очередь. Происходит активная ротация арендаторов. С Невского проспекта съехали: Hugo Boss, Escada, «Ростик'c-KFC» и др.

Пользуясь снижением арендных ставок, на главные торговые коридоры Санкт-Петербурга приходят более демократичные магазины, например на Большом пр. ПС открылся гипермаркет «СемьЯ». Общая тенденция для стрит ритейла в центре Петербурга – замена дорогих магазинов и ресторанов заведениями более демократичного формата. На Невском проспекте увеличилось количество недорогих кафе и ресторанов, так как арендные ставки значительно снизились. Например, на месте ювелирного магазина Хлебникова появилось кафе «Кофейная Гамма», на месте салона Swarovski – кафе «Яблоко», на месте Eskada – ресторан «Две палочки», на месте Women Secret – ресторан «Дубай», на месте «Арбат Престижа» - «Идеальная чашка».

 В 2009 закрылись магазины «Санта Хаус», «Наш Гипермаркет», «Мосмарт», Plato, галерея бутиков Vanity, сеть «Ол!Гуд», Букберри. При этом о выходе на рынок заявили компании: H&M, Starbucks, обувная сеть Payless, первый магазин открыл на Невском проспекте финский производитель одежды Naisten Pukutendas Oy (NP). «Стокманн» расширяет сети магазинов Lindex и Seppala. В торговом комплексе «Галерея» откроется Habitat и Mamas & Papas, а также новая сеть игрушек «Сказка».

Среди новых тенденций следует также отметить открытие стоковых магазинов брендовыми сетями, куда свозятся остатки прошлых коллекций и вещи продаются с существенным дисконтом в 30-70%. В 2009 году Петербурге появились стоковые магазины Nike и Bosco di Ciliegi. Стоковые магазины в городе есть также у Machiavelly, «День и ночь», «Версия». В текущей экономической ситуации эта стратегия развития оправдана, поскольку платежеспособный спрос смещается в средний и низкий ценовой сегмент.

Также как и на рынке офисной недвижимости уровень заполняемости  в торговом сегменте значительно снизился за 2009 год. Уровень вакантных площадей увеличился в среднем по рынку с 8% в 2008 году до 10-30% в 2009 году. Недавно открывшиеся торговые комплексы испытывают трудности с заполняемостью, и уровень вакантных площадей в них достигает 30-40%.

Коммерческие условия

Максимальное снижение арендных ставок произошло в сегменте стрит ритейла. За 11 месяцев 2009 года они упали на 50%, в то время как в торговых центрах - на 10-15%. Основное падение произошло в начале года. В течение лета и в начале осени ставки изменились незначительно и собственники уже неохотно предоставляли скидки. Однако арендные ставки в торговых центрах сейчас устанавливаются исходя из запросов потенциальных арендаторов, а не рассчитываются исходя из расчетов эффективности или окупаемости.

Максимальные арендные ставки на помещения стрит ритейла в Санкт-Петербурге по сравнению с другими европейскими городами существенно упали. За 2009 год снижение составило 32%. Для сравнения: в Москве снизились на 16%, в Лондоне на 13%, в Барселоне на 10%. В большинстве европейских городов максимальные арендные ставки остались на прежнем уровне, а в Цюрихе и в Вене они выросли. Такое серьёзное падение ставок на рынке стрит ритейла в Петербурге позволяет судить о том, что до кризиса они были существенно завышены.

Прогноз

Предложение

В 2010 году ожидается достаточно большой рост предложения в первую очередь за счёт трёх крупных проектов, строительство которых активно ведется, и нет оснований полагать, что они будут заморожены или приостановлены. Текущая ситуация на рынке торговых площадей свидетельствует о чрезвычайно сильной конкуренции и приближении рынка к насыщению. Начиная с 2011 года, рост предложения будет происходить существенно более низкими темпами. Есть смысл строить торговые центры в районах, испытывающих их недостаток (например, Петроградский) и в районах, где строятся новые крупные жилые массивы (Кудрово, Балтийская жемчужина и др.).

