Обзор рынка коммерческой недвижимости - 2009 год

Обзор рынка офисной недвижимости
Состояние рынка

Рынок офисной недвижимости наиболее остро ощутил влияние мирового финансово-экономического кризиса. Именно в этом сегменте отмечено рекордное падение ставок аренды: до 60% относительно показателей 2008 года. В целом ставки аренды снизились до уровня 11-летней давности, к временам кризиса 1998 года.

Девелоперская активность в офисном сегменте в 2009 году сосредоточилась на строительстве объектов, работы по которым были начаты в 2008 году, а заявления о новых проектах носили единичный характер. Укоренившаяся на рынке еще до кризиса практика переноса сроков ввода в эксплуатацию укрепила свои позиции в 2009 году: окончание строительства многих объектов перенесено на 2010-2011 годы. Реализация проектов, находящихся в «бумажной» стадии, перенесена на момент окончания кризиса в России.

На протяжении первых 3 кварталов рынок находился в состоянии поиска баланса между спросом и предложением. Собственники помещений снижали ставки, предлагали различные опции по улучшению условий аренды, а арендаторы ждали наступления «дна», чтобы заключить договор на максимально выгодных для себя условиях.  Летом 2009 года падение ставок аренды приостановилось, потенциальные арендаторы активизировались, а в 4 квартале 2009 года на рынке офисной недвижимости был заключен ряд крупных сделок с участием российских корпораций и иностранных компаний.

Завершение 2009 года ознаменовалось укреплением следующих основных тенденций:

- заключение большого числа крупных сделок на рынке;

- сокращение доли вакантных площадей;

- стабилизация ставок аренды и цен продаж.

Предложение

Несмотря на  проблемы с привлечением заемных средств, объемы нового строительства в 2009 году оказались сопоставимы с показателями последних лет. В 2009 году введено в эксплуатацию около 1,2 млн. кв.м офисных площадей. Такой значительный объем нового ввода в условиях кризиса обусловлен тем, что строительство большинства из введенных в эксплуатацию в 2009 году объектов было начато на пике роста офисного рынка в 2007-2008 годах.  Финансирование строительства таких объектов было обеспечено до кризиса, а замораживание повлекло бы за собой значительные материальные затраты.

Общий объем качественных офисных площадей в Москве на конец 2009 года составил около 9,5 млн. кв.м.

Среди наиболее ярких офисных объектов, введенных в эксплуатацию в 2009 году, следует выделить такие крупные качественные бизнес-центры, как  NordStar Tower (общая площадь 147 000 кв.м, арендуемая – 72 000 кв.м), «Метрополис» (общая площадь 119 000 кв.м, арендуемая – 80 000 кв.м), White Square (общая площадь –       74 000 кв.м, арендуемая – 59 000 кв.м), «Двинцев» (общая площадь 60 000 кв.м, арендуемая – 48 200 кв.м), Western Gate (общая площадь 62 000 кв.м, арендуемая –    53 500 кв.м) и «Алексеевская Башня» (общая площадь 44 000 кв.м, арендуемая – 30 500 кв.м).

В 2010 году предложение на рынке офисной недвижимости пополнится в основном за счет объектов, сроки ввода которых перенесены с 2009 на 2010 год. Ожидаемый объем ввода в 2010 году составит около 700 000 кв.м.  Большинство объектов запланировано к вводу на первую половину 2010 года, однако с большой долей вероятности сроки завершения строительства будут перенесены на 3-4 кварталы 2010 г. и первое полугодие 2011 г.

Ряд проектов по-прежнему находится в замороженном состоянии, реализация проектов, находящихся в стадии разработки и согласования документации переносится на момент завершения кризиса. Так, например, сроки строительства МФК «Парк Победы» общей  площадью 136 000 кв.м на улице Василисы Кожиной перенесены с 2010 на 2015 год.

Структура предложения на рынке офисной аренды в 2009 году претерпела существенные изменения. Вследствие отказа ряда компаний от занимаемых площадей и переезда в другие офисы, меньшие по площади и предлагаемые на более выгодных условиях, предложение на рынке офисной аренды пополнилось за счет освободившихся за выездом арендаторов площадей. Таким образом, доля вторичного рынка заметно увеличилась.

Существенно вырос и сегмент субаренды: в первом полугодии 2009 года его доля в общем объеме предложения возросла до 18%. Однако в 3 квартале доля субаренды в общей структуре предложения на офисном рынке начала снижаться и составила на конец 2009 года не более 7-10% от общего предложения. Данный факт объясняется тем, что многим арендаторам удалось достичь договоренностей с собственниками о пересмотре контрактов в сторону уменьшения занимаемой площади, и необходимость предлагать часть офиса в субаренду отпала. Таким образом, часть площадей, предлагаемых ранее в субаренду, вышла на рынок в качестве предложений о прямой аренде, что увеличило долю вакантных площадей.

