Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2009 год

Офисная недвижимость

Предложение

Несмотря на кризисный период, объем нового предложения качественных офисных помещений в 2009 году снизился незначительно. Объем введенных в эксплуатацию офисных помещений классов А и В в Москве в 2009 году составил приблизительно 1,26 млн кв. м. Для сравнения в 2008 году аналогичный показатель составил 1,49 млн кв. м. Учитывая объем нового годового предложения, общий объем качественных офисных помещений в Москве к концу 2009 года составил приблизительно 9,2 млн кв. м.

Не снизившийся в 2009 году объем нового предложения явился результатом большого объема отложенного предложения 2008 года: около 70%  (900 тыс. кв. м) нового предложения 2009 ожидалось к вводу в эксплуатацию в 2008 году; а также свидетельствует о желании девелоперов завершить проекты высокой степени готовности.

В то же время в 2009 году многие проекты были заморожены и новые не начинались, что в ближайшие 2-3 года отразится на объемах нового предложения. Если в докризисные годы объем нового предложения по кварталам в течение года увеличивался, то, начиная со второго квартала 2008 года, наоборот уменьшается.

В 2010 году объем вновь построенных и реконструированных помещений может составить половину показателя 2009 года. Ожидается, что будет введено в эксплуатацию приблизительно 650 тыс. кв. м офисных помещений.

Структура предложения офисных помещений по-прежнему изменяется в сторону улучшения качества. Приблизительно 40% нового годового предложения в 2009 году составили помещения класса А, что на 10% больше показателя 2008 года. Ожидается, что в 2010 году доля класса А в структуре нового предложения составит около 44%. Если в конце 2007 года доля офисных помещений класса А в составе общего предложения оценивалась в 18%, то в 2008 году этот показатель составил 20%, в 2009 – 23%, а к концу 2010 года, как ожидается, составит 24%.

Спрос

Значительно упавший в первом квартале спрос на офисные помещения стал увеличиваться к концу года.

В течение 2009 года общее офисное поглощение (объем вновь арендованных и купленных помещений) в Москве составило приблизительно 650 тыс. кв. м. Структура поглощения претерпела значительные изменения. Так, если до кризиса в объеме поглощения преобладали сделки предварительной аренды, то в настоящее время практически все сделки заключаются на существующие помещения. Это сразу сказалось на уровне заполненности вводимых в эксплуатацию зданий. Если до кризиса офисные здания вводились в эксплуатацию практически заполненными арендаторами, то в 2009 году большинство офисных помещений во вновь построенных зданиях оставались пусты.

Первые два квартала ознаменовались массовыми пересмотрами коммерческих условий существующих договоров аренды, а также расторжением крупных предварительных договоров, заключенных до кризиса.

Начиная с третьего квартала года, когда специалисты стали говорить о достижении «дна» рынка, некоторые компании стали покупать здания для собственного использования. Вслед за этим начал реализовываться отложенный спрос, что привело к увеличению объема поглощения.

По итогам 2009 года объем поглощения оказался значительно ниже показателей предыдущих годов, но все же больше, чем прогнозировалось в начале года. Мы ожидаем, что при благоприятных экономических условиях спрос на офисные помещения в 2010 году будет расти и по итогам года может приблизиться к миллиону квадратных метров.

C вводом в эксплуатацию незаполненных арендаторами зданий, уровень вакантных офисных помещений увеличивался в первые три квартала 2009 года. При этом объем  свободных помещений класса А превысил аналогичный показатель в классе В. Начиная с ноября, ситуация стала меняться: уровень вакансий стал понемногу уменьшаться. При этом в классе В объем  свободных помещений сокращается быстрее, чем в классе А.

В конце 2009 года 21% от общего предложения офисных помещений класса А и 16% класса В были вакантны. Средний показатель по классам составил 19%.

Учитывая объем нового строительства в 2010 году и увеличивающийся спрос на офисы, уровень вакантных помещений будет падать в течение 2010 года, но равновесного показателя в 7%, как ожидается, не достигнет.

Ставки аренды

Начавшееся в конце 2008 года падение ставок аренды продолжалось до ноября 2009 года. В ноябре, с увеличением спроса на офисные помещения и некоторым снижением уровня вакантных помещений, ставки прекратили падение. К этому моменту стоимость аренды квадратного метра офисных помещений в зависимости от местоположения и класса, уменьшилась на 40-60% относительно докризисного уровня.

Стоимость операционных расходов в 2009 году изменилась незначительно.

Ставки аренды парковочных мест в течение 2009 года были стабильны и остались на докризисном уровне середины 2008 года.

Для реализации проектов собственники были готовы идти на уступки потенциальным арендаторам и покупателям. Самыми популярными и востребованными у потенциальных арендаторов стали предложения качественных офисных помещений в пределах ТТК с выполненной отделкой или возможностью выполнения отделки арендодателем в соответствии с требованиями компании.