Если говорить о рынке торговой недвижимости в Санкт-Петербурге, то проще назвать те проекты, строительство которых сейчас активно ведется, чем называть приостановленные проекты и объекты, которые уже никогда построены не будут. Около года назад список строящихся и проектируемых торговых центров состоял из нескольких десятков объектов. С начала 2009 года большая часть проектируемых проектов стала переноситься в список замороженных, а теперь к замороженным относятся и те, строительство которых уже ведется.

Кроме того, дальнейшее развитие предложения будет напрямую зависеть от изменений в спросе, который диктуется уровнем благосостояния и экономической ситуацией в целом.

Спрос

Прогнозируется, что существенно в 2010 году спрос расти не будет и останется на достигнутом в 2009 уровне. Большинство компаний к концу 2009 года уже адаптировались к кризисным условиям рынка и строят свои планы развития с учётом изменившихся условий. Наибольшие трудности испытывают магазины товаров высшей ценовой категории. Большинство торговых сетей премиум класса заявили о том, что не планируют развитие на ближайший год. Около половины операторов среднего ценового сегмента планируют дальнейшее развитие даже в текущей рыночной ситуации. Наиболее активно будут развиваться операторы одежды, обуви и аксессуаров среднего ценового сегмента, кофейни и продуктовые магазины.

Коммерческие условия

Что касается коммерческих условий, то дальнейшего существенного пересмотра арендных ставок не прогнозируется. Все, кто вел переговоры, уже либо договорились о дисконте на какой-либо период, либо покидают помещения. Рынок торговой недвижимости ожидает стагнация. Начало восстановительного периода и постепенного роста наступит не раньше 2011 года.

Примечание

Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных, по мнению Maris Properties in association with CB Richard Ellis, данных. Несмотря на все предпринятые меры обеспечить достоверность содержащейся в отчете информации, Maris Properties in association with CBRE не может предоставить aарантии тоaо, что в нем отсoтствoют фаeтичесeие неточности. Данный обзор рынeа подaотовлен для eлиентов Maris Properties in association with CB Richard Ellis. Авторсeие права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в eаeой форме и ниeаeими средствами без предварительноaо письменноaо разрешения Maris Properties in association with CBRE.

Гостиничная недвижимость

Тенденции рынка гостиничной недвижимости в  Санкт-Петербурге в 2009 году

• Выход на рынок международных операторов (InterContinental, Reval), ранее не представленных  в Санкт-Петербурге.

• Высокая сезонность: в летний период гостиницы заполнены на 90-100%, в низкий сезон – около 40-50%.

• В связи с низкой заполняемостью некоторые гостиничные операторы закрывают часть номерного фонда действующих отелей (Гранд Отель Европа, Park Inn Pulkovskaya, Коринтия Невский Палас).

• Замораживания ряда строящихся проектов, перенос сроков ввода в эксплуатацию.

• Снижение тарифов на проживание

• Развитие сегмента апартамент отелей. InterContinental Hotels Group (IHG) вышел на петербургский рынок с брендом Staybridge Suites. Отель откроется в одном комплексе с другим отелем IHG – Holiday Inn на Московском пр., 97

Предложение

Распределение отелей по звёздности

По официальным данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Администрации Санкт-Петербурга в городе функционирует более 500 объектов гостиничного типа с общим номерным фондом более 26 000 номеров. В эту цифру включены загородные пансионаты и ведомственные общежития гостиничного типа, хостелы, а также мини отели, которые активно развивались в Петербурге в течение последних лет.

Обеспеченность номерным фондом гостей города и жителей Санкт-Петербурга, согласно официальным данным, составила: около 5,8 номеров на 1 000 жителей Санкт-Петербурга. В Европе средний показатель составляет 7 номеров. Однако по европейским стандартам относительно комфортным уровнем считается показатель 10-12 номеров на 1 000 жителей. Таким образом, Санкт-Петербург имеет потенциал для развития как минимум до 31 000-32 000 номеров.

Качественный номерной фонд Санкт-Петербурга составляет около половины от всего номерного фонда города – 13 763 номера по итогам 2009 года .