Несмотря на значительный объем пустующих на сегодняшний день площадей (порядка 1,7 млн. кв.м), объекты высокого качества с удачной концепцией и выигрышным местоположением заполнены практически на 100%.  Следует также учитывать, что Москва по обеспеченности качественными офисными площадями (900 кв.м/1000 жителей) по-прежнему занимает одно из последних мест среди крупных городов Европы (во Франкфурте на 1000 жителей приходится 18000 кв.м качественных офисов).

В этой связи следует отметить, что располагающие собственным капиталом или имеющие возможность получения доступного финансирования девелоперы, приступившие к строительству офисных объектов в 2009 году, могут рассчитывать на успех, поскольку их объекты выйдут на рынок в момент начала активного восстановления спроса на фоне дефицита свободных качественных площадей. Примером может послужить БЦ «Трио», возводимый на улице 8 Марта девелопером MR Group (общая площадь – 37 500 кв.м), строительство которого было начато в конце 2009 года, а ввод в эксплуатацию намечен на 2011 год.

В условиях сложившейся конъюнктуры рынка и дефицита финансирования ряд девелоперов пересмотрели планы по строительству и концепции своих проектов. Пересматривается внутренняя планировка и нарезка помещений, некоторые проекты меняются кардинально. Наиболее ярким примером реконцепции является проект башни «Россия» на территории ММДЦ «Москва-Сити»: вместо самого высокого здания в Европе будет построен многоуровневый паркинг на 3000 машино-мест.

Спрос

На протяжении первой половины 2009 года спрос на офисную недвижимость демонстрировал отрицательную динамику. Зачастую процесс активного поиска заканчивался тем, что компания оставалась на занимаемой площади, но на более выгодных для себя условиях. Многие компании использовали рыночную ситуацию для улучшения условий аренды занимаемых ими помещений либо для переезда в новый офис на более выгодных условиях.

Некоторые компании, бизнесу которых финансовый кризис нанес наибольший урон (например, инвестиционные, консалтинговые компании), переехали из престижных бизнес-центров в менее дорогие помещения.

Вектор спроса сместился в сторону небольших площадей с выполненной отделкой, расположенных в пределах Садового кольца и прилегающих к историческому центру районах. В то же время бизнес-центры класса  В, активно возводившиеся в последние годы на окраине города, простаивают без арендаторов. Ставки аренды на такие площади в настоящее время незначительно отличаются от ставок на офисы в бизнес-центрах класса В+, расположенные вблизи центра, поэтому арендаторы отдают предпочтение последним.

В последние месяцы 2009 года стало очевидным, что рынок достиг «дна» и дальнейшее снижение ставок маловероятно. Активизировался спрос со стороны крупных российских корпораций и западных компаний, количество и масштабы заметно увеличились.Так, компания Halliburton арендовала 2600 кв.м в БЦ «Двинцев», а компания Unilever арендовала на 10 лет 9 350 кв. м в БЦ Marr Plaza.

Однако, несмотря на увеличение числа заключенных в конце 2009 года сделок и укрупнение их масштабов, предложение офисных площадей по-прежнему в разы превосходит объемы поглощения, вследствие чего уровень вакантных площадей, достигший в первой половине года рекордно высокой отметки в 20%, снизился в конце года незначительно – до 16-18%.
 

Ставки аренды, цены продажи

Несмотря на рекордное снижение ставок аренды в 2009 году, стоимость аренды офисов в Москве по-прежнему остается одной из самых высоких в мире. В сегменте офисов премиум-класса (офисные центры класса А, расположенные в зоне Кремля) средняя ставка аренды составляет $1000-1200 /кв.м в год. По значению данного показателя Москву опережают только Лондон ($1992/кв.м в год в районе West End; $1224/кВ.м в год в Лондонском City) и Париж ($1155/кв.м в год).

Снижение ставок на офисы классов А и В за 2009 год составило 35-40%. Общее снижение ставок с момента начала кризиса составило 45-55% для офисов.