Ожидается, что в 2010 году по мере роста спроса и уменьшения уровня вакантных помещений ситуация на рынке будет стремиться к равновесию. При прочих благоприятных условиях по итогам 2010 года может быть отмечен рост ставок аренды, который, однако, не превысит 5-10%.

Торговая недвижимость

Предложение
К концу 2009 года общий объѐм качественных* торговых помещений в Москве составил около 4,7 млн кв. м и около 2,6 млн кв. м арендуемой площади. Новое предложение качественных торговых помещений к концу года составило около 490,000 кв. м арендуемой площади, увеличившись на 278,000 кв. м арендуемой площади за последний квартал 2009 года (торговые центры «Золотой Вавилон Ростокино» и «Город»). Это представляет собой высокую девелоперскую активность, в значительной степени отражающую большое количество проектов, начатых в период экономического подъѐма. В связи с тем, что открытие ряда крупных торговых центров было перенесено на 2010-2011 гг., общий объѐм качественных* торговых помещений в Москве к концу 2011 года может составить около 5 млн кв. м и более 3 млн кв. м арендуемой площади. Девелоперы, вовлечѐнные в бумажные проекты, вероятно отложат строительство до улучшения экономической ситуации. Однако, предложение в среднесрочной перспективе останется достаточно высоким из-за довольно слабого спроса. В 2009 году уровень свободных площадей мог достигать 30-40% при открытии торгового центра, хотя количество арендованых помещений в качественных торговых центрах увеличивалось после введения объекта в эксплуатацию. В целом, уровень свободных площадей в Москве достиг приблизительно 7%.

Спрос
 2009 год оказался чрезвычайно напряжѐнным для сектора розничной торговли. Темп роста продаж существенно замедлился как в Москве, так и в регионах. Эта негативная тенденция была во многом обусловлена ростом безработицы и проблемой занятости, а также общим темпом инфляции, слабым или отрицательным ростом благосостояния людей. Все эти факторы негативно отразились на потребительской уверенности, которая тем не менее несколько выросла по сравнению с началом года. Динамика потребительских расходов снижалась относительно медленно. С одной стороны, начался кризис розничного кредитования, с другой стороны, в условиях снижения доверия населения к банковской системе и высоких инфляционных ожиданий, повысилась склонность к потреблению, что отчасти поддержало динамику оборота розничной торговли.

Потребление товаров и услуг сокращалось в течение всего 2009 года. Люди стали меньше тратить на одежду и развлечения, снизили расходы на электронику и бытовую технику, некоторые были вынуждены экономить на продуктах питания. Самым распространѐнным способом сократить расходы стала покупка менее дорогих марок продуктов и алкоголя. Также сократился потребительский спрос на рестораны премиум класса, тогда как предприятия питания среднего класса увеличили свои обороты. В целом потребление товаров премиум класса сократилось в каждом сегменте.