В течение 2009 года в Санкт-Петербурге было открыто 6 новых отелей и 3 отеля расширили свои площади. Таким образом, номерной фонд увеличился на 1 444 номера (для сравнения в 2008 – 1 240), хотя заявлено к вводу было не менее 2 000 номеров. По данным комитета по инвестициям и стратегическим проектам это лучшие показатели не только с начала реализации программы развития гостиничной инфраструктуры, но и за всю историю города, за исключением 1979 года, когда были открыты гостиницы «Пулковская» и «Прибалтийская» (более 2 000 номеров).

Такое значительное увеличение номерного фонда в кризисный год объясняется тем, что в гостиничной недвижимости цикл строительства и цикл окупаемости значительно дольше по сравнению с офисной или торговой.

В 2008-2009 на петербургский гостиничный рынок году вышли новые международные операторы:

• Sokos, открывший два четырехзвездочных отеля и один пятизвездочный отель

• InterContinental (под брендом Holiday Inn), открывший трехзвёздочный отель на 557 номеров

• Reval, который открыл четырёхзвёздочный отель Sonya Reval Hotel на 173 номера.

О выходе на петербургский рынок также заявили такие операторы как: Starwood Hotels and Resorts, Hilton, Four Seasons Hotels & Resorts, Banyan Tree, Hesperia, Ritz Carlton. Однако до сих пор многие из всемирных ведущих сетей гостиниц не представлены в Санкт-Петербурге, например, Hyatt.

С каким оператором работать, решает владелец участка, на котором будет возведена гостиница. Он определяет категорию объекта в конкретном месте, продумывает концепцию проекта и затем обращается к оператору с соответствующим этой концепции брендом. Лишь только после договоренности с оператором можно приступать к проектированию и строительству. Это по-европейски правильно и проверено. В Петербурге же поиск оператора отеля идёт зачастую уже после того как строительство началось, что приводит к большим рискам. Тем не менее, если до кризиса операторы были менее щепетильны в вопросах строгого соответствия их стандартам, то теперь они не готовы брать на себя дополнительные риски.

Таким образом, можно говорить о продолжении экспансии международных гостиничных операторов на российский рынок.

Распределение отелей по местоположению

Большинство отелей находится в центральных районах города. В 4 центральных районах города (Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский и Центральный) сосредоточено около 65% качественного номерного фонда Санкт-Петербурга. При этом в Петроградском районе находится только 4% (488 номеров) номерного фонда и этот район, расположенный в историческом центре обладает большим потенциалом по развитию гостиниц.

Традиционным лидером является Центральный район, на долю которого приходится 31% предложения.

Прогноз предложения

Согласно программе развития гостиничной инфраструктуры, которая реализуется с 2005 года, в 2010 году обеспеченность номерами в гостиницах в Петербурге должна составить 7 номеров на 1 000 жителей. Для этого за год должно быть введено 5 000-6 000 номеров (для сравнения: максимальный показатель для Санкт-Петербурга – 2 000 номеров в год).

Специалисты Maris Properties in association with CB Richard Ellis оценивают наиболее вероятное количество номеров, вводимых в эксплуатацию 2010 году на уровне около 1 000 номеров в отелях, во многом за счет проектов, начатых до кризиса и находящихся на завершающей стадии строительства.

У Петербурга – своя специфика, в отличие, например, от Москвы, где активно строятся крупные отели, рассчитанные на сотни номеров. В Санкт-Петербурге в центре города нет зданий, где можно было бы создать такие гостиницы. Поэтому большинство заявленных проектов имеют емкость до 100 номеров. Отели с большим номерным фондом строятся преимущественно на периферии города.

По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам, в настоящий момент в Петербурге около 40 проектов находятся в стадии строительства и еще около 45 проектов в стадии подготовки, где инвесторы ожидают решения правительства о проведении изыскательских работ.

В Петербурге отмечается недостаток гостиниц средней категории европейского уровня (ориентированных на среднего клиента как по уровню цен за номер, так и по уровню предоставляемых услуг).

Спрос

Деловой и познавательный туризм

Потребители гостиничных услуг могут быть разделены на две большие категории:

• Деловой туризм

• Познавательный туризм (туристы, приезжающие с культурно-познавательными и рекреационными целями).