Падение ставок происходило неравномерно: на объекты с неудачной концепцией, расположенные в отдаленных от центра районах, снижение с момента начала кризиса достигло 60%, в то время как собственники качественных объектов с выигрышным местоположением продолжали удерживать ставки на докризисном уровне. Вследствие этого на рынке офисной аренды во второй половине 2009 года отмечался значительный разброс запрашиваемых ставок: от $96/кв.м в год в неудачно расположенных объектах низкого качества до $1 200/кв.м в год в престижных офисах класса А.

В середине 2009 года на рынке офисной недвижимости появились предложения по аренде офисов за плату, равную стоимости коммунальных платежей. Подобная практика применялась собственниками нескольких офисных зданий класса В- и С с неудачным расположением.

В течение 3 квартала 2009 изменение ставок было незначительным, фактически снижение составило около 1%. Однако в этот период произошла заметная коррекция условий аренды за счет предоставления арендодателем более выгодных условий: включение в ставку аренды стоимости отделки, эксплуатационных и коммунальных платежей, предоставление большего количества бесплатных парковочных мест и т.д.

В 4 квартале 2009 года ставки аренды стабилизировались и по состоянию на конец 2009 года средние ставки составили:

$500-570/кв.м в год для офисов класса А, $300-400/кв.м в год для офисов класса В+ и $120-250/кв.м в год для офисов класса В-.

Следует учитывать, что в подавляющем большинстве случаев коммерческие условия, на которых заключаются договоры аренды, не совпадают с заявленной при маркетировании объекта ставкой. Как правило, при проведении окончательных переговоров об аренде офиса, собственники готовы предоставить дисконт в размере от 5 до 20%.

Например, может обсуждаться дисконт в размере суммы НДС и/или эксплуатационных расходов.

Цены продажи офисных помещений в первом полугодии снизились в среднем на 20-30% и летом 2009 года составили: $5000-8000/кв.м для объектов, расположенных в центре города, и $2500 – 5000/кв.м – для зданий за пределами Садового кольца. Существенной коррекции цен продажи 1 кв. м офисов во второй половине 2009 года не произошло.

На волне роста спроса некоторые собственники повысили запрашиваемые ставки аренды, однако это были единичные случаи, связанные, например, с вводом здания в эксплуатацию или с повышением качества отделки помещения, поэтому основания для принятия данного факта как общей тенденции пока отсутствуют. В начале 2010 года значительный объем вакантных площадей будет удерживать ставки на прежнем уровне. Положительная динамика возможна во второй половине 2010 г., когда, в связи с невысокими темпами ввода новых офисных объектов и дальнейшим ростом активности со стороны арендаторов, соотношение спроса и предложения начнет смещаться в сторону спроса, и уровень вакантных площадей понизится.
 
Обзор рынка складской недвижимости

Состояние рынка

Положительные тенденции, связанные с ростом активности на рынке, проявились в складском сегменте во второй половине 2009 года. В августе 2009 года, вслед за периодом замирания бизнеса в складском секторе, на рынке было отмечено заметное оживление. В течение сентября-декабря 2009 года был заключен ряд крупных сделок по аренде складских площадей.

Несмотря на неблагоприятные прогнозы относительно объемов нового строительства, большинство из заявленных на 2009 год объектов было введено в эксплуатацию. Сегодня основные позиции на рынке складской и индустриальной недвижимости занимают крупные девелоперы, которые в настоящий момент сосредоточены на завершении строительства текущих проектов, а реализацию перспективных отложили на неопределенный срок. Дефицит кредитных средств отсеял мелкие компании, испытывающие сложности с привлечением финансирования.

Несмотря на увеличение количества и масштабов сделок в конце 2009 года, ставки аренды сохраняются на прежнем уровне, недостаточном для развития спекулятивного рынка складов. Поэтому в ближайший год объемы нового строительства в складском сегменте будут существенно ниже, чем в предыдущие периоды.

Спрос на складскую недвижимость напрямую зависит от динамики оборота розничной торговли, а также  других макроэкономических показателей, на основе которых потенциальные арендаторы могут строить прогнозы и принимать решения на будущее. В соответствии с прогнозом Минэкономразвития в ближайшие 2 - 3 года ожидается увеличение объемов потребления,  рост товарооборота и грузоперевозок, что дает возможность прогнозировать дальнейший рост спроса на складские помещения. В совокупности с низкими темпами нового строительства данные факторы приведут к тому, что в 2012-2013 году на рынке складской недвижимости снова появится дефицит качественного предложения, и, как следствие, уровень ставок может повыситься до значений 2008 года.

Предложение

В 2009 году было введено порядка 750 000 кв.м качественных складских площадей, что на 62% больше, чем объемы ввода в 2008 году (464 000. кв.м). Общий объем качественных складских площадей по состоянию на конец 2009 года составил 4,25 млн. кв.м. За прошедший год прирост показателя составил 21,1 %.