Снижение потребительского спроса вынудило многие компании приостановить планы своего развития, фокусируясь на оптимизации бизнеса. Ритейлеры были вынуждены пересмотреть ассортимент, закрыть убыточные магазины, сократить расходы на каналы дистрибуции и логистических операторов. Увеличилось число банкротств, многие компании испытывали серьѐзные трудности. Доля свободных площадей, особенно в менее качественных торговых центрах, выросла. Девальвация рубля повысила стоимость импортируемых товаров, оказав ещѐ большее давление на прибыль ритейлеров, что в свою очередь повлияело на их способность оплачивать аренду. Практически все компании сократили объѐм заказов на 20%, однако цены в магазинах пришлось снизить, чтобы привлечь покупателей. Однако, московский рынок торговой недвижимости оказался достаточно устойчив в сложившейся экономической ситуации. Ведущие компании находились в выигрышном положении благодаря кризису и были намерены укрепить свои позиции среди конкурентов, увеличив свою долю на рынке и заключив сделки с арендодателями на более выгодных условиях. Существующие качественные торговые центры и помещения формата street retail с хорошими показателями остаются востребованными, что отражает наличие спроса на качественные помещения с хорошим местоположением. Многие ритейлеры используют появившуюся возможность для расширения своих магазинов или переезда на лучшие площади. Однако, сделки аренды меняются в соответствии с текущим уровнем потребительских расходов. Среди международных компаний, вышедших на рынок в 2009 году можно отметить такие как H&M, Kika, Carrefour, River Island, Ipekyol, One Step, New Look, IKKS, Bebe, GAP, Palmers, Naisten Pukutehdas Oy развивающая марку женской одежды NP. Японская торговая сеть Uniqlo собирается открыть свой первый магазин в торговом центре «Атриум» в 2010 году, американская компания Collective Brands аннонсировала открытие обувной сети Payless ShoeSource в России в этом же году, Mustang, Nike и Geox собираются открыть собственные магазины в России. Также на рынок планируют выйти Game Group, Victoria’s Secret, Burger King, Tempe и Uterqüe. Компания Fashion Distribution Lab открыла свой первый детский магазин «Сказка» на месте «Галереи Самсунг» на Тверской улице. Один из крупнейших производителей игрушек Hasbro Inc (торговые марки Transformers, Pokemon, My little Pony) открыл представительство в России, универмаг Debenhams планирует открытие в торговом центре «Молл Россия» и реконструированной гостинице «Минск» на Тверской улице. Многие компании продолжают расширять бизнес в России. «Ташир» продолжает развитие собственных торговых сетей: Euro Fashion, «Модный Альянс», Wild West, RangeR, «СуперДисконт», «Джинс Кафе», Kids Garden, продуктовая сеть Fresh Market, парфюмерная сеть Ma Belle, винные бутики «Виноград», ювелирная сеть Golden Market. Финская компания Kesko, представленная в России десятью строительными гипермаркетами K-Rauta, рассматривает возможность вывода на рынок сети продуктовых супермаркетов K-Food в следующем году. Wal-Mart (США), Sainsbury’s (Великобритания) и Aldi (Германия) рассматривают возможность выхода на российский рынок. «Ашан» развивает сеть дисконт гипермаркетов «Радуга» помимо супермаркетов Atac, «Метро» также планирует дальнейшее развитие в России, открывая только в Москве три новых гипермаркета в 2010 году. Исключением является Группа Carrefour, чьѐ руководство решило продать свой российский бизнес в четвѐртом квартале 2009 года (два действующих гипермаркета в Москве и Краснодре). X5 Retail Group купил сеть супемаркетов «Патерсон» и «Глобус Гурмэ», последняя будет работать под маркой «Зелѐный перекрѐсток». Компания также планирует увеличить количество магазинов сети «Пятѐрочка». «Азбука Вкуса» собирается продолжить развитие сети магазинов шаговой доступности «Оливье», увеличив количество магазинов до десяти в 2010 году. «Окей» собирается продолжить развитие на московском рынке. На рынке продолжают развиваться дискаунтеры. В течение 2009 года компания «Магнит» открыла 646 новых торговых точек, увеличив количество магазинов, включая 24 гипермаркета, до 3 228. «Дикси» планирует открыть в 2010 году 100 новых магазинов в дополнение к существующим 537 (включая 514 дискаунтеров, 15 гипермаркетов «Мегамарт» и восемь супермаркетов «Минимарт»). Кризис повлиял и на структуру спроса: расходы на продукты питания, лекарства и товары первой необходимости упали в последнюю очередь, тогда как расходы на электронику и бытовую технику значительно сократились после бума в конце 2008 – начале 2009 года, когда россияне продолжали много тратить в основном по инерции, а также потому, что покупая товары длительного пользования, пытались спасти свои доходы от девальвации. К концу 2009 года «Эльдорадо» закрыло 32 торговые точки, тогда как «М.Видео» открыло 14 новых магазинов против закрытых двух. «Мир» сократил количество своих магазинов с 72 до 56, а «Белый Ветер Цифровой» отложил региональную экспансию, сконцентрировавшись на каналах дистрибуции. По оценкам, потребителький спрос за 2009 год сократился на 15-20%. Однако в декабре 2009 года покупатели потратили на 20% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Ставки аренды
В 2009 году рынок стал ориентирован на арендатора: девелоперы стали обсуждать условия договоров, уменьшились арендные ставки, предлагалась оплата в рассрочку, сократились депозиты и сроки аренды.

Большое количество сделок было связано с продлением сроков аренды и пересмотром арендных ставок. Многие девелоперы применяли ступенчатую арендную политику, давая скидку в течение двух первых лет. Договоры аренды, когда взымается процент с оборота, стали всѐ более распространѐнным для большего количества арендаторов.

Несмотря на снижение арендных ставок во многих торговых центрах, можно отметить ряд объектов, таких как «Европейский» или «МЕГА», где снижение арендной платы не наблюдалось из-за стабильного спроса со стороны ритейлеров. Качественные объекты были интересны и вышедшим на рынок международным торговым операторам.

К концу 2009 года средняя арендная ставка в Москве состовляла около $1 000 за кв. м в год (не включая операционные расходы и НДС), ставки на лучшие помещения в профессиональных качественных торговых центрах опустились до $3 000 – 3 500 c $3 500 – 3 700 за кв. м в год (не включая операционные расходы и НДС). Ставки аренды показали к концу года признаки стабилизации, отражающие недавнее улучшение в настроении ритейлеров, а также гибкость девелоперов по отношению к арендаторам.