Первые, как правило, формируют большую часть спроса на услуги самого дорогого сегмента гостиничных помещений. Туристы, приезжающие с познавательными целями, являются потенциальными покупателями номеров в среднем и низшем ценовом сегменте гостиниц.

В структуре туристов, приезжающих в Санкт-Петербург, наибольшую долю (более 50%) занимают бизнес-туристы. С познавательной целью в город приезжает около 40% гостей. При этом Санкт-Петербург проигрывает Москве на рынке делового туризма. В московских гостиницах число туристов, прибывших в город с деловыми целями, составляет около 80%.

Туристические группы составляют около 40% всех гостей отелей. Однако в 2008-2009 г.г. отмечался рост доли индивидуальных туристов и уменьшение доли организованных групп. Эта тенденция соответствует общемировому и общеевропейскому тренду развития туриндустрии. Число туристических групп, посещающих Петербург, в этом году сократилось на 15-25%.

Меньше всего пострадал от кризиса круизный туризм. В 2009 году морской пассажирский порт принял 428 500 человек — это на 7% больше, чем годом раньше. Туристы, приезжающие на паромах в Санкт-Петербург, имеют право безвизового пребывания в России в течение 72 часов.

Российские и иностранные туристы

Въездной поток туристов как иностранных, так и российских в 2009 году оставался на уровне 2008 года, и существенного снижения не произошло. Таким образом, прогнозы, предполагавшие, что иностранцы, ощутившие на себе кризис значительно раньше, вынуждены были сократить свои расходы, в том числе и на туристические поездки, не осуществились. Ежегодно Санкт-Петербург посещает около 4,5-4,8 млн. человек.

Иностранный туризм в Санкт-Петербурге представлен в основном, гражданами Финляндии, стран Балтии, США, Германии, Франции, Великобритании и азиатских стран (Китай, Япония). Большая часть иностранных туристов прибывает в Петербург с познавательной целью и лишь 30% с деловой.

В качестве основной тенденции последних лет отмечается рост числа туристов из стран Азиатского региона (Китай, Япония и др.) и спад турпотока из европейских стран. В мировой практике туристические потоки из стран Азиатско-Тихоокеанского региона считаются одними из самых перспективных и привлекательных.

Быстрый рост экономики данного макрорегиона и относительно высокий уровень доходов жителей этих стран по сравнению с Европой делает их крайне желанными туристами практически во всех традиционных туристических точках. Однако при этом необходимо иметь в виду, что, к примеру, японские туристические группы довольно прихотливы и предъявляют крайне высокие требования к уровню сервиса.

Комитет по инвестициям и стратегическим проектам прогнозирует на 2010 год рост количества туристов, прибывающих в Санкт-Петербург. Однако, турфирмы, отельеры и прочие участники туррынка высказывают большие сомнения по этому поводу, готовясь в 2010 г. к падению, как количества туристов, так и выручки.

Изменение спроса прогнозируется в сторону понижения особенно со стороны познавательного туризма, так как уровень безработицы во всем мире ощутимо растет, заметно некоторое понижение уровня доходов людей практически во всем мире. Эти факторы отразятся на структуре расходов, больше средств будет уходить на жизненно необходимые товары, к которым не относятся путешествия.

Помимо экономического кризиса, увеличение доли иностранных туристов сдерживается из-за устоявшегося в мире образа России как страны, неблагоприятной для туризма. Ситуацию также усложняет действующий порядок выдачи российских виз, неразвитая туристическая инфраструктура (недостаточное количество мест в отелях среднего ценового сегмента), отсутствие благоприятных условий для инвестиций, недостаточная государственная реклама туристических возможностей страны и невысокое качество обслуживания туристов.

Сезонность и заполняемость отелей

Главная проблема гостиничного рынка в Петербурге - высокая сезонность. Большая часть потока туристов прибывает в течение короткого сезона, который называют сезоном Белых Ночей. Высокий сезон в Санкт-Петербурге с мая по сентябрь, пик сезона приходится на июнь-июль. В период с декабря по февраль – самая низкая заполняемость. Примером тому закрытие на время новогодних праздников финской сетью Sokos Hotels двух из трех отелей в Петербурге по причине низкой заполняемости. Действующие гостиницы вынуждены были закрыть часть номерного фонда («Гранд Отель Европа», Park Inn Pulkovskaya, «Коринтия Санкт-Петербург»).