Среди введенных в эксплуатацию проектов следует выделить такие крупные качественные складские комплексы, как: 1 фаза индустриального парка «Восточный» (121 тыс. кв.м), PNK-Чехов (120 тыс. кв.м), индустриальный парк Трилоджи Парк Томилино (107 тыс. кв.м), 1 очередь складского комплекса South Gate (75 тыс. кв.м) и 4 фаза логистического парка «Истра» (29,6 тыс. кв.м).

В среднесрочной перспективе объемы строительства в 2010 году будут существенно ниже, чем в предыдущие годы. В 2010 году данный показатель ожидается на уровне 400 000-450 000 кв.м. Этот факт связан с тем, что реализация значительной доли складских проектов в настоящий момент приостановлена. Возобновление девелоперской активности в складском сегменте ожидается после начала восстановления прежних объемов спроса в данном сегменте и повышения средней ставки аренды на качественные склады класса А до уровня 2007 года ($120/кВ.м в год).Среди наиболее крупных складских комплексов, ожидаемых к вводу в эсплуатацию в 2010 году — складской комплекс vvv апаринки, логистический парк «дмитров», складской комплекс «крекшино».

Одной из заметных тенденций 2009 года на складском рынке стало распространение практики более мелкой нарезки складских помещений в комплексах, где это технически возможно. Таким образом, увеличился диапазон предлагаемых площадей: стала возможна аренда качественных складских площадей от 1000-1500 кв.м, тогда как раньше рассмотрение заявок на аренду менее 5000-10000 кв.м было исключением. 

Кроме того, укрепилась тенденция увеличения количества предложения складских площадей на вторичном рынке, а также площадей, предлагаемых в субаренду. Следует отметить, что практика предложения площадей в субаренду появилась еще до кризиса, когда компании арендовали площади с расчетом на дальнейшее расширение, а излишки площадей сдавали в субаренду. Во время кризиса процесс поиска клиента на субаренду существенно усложнился.

Спрос

Летом 2009 года на рынке складской недвижимости наметилось оживление, и уже в августе-сентябре был заключен ряд крупных сделок по аренде складских площадей. В результате, уровень вакантных площадей, в начале года сделавший скачок до 16-18%, существенно снизился. По состоянию на конец года доля вакантных площадей в складском сегменте составила 10-12%.

Наиболее крупными сделками стали аренда компанией «Эльдорадо» 67 000 кв.м в складском комплексе PNK Чехов, сделка компании John Deere по аренде 45 000 кв.м в 1 очереди складского комплекса South Gate, 30 000 кв.м арендовала компания «ПРВ» в складском комплексе MLP Подольск, 15 000 кв.м арендовала компания Major Terminal в логистическом парке «Истра», «Новый Импульс», развивающая сеть «Утконос» арендовала 23500 кв.м в «Северном Домодедово», там же разместятся склады компаний «Лиггетт-Дукат», ГК «Технопарк»,  «Милкум», «Новая компания», «ОСТ» .
 

С начала 2009 года структура спроса на складские помещения претерпела существенные изменения: заметно снизилось количество заявок со стороны логистических операторов, которые до середины 2008 года формировали основной объем спроса. В настоящее время на рынке остаются только крупные опытные логисты. Так, голландская компания Partner Logistics, крупнейший в Европе логистический оператор, специализирующийся на работе с замороженными продуктами, вышла на российский рынок. В 3 квартале 2009 года компания Partner Logistics арендовала на 5 лет морозильные помещения площадью 13 000 кв.м в многотемпературном складском комплексе класса А «Агротерминал» на Симферопольском шоссе в Подмосковье.

Арендаторы стали более избирательны и требовательны к качеству строительства и месторасположению склада. Расположенные близко к Москве качественные складские объекты, владельцы которых предлагают адекватные реалиям рынка коммерческие условия, без особого труда находят арендаторов. Сложнее крупным складским комплексам, значительно удаленным от МКАД, конструкция которых не предусматривает нарезки на небольшие блоки. Владельцы последних испытывают затруднения с заполнением существующих площадей.

На сегодняшний день в структуре спроса преобладают запросы от производственных и фармацевтических компаний, а также ритейлеров сферы продовольственных товаров.

Отмечена тенденция уменьшения размера сделок аренды: если в 2007-2008 годах средний размер сделок составлял 15 000-20 000 кв.м, то в первой половине 2009 года размер площадей, по которым были заключены сделки аренды, составлял 3-10 тыс. кв.м. Однако во втором полугодии масштабы сделок заметно возросли: в конце года был закрыт ряд сделок по аренде площадей более 15 000 кв.м.

