Обзор рынка коммерческой недвижимости за январь 2010 года

Рынок коммерческой недвижимости в январе 2010 года

В январе, с его многочисленными праздничными днями, деловая жизнь традиционно замирает примерно до двадцатых чисел. Поэтому снижение объема предложения коммерческой недвижимости является вполне прогнозируемым и не отражает глобальных тенденций.

В январе на открытом рынке купли-продажи Москвы экспонировалось 1050 объектов общей площадью 2 071 тыс. кв.м. Это меньше декабрьского предложения по количеству помещений на 19% и по суммарной площади на 22%. При этом, если сравнить с началом прошлого года, то станет очевидно, что активность продавцов в январе 2010 гораздо выше. Так, количество предлагаемых к продаже помещений по сравнению с январем 2009 выросло на 21%, а их площадь – на 19%. Подобные данные лишний раз подтверждают, что сегодня паника на рынке отсутствует, игроки хорошо ориентируются в основных тенденциях, понимают уровень цен и готовы совершать запланированные сделки.

Торговая недвижимость

В последние месяцы рынок достаточно стабилен, и даже в самом активном с точки зрения спроса – торговом сегменте – никаких «резких движений» не наблюдается. Динамика предложения вполне соответствует локальной логике январских праздников в сравнении с декабрем, и логике стабилизации рынка по сравнению с январем прошлого года.

Что касается цен, то они выражают настроения и надежды двух, ярко выраженных категорий продавцов. Первая категория – те, кто ориентируется на стабильность по крайней мере в течение первого полугодия 2010-го. Эти собственники торговых помещений предлагают к продаже свои объекты еще с декабря прошлого года по стабильной цене.

Вторая категория – те, кто рассчитывает на скорейшее оживление рынка торговых помещений и рост цен. Эти надежды выражаются в том, что продавцы снимают свои объекты с продажи и через некоторое время выставляют по новой, более высокой цене, как бы «прощупывая» рынок. Именно за счет второй категории средневзвешенная цена предложения торговых помещений выросла в пределах Садового Кольца на 3%, за пределами Садового Кольца – на 4%. Тем не менее, не стоит забывать, что речь идет о цене предложения, тогда как превратится ли это повышение заявленных цен в рыночную тенденцию – пока не ясно.

Офисная недвижимость

На рынке офисной недвижимости в январе вновь появились крупные объекты. В периферийной части к продаже предлагаются такие офисно-складские комплексы, как на М.Семеновской ул. (34000 кв.м., 2000$/кв.м.), на Никопольской ул. (35000 кв.м., 1170 $/кв.м.) и на Варшавском ш. (38400 кв.м., 1433 $/кв.м.). Так как доля складов в двух из них значительна, цены по данным объектам существенно ниже.

Этот факт, помноженный на продолжающееся плавное снижении цен, в результате привел к удешевлению квадратного метра офисов за пределами Садового кольца на целых 8%. Однако, по основной массе офисных объектов, которые продолжили экспонирование с прошлого года, цены снизились всего на 2%, подтвердив мнение экспертов о некоторой стабилизации и в офисном сегменте.

По помещениям в пределах Садового Кольца снижение цен по объектам, которые экспонировались в декабре, составило 4%, однако за счет окончания в декабре позиционирования таких крупных и недорогих объектов на Б.Полянке (33000 кв.м., 4800$/кв.м.) и на Земляном Валу (60000 кв.м., 5000$/кв.м.) цена предложений в центре выросла на 8%.

Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения

Снижение цены по производственно-складским помещениям в январе в целом составило 5%, однако  по помещениям, которые продолжили экспонирование с декабря, цены уменьшились всего на 1%. По остальным объектам снижение было обусловлено с одной стороны, окончанием в декабре экспозиции нескольких двух крупных и относительно дорогих объектов на Верхней Красносельской ул. (6183 кв.м., 3000$/кв.м) и на  2-м Котляковском пер. (9500 кв.м., 3000$/кв.м), а также выходом в январе на рынок крупного комплекса под реконструкцию как на Б.Очаковской (10000 кв.м., 650 $/кв.м.)

В сегменте помещений свободного назначения в последние месяцы четко прослеживается смена тенденций. До кризиса и первый год кризиса данная категория помещений пользовалась достаточно высоким спросом, т.к. значительную часть составляли объекты стрит-ритейла. А вот с осени 2009 года, на фоне некоторого оживления спроса, инвесторы стали более требовательны к подбору объектов. Современный рынок коммерческой недвижимости остается рынком покупателей, и спрос на помещения без четкой специализации и без ясного рыночного позиционирования мал. Этот фактор незамедлил сказаться на цене, которая в январе продолжила свое снижение, уменьшившись еще на 4%.