На протяжении последних нескольких лет среднегодовая заполняемость в течение высокого сезона составляет 80-90%, несмотря на почти двукратное увеличение цен. В период Белых Ночей, а также во время проведения Международного экономического форума (начало июня) большинство отелей имеют 100% заполняемость. В низкий сезон большинство отелей заполнено в среднем на 40%, а среднегодовая заполняемость в отелях варьируется в пределах 50-60%.

Заполняемость отелей в начале 2009 года значительно снизилась и составила около 30-35% в среднем по рынку. Однако, с началом высокого сезона, особенно в период Белых Ночей уровень загрузки увеличился, и ведущие отели города фиксировали приток гостей не ниже уровня 2008 года. Тем не менее, с окончанием высокого сезона заполняемость значительно упала.

Причины резкого спада заполняемости отелей объясняются тем, что в условиях кризиса, когда, в частности, сокращается групповой туризм, многие отели, имеющие большой номерной фонд на более чем 500 номеров, не могут их заполнить.

В 2009 году происходило падение спроса и заполняемости и в связи с ухудшением экономической ситуации в мире. Многие приезжающие предпочитают останавливаться в отелях более низкой ценовой категории. Проблема в том, что основной упор в развитии туризма в Петербурге в прошлые годы делался на более состоятельных туристов. Случившийся кризис заставляет и отельеров, и власти города больше обратить внимание как на туристов из среднего социального слоя, так и на новые, не освоенные направления, генерирующие турпоток.

Заполнемость отелей в 2009 году сократилась также и за счёт того, что гостиницы долго не шли на снижение цен. Лишь сокращение стоимости проживания в отелях во втором полугодии 2009 года сказалось на приросте числа гостей. Таким образом, наиболее востребованными являются трёхзвёздочные отели, в которых снижение заполняемости происходит не такими быстрыми темпами.

В низкий сезон отели делают ставку на развитие делового туризма. Активизация делового туризма может привести к сглаживанию сезонности въездного потока, что, в свою очередь, позволит всем участникам рынка въездного туризма более уверенно планировать свое будущее и инвестировать средства в собственное развитие.

Однако, в связи с финансовым кризисом многие конференции и деловые мероприятия, запланированные на 2009 год, отменены, что привело к ещё большему снижению загрузки отелей в период низкого сезона.

Удлинение туристического сезона должно быть основной задачей, чтобы улучшить инвестиционный климат. Если ситуация не изменится в этом отношении, то привлекательность гостиничного бизнеса для инвестиций останется низкой.

Прогноз спроса

В 2010 году будет продолжаться изменение спроса в сторону понижения со стороны познавательного туризма, так как уровень безработицы во всем мире ощутимо растет, заметно понижение уровня доходов людей практически во всем мире.

Прогнозируется понижение спроса и со стороны деловых туристов и смещение спроса из отелей 5* в отели 3-4*. В таком случае, самые качественные и знаковые отели 3-4* смогут сохранить текущий уровень цен, либо подвергнуть его минимальной коррекции.

Заполняемость отелей будет снижаться в течение ближайших двух лет из-за уменьшения количества приезжающих туристов, уменьшения количества деловых мероприятий и конференций, а также из-за значительно возросшего предложения на рынке отелей. В первую очередь снизится загрузка отелей премиум сегмента. Очевидно, что если турпоток в течение ближайших двух лет не вырастет хотя бы в 1,5 раза по сравнению с 2008-2009 годами, то гостиницы могут столкнуться с существенным снижением рентабельности, так как отстроенный номерной фонд будет заполняться в лучшем случае на 50%.

В ближайшие годы увеличивать туристический поток в Санкт-Петербург предполагается с помощью принятой программы по развитию туризма, акцент будет сделан на событийный туризм, а также на водный. По прогнозам РСТ круизный и водный туризм являются одним из быстрорастущих сегментов, но, как правило, круизы продают за два года, и успеет ли порт Санкт-Петербурга скорректировать свою политику, пока непонятно. Но то, что был уже летом введен 72-х часовой безвизовый режим для паромных туристов, является положительной тенденцией.