Ставки аренды

После затяжного периода снижения деловой активности на рынке, падения спроса и ставок аренды, в 3-4 кварталах ставки стабилизировались и по состоянию на конец 2009 года составили: $100-110 за кв.м/год для складов класса А, и $80-90 за кв.м/год для складов класса В. При этом стоимость услуг по эксплуатации объекта снизилась с $40-45 за кв.м/год до $35-40/кв.м в год, коммунальные платежи находятся на уровне $10-12 за кв.м/год.

Максимальные запрашиваемые ставки аренды на складские площади класса А, расположенные у МКАД, составляют $200-210/кв.м в год. Таким образом, по стоимости аренды качественных складов Москва заняла второе место среди европейских стран, уступив первенство Лондону ($298/кв.м в год).

Оживление спроса на складском рынке дает предпосылки полагать, что снижение ставок аренды на складские площади  на протяжении первого полугодия 2010 года маловероятно. В случае изменения курса рубля, возможно колебание ставок на складскую недвижимость в положительную или отрицательную сторону. В рублевом выражении ставки на склады класса А будут оставаться на уровне 3300-3500 руб./кв.м в год (triple-net).

Обзор рынка торговых помещений

Состояние рынка

Рынок торговой недвижимости в 2009 году затронули кардинальные изменения. Отложив перспективные проекты, девелоперы сосредоточились на завершении начатых до кризиса. Громкие заявления о новых масштабных проектах носили единичный характер и относились ко времени выхода российского рынка из кризиса. Потребительская активность в 2009 году была низка, розничные сети сузили или приостановили экспансию и скорректировали планы развития.

Как прогнозировалось в конце 2008 года, потребители начали экономить, оборот розничной торговли постепенно снизился. Игроки рынка торговой недвижимости начали работать по новым правилам: вместо амбициозных планов по расширению сетей и производства - сокращение затрат, штата, оптимизация издержек; вместо IPO и размещения облигаций - реструктуризация долга.

Весной 2009 года, в самый острый момент дефицита кредитных ресурсов, несколько крупных российских ритейлеров получили финансирование от государственных банков. Тяжелее всех негативное влияние кризиса отразилось на компаниях, деятельность которых была полностью завязана на кредитах. Холдинг "Марта» и ее ритейлер «Гроссмарт» провели процедуру банкротства. Кредиторы крупного сибирского ритейлера «АЛПИ» Номос-банк и Сбербанк стали хозяевами нескольких торговых комплексов, заложенных по кредитам, а сама сеть объявлена банкротом.

Вышла из игры и сеть по продаже детских товаров "Банана-мама", некогда объединявшая свыше 80 магазинов. Падение спроса на книги и печатную продукцию, которые в период кризиса оказались вне списка товаров первой необходимости, привело к банкротству сети "Букбери" и корректировке планов других книжных компаний.

Ряд крупных западных игроков приостановили развитие бизнеса в России. Крупнейший французский ритейлер Carrefour осенью 2009 года принял решение о продаже своего бизнеса в России.

Дефицит ликвидности заставил компании потребительского сектора, довольно уверенно чувствовашие себя в прошлые годы на фоне российского потребительского бума, оптимизировать работу, сокращать инвестиции и искать новые источники финансирования. Для снижения издержек в условиях финансового кризиса розничные сети пошли на существенное сокращение персонала и уменьшение ассортимента товаров. Ритейлеры отказались от строительства собственной недвижимости и непрофильных проектов.

Потребительский спрос отреагировал на кризисные явления в экономике вполне ожидаемо - спрос снизился и сместился в пользу более дешевой продукции. С февраля 2009 года рост оборота розничной торговли сменился падением. Оборот розничной торговли по данным Росстата в 2009 году снизился на 5,7% по сравнению с 2008 годом.

В то же время акцент покупателей на низких ценах дал толчок развитию концепций, ориентированных на выставление самой низкой цены - дискаунтеров и гипермаркетов. Так, трафик покупателей в дискаунтерах X5 вырос на рекордные для отрасли 11%. Сеть "Магнит" также смогла увеличить чистую розничную выручку в 2009 году, а за счет снижения конкуренции и ухода с рынка многих региональных игроков открытие новых торговых объектов стало дешевле, благодаря чему с начала года ритейлер сумел открыть 349 новых магазинов.