Коммерческие условия

За последние 5 лет цены в Петербурге (как и в Москве)  - на уровне «дорогих» европейских городов.

Стоимость размещения напрямую зависит от категории («люкс», «полулюкс», стандартный и т.п.) и уровня комфортности номера. Важное значение при формировании цен имеет географическое положение гостиницы, удаленность ее от центра города, деловых, историко-культурных и прочих объектов, коэффициента заполняемости номерного фонда, уровня конкуренции на гостиничном рынке и так далее.

По данным fontanka.ru сравнение цен, которые предлагают сейчас в шести крупных мировых сетях отелей оказалось не в пользу Петербурга. Оказалось, что сутки в Corinthia Nevsky Palace в Петербурге, стоят от 10 019 рублей, что на 53% дороже, чем в Лиссабоне (5 375 рублей). Mariot обойдется путешественнику в 10 тысяч рублей в Москве, 4 500 в Петербурге и 6 837 в Париже. Sokos в Хельсинки на 40% дешевле, чем в Петербурге (3 354 рубля против 7 215). Сутки в Novotel в Петербурге обойдутся на 19% дороже, чем в Амстердаме (соответственно 7 673 и 6 276 рублей). Гостиницы Rocco Forte Hotels на данный момент одни из самых дорогих: номер в Villa Kennedy во Франкфурте стоит 9 460 рублей, Hotel de Russie в Риме — 11 610, Астория в Северной Венеции — 12 375. В России самые дешевые номера в Holiday Inn. В столице — 5,5 тысяч рублей, в Петербурге — 2 433.

При этом цены в Петербурге всё же снизились в 2009 году. Произошло падение цен на проживание и стоимость услуг (по сравнению с ценами, которые отели анонсировали в начале года) в среднем на 15-30%. Уровень гостиничной выручки на один номер (RevPAR) снизился в среднем на 30-35% в зависимости от категории отеля.

Уровень цен в гостиницах Санкт-Петербурга не постоянен и зависит от сезонности. Летом наблюдается пик цен, обеспечиваемый повышенным спросом. Цены по сравнению с низким сезоном увеличиваются на 20-40%.

Спрос смещается из отелей высокой категории в более низкие. В сложившейся ситуации основной выход для отельеров – снижение цен и повышение качества сервиса.

Основной тенденцией последних нескольких лет в отношении коммерческих условий является отход основных гостиниц от политики «твердых цен». Активный рост предложения на рынке отелей усложнил конкурентную ситуацию. Вследствие этого большинство гостиниц разнообразили свою ценовую политику различными скидками и спецпредложениями, направленными, прежде всего, на привлечение туристов в «низкий» сезон.

По данным Комитета по внешним связям и туризму администрации Санкт-Петербурга, доход от номеров составляет лишь часть доходов, немалые деньги приносят рестораны и бары (около 30% от общего дохода). Химчистки, прачечные, услуги бизнес-центров, автостоянки, сауны и т.п. составляют около 4%, услуги связи— 4%. Таким образом, общий процент дополнительных доходов составляет до 40%. Это усредненные данные по гостиницам всех классов.

По прогнозам AZIMUT Hotels Company, упавшие показатели доходности в гостиничном бизнесе вернутся к докризисному уровню не раньше 2011 года. Однако изменившаяся в 2009 году политика инвесторов, которые сосредоточились на проектах с быстрой окупаемостью, в 2010-м вернется в прежнее русло – к долгосрочным вложениям. Хочется верить, что это относится не только к отельному бизнесу.

Примечание

Информация, содержащаяся в настоящем отчете, основана на достоверных, по мнению Maris Properties in association with CB Richard Ellis, данных. Несмотря на все предпринятые меры обеспечить достоверность содержащейся в отчете информации, Maris Properties in association with CBRE не может предоставить гарантии того, что в нем отсутствуют фактические неточности. Данный обзор рынка подaотовлен для клиентов Maris Properties in association with CB Richard Ellis. Авторские права защищены. Ни одна из частей настоящего отчета не может быть воспроизведена или передана ни в какой форме и никакими средствами без предварительного письменного разрешения Maris Properties in association with CBRE.