Активность на российском рынке сохраняют и многие западные операторы, работающие в ценовых сегментах средний, ниже среднего и эконом. В начале года одним из значимых событий для торгового рынка России стало открытие магазина крупнейшего в мире ритейлера одежды Hennes & Mauritz AB (H&M) в МФК «Метрополис».  В течение года компания открыла еще 3 магазина в крупных торговых центрах столицы и подписала предварительный договор аренды с компанией AFI – девелопером ТРЦ Mall of Russia.

Предложение

В 2009 году объем нового строительства в сегменте торговой недвижимости составил порядка 600 000 кв.м. Суммарный объем рынка качественных торговых площадей в столице на конец 2009 года составил 3,3 млн. кв.м.

В результате того, что значительная доля площадей, намеченных к вводу на 2008 год, была сдана позже запланированных сроков, объем нового строительства в 2009 году на 20% превысил значение 2008 года. Среди наиболее крупных объектов, открывшихся в 2009 году - ТЦ "Золотой Вавилон Ростокино" (общая площадь 241 000 кв.м, торговая площадь - 170 000 кв.м) и ТЦ "Город Лефортово" общей площадью 240 000кв.м и торговой площадью 110 000 кв.м.

Объем рынка в 2010 году также увеличится приблизительно на 600 тыс. кв.м площадей в качественных торговых центрах. Данный показатель сопоставим со значением 2009 года в силу того, что сроки завершения строительства нескольких крупных проектов (например, ТРК Mall of Russia и ТРК «Вегас») перенесены на 2010 год.

Среди крупных объектов, ожидаемых к открытию в 2010 году, необходимо отметить также ТРК «Гагаринский» общей площадью 200 000 кв.м, якорным арендатором которого будет «Ашан». Гипермаркет займет 24 000 кв.м в новом торговом центре.

После того, как с 1 июля в Москве прекратили работу более 500 игорных заведений, около 400 000 кв. м площадей вышли на рынок, что увеличило общее предложение на рынке торговых помещений. До конца года практически 100% этих площадей, характеризующихся высоким трафиком, была арендована, несмотря на то, что ставки аренды на такие помещения были достаточно высоки и составляли $1000-3000/кв.м в год.

На рынок продолжают выходить как крупные комплексы, насчитывающие сотни тысяч квадратных метров, так небольшие торговые центры микрорайонного масштаба. Зачастую, даже при удачном расположении вблизи станций метро или в проходных зонах, новые торговые комплексы испытывают сложности с заполнением, во время открытия пустует до 70% торговых площадей.

Планируемые к выходу на рынок объекты отличают значительные масштабы (ТРК «Вегас» общей площадью 398 тыс. кв.м, ТРК «Гагаринский» общей площадью 200 тыс. кв.м и ТРК Mall of Russia общей площадью 180 тыс. кв.м), вследствие чего ожидается, что и в 2010 году на рынке торговой недвижимости сохранятся существенные объемы пустующих площадей.

В первой половине 2009 года на  рынок вышли торговые площади, предлагаемые на продажу. Был заключен ряд сделок купли-продажи на объекты стрит-ритейла с удачным местоположением. Остальные объекты были сняты с рынка в середине года или выставлены на продажу по докризисным ценам.

Спрос

Наибольшую активность на рынке аренды торговых площадей в настоящее время проявляют ритейлеры, работающие в формате дискаунтеров и эконом. На рынке активны компании, занятые в сфере продажи одежды, продовольственных товаров,  товаров для детей, а также парфюмерные магазины и банки (открытие офисов обслуживания клиентов). Большинство этих операторов заявило о планах по открытию новых магазинов в Москве и крупных региональных центрах до конца года и расширению сетей в 2010 году. Востребованы удачно расположенные торговые центры, с продуманной концепцией, а также объекты стрит-ритейла в проходных зонах, гарантирующих ритейлеру стабильно высокий трафик.

Доля вакантных помещений на рынке торговой недвижимости по сравнению с 2008 годом существенно возросла и составила на конец 2009 года около 14%. При этом значение данного показателя сильно варьируется в зависимости от качества, местоположения и концепции торгового центра. Так, в успешных торговых центрах, вышедших на рынок до кризиса, уровень вакантных помещений составляет не более 5%, а  в новых зданиях, с неудачным расположением и неграмотной концепцией пустует до 50% площадей.

Среди знаковых событий на рынке торговой недвижимости в 2009 году следует отметить заключение сделок по предварительным договорам аренды в строящемся ТРК Mall of Russia в составе ММДЦ «Москва-сити». В конце июля девелопер проекта компания AFI Development заключила несколько крупных договоров аренды с компаниями Inditex (представляет бренды Zara, Massimo Dutti, Zara Home, Bershka, Pull & Bear, Stradivarius и Oysho), «Снежная Королева», «Профи спорт», Waggon, Douglas, Ives Rocher, Dr. Koffer, Piquadro.

Ставки аренды. Цены продажи

Несмотря на то, что средние ставки аренды на качественные торговые площади  за прошедший год снизились вдвое, российская столица продолжает занимать одно из первых мест в мире по стоимости аренды торговых помещений. Максимальная ставка аренды на торговые площади в 2009 году по Москве составила свыше $4000/кв.м в год, в результате чего российская столица заняла 6 место среди крупных городов Европы. Тройка лидеров выглядит следующим образом: Лондон ($12313/кв.м в год), Париж ($10240/кв.м в год), Цюрих ($5565/кв.м в год).

В 2009 году ставки аренды для различных групп арендаторов торговых центров составили: $80-500/кв.м в год для якорных и мини-якорных арендаторов торговых центров (продуктовые супермаркеты и гипермаркеты, детские и спортивные товары и товары для дома, магазины бытовой техники и электроники, парфюмерные магазины), $700-4000/кв.м в год для арендаторов торговой галереи. На объекты стрит-ритейла ставки аренды варьируются от $750 до $3500/кв.м в год, при этом ставка во многом зависит от метража. В основных торговых коридорах Москвы ставка аренды варьируется:

- для помещений от 60 до 120 кв.м - $1000-2500/кв. м в год;

- для помещений от 120 до 250 кв.м - $800-2100/кв. м в год;

- на площади от 250 кв.м и больше - $700-1500/кв. м в год.

Отмечается также заметная дифференциация ставок в зависимости от качества торгового объекта и расположения. Вследствие ухудшения финансового состояния многие ритейлеры обратились к арендодателям с просьбой о понижении арендных ставок. Собственники торговых центров с небольшим трафиком и неудачной концепцией вынуждены были пойти на серьезные уступки арендаторам и предоставлять значительный дисконт. В результате, размер дисконта по ранее заключенным договорам составил от 10 до 30%, в отдельных случаях - 50%. В то же время владельцы успешных торговых центров, не испытывающих серьезных проблем с заполнением площадей, пошли на незначительные уступки лишь в исключительных случаях.

Цена продажи на торговые помещения за 2009 год снизилась на 30-50% в зависимости от расположения объекта.
Обзор рынка гостиничной недвижимости

Общая ситуация

Гостиничный сегмент отреагировал на последствия финансово-экономического кризиса резким снижением цены  проживания и доходности номера. По итогам года показатели гостиничного рынка упали до значений 2004-2005 года – времени, когда становление рынка отелей в России только начиналось. Однако Москва по-прежнему занимает лидирующие позиции в мире по стоимости проживания, уступив в 2009 году первенство только Нью-Йорку.

Падение операционных показателей деятельности российских отелей никак не повлияло на привлекательность российского гостиничного рынка для инвесторов и международных операторов: низкая конкуренция в сегменте гостиничной недвижимости и высокая стоимость проживания, а также большой потенциал российского рынка гостиничной недвижимости продолжают привлекать крупнейших игроков со всего мира.  Одним из знаковых событий российского гостиничного рынка стало создание американским фондом Russia Real Estate Fund L. P., принадлежащим акционеру Estee Lauder Рональду Лаудеру, и Департаментном имущества Москвы ОАО «Гостиничная компания», на баланс которой переданы пакеты акций 15 столичных отелей, включая гостиницу «Москва».

Строительство большинства отелей, планировавшихся к открытию в 2009 году, было завершено в срок, в Москве приняли первых гостей 7 новых гостиниц. Девелоперская активность в 2010 году будет также высокой, и столичный номерной фонд должен пополниться за счет ввода в эксплуатацию новых качественных объектов, большинство из которых будет работать под управлением международных операторов. Однако на фоне сохраняющейся неопределенности на рынке коммерческой недвижимости, реализация громких амбициозных проектов временно приостановлена: заморожено строительство крупнейшего в Европе Сафари-парка «Подосинки» в Дмитровском районе Московской области, откладывается реализация гостиничного проекта в составе горнолыжного комплекса на Киевском шоссе (проект Freestyle Park), отложено начало строительства на территории снесенной гостиницы «Россия», открытие гостиницы «Москва» перенесено на конец 2011 года. Начало роста основных показателей деятельности гостиниц ожидается в конце 2010 года, однако, темпы восстановления отрасли будут невысокими.

Предложение

В 2009 году в Москве открылось 7 гостиниц различных категорий, большинство из которых находятся под управлением международных операторов. В результате, столичный номерной фонд увеличился на 924 номера. В процентном соотношении прирост номерного фонда в 2009 году составил 2,5%. По состоянию на конец года объем столичного номерного фонда составил около 38 000 комнат. Относительно 2008 года, ввод гостиничных номеров в 2009 году оказался на 3% ниже.

Наибольший прирост номерного фонда отмечен в сегменте 3 звезды (495 комнат). В категории 5 звезд открылся только один отель вместимостью 18 номеров: резиденции Grand Hyatt Moscow and Spa под управлением сети Hyatt, расположенные в комплексе «Федерация» в ММДЦ «Москва-Сити».

В 2010 году запланировано к открытию 9 гостиниц с суммарным номерным фондом 2213 комнат. Свыше 1000 номеров  в гостиницах категории 5 звезд под управлением именитых брендов пополнят столичный номерной фонд. В сегменте 3 звезды планируется к открытию только один отель: «Азимут Отель Москва» вместимостью 144 номера, расположенный на территории офисного лофт-квартала «Даниловская Мануфактура 1867».

Одним из значимых событий российского гостиничного рынка в 2010 году обещает стать открытие после реконструкции гостиницы «Украина» под новым брендом Radisson Royal Hotel Moscow. Номерной фонд обновленного отеля категории 5 звезд составят 512 комнат и 38 апартаментов.

Из-за проблем различного характера, сроки ввода многих гостиниц переносятся на более поздние даты. Так, гостиница «Москва» под управлением оператора Four Seasons откроется лишь в конце декабря 2011 года, тогда как изначально отель должен был принять первых гостей еще в 2008 году. Сроки ввода в эксплуатацию отеля Intercontinental Moscow Tverskaya (бывшая гостиница «Минск») вместо запланированного 2009 года были перенесены на сентябрь 2010 года, гостиница «Центральная» на Тверской под управлением Mandarin Oriental Hotel Group откроется после реконструкции в 2011 году, а сроки начала строительства на месте снесенной гостиницы «Россия» перенесены на 2012-2013 годы.

Спрос

Спад деловой активности в России и в мире привел к снижению количества зарубежных и российских гостей в московских и региональных гостиницах, вследствие чего загрузка московских отелей в 2009 году снизилась в среднем на 10%. Кроме того,  одной из тенденций 2009 года стало сокращение времени пребывания в гостинице.

В результате, средняя загруженность столичных гостиниц в 2009 году составила 40-60% в зависимости от сегмента. Загрузка гостиниц, построенных в советский период и имеющих 2-3 звезды, снизилась особенно сильно и составила 25-30%. Данный факт объясняется низким качеством предоставления услуг и высокими ценами проживания в таких гостиницах относительно отелей, соответствующих стандартам 3-4 звезды: лишь 1\4 часть гостиниц, предлагающих размещение в Москве, отвечают международным нормам и современным требованиям.

Стоимость проживания

Из-за снижения уровня заполняемости столичных отелей, средняя стоимость проживания в 2009 году снизилась на 30-40% по сравнению с 2008 годом. Несмотря на существенное снижение средней стоимости номера, Москва по-прежнему находится в числе городов с самой высокой ценой проживания в гостинице: в 2009 году российская столица уступила лидерство только Нью-Йорку. По состоянию на конец 2009 года, проживание в московской гостинице категории 5 звезд обойдется в среднем в $520-550, стоимость номера в 4-звездочной гостинице составляет в среднем $250-350, а проживание в отеле эконом-класса стоит приблизительно $100-150.

Потребители гостиничных услуг стали более сдержанными в тратах и избирательными при выборе места проживания. В целях привлечения гостей, гостиничные операторы предлагают существенные скидки и различные бонусы. При этом, в связи с обострением конкуренции в условиях снижения спроса, наблюдается большой разброс в стоимости номеров внутри сегмента гостиниц одного уровня.  Чтобы привлечь клиентов и избежать существенного снижения стоимости номера, при размещении гостям предлагаются различные опции: бесплатное предоставление некоторых услуг (химчистка, пользование бассейном). Другие операторы, наоборот, предлагают базовый вариант размещения за умеренную цену без дополнительных услуг.

Повышение стоимости проживания возможно в конце 2010 года, когда, как ожидается, российская экономика и бизнес начнут оживать после кризиса. Однако увеличение цены за номер будет происходить постепенно, и затронет, прежде всего, гостиницы высшей категории.