Обзор рынка коммерческой недвижимости за февраль 2010 года

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Рынок офисной недвижимости г. Москвы продолжает оставаться стабильным, демонстрируя основные тенденции, установившиеся ближе к концу 2009 г. – спрос на аренду постепенно растет, покупка офисных зданий для собственных нужд как выгодная в текущих рыночных условиях альтернатива долгосрочной аренде по-прежнему остается актуальной.

Так, в феврале стало известно о заключении ряда сделок по покупке офисных активов:

• компания «Лукойл» приобрела бизнес-центр «Уланский» (владелец - London&Regional Properties, площадь 7 200 кв. м), при этом якорный арендатор «Уланского», компания Avon, переезжает в офисную часть комплекса «Фьюжн Парк» на ул. Усачева, арендовав там 4 861 кв. м сроком на 5 лет;

• Страховая группа «Согаз» - бизнес-центр «Волна» на ул. Ак. Сахарова (владелец – ИПГ «Евразия», площадь – 19 200 кв. м);

• структуры, близкие к компании «Прогресс-капитал» (бывшие акционеры завода «Лебедянский») – бизнес-центр класса «А» на Садовнической ул. (владелец – компания «Большой город», полезная площадь 8 000 кв. м).

Также в феврале стало известно о заключении ряда сделок аренды офисных помещений (см. ниже).

При этом негативные последствия кризиса все еще ощущаются на рынке, что отражается, во-первых, в сокращении сроков аренды (в среднем, до 3-5 лет), а также переносе сроков ввода многих крупных объектов. Так, срок реализации одного из крупнейших инфраструктурных объектов ММДЦ «Москва-Сити» - многофункционального терминального комплекса на 11-м участке общей площадью 228 000 кв. м перенесен с 2011 на конец 2015 года. Однако, февраль 2010 года принес и положительные новости от девелоперов – AFI Development возобновила строительство ряда замороженных в кризис объектов, в том числе 2 московских: третьей фазы жилого комплекса на Озерковской набережной, а также бизнес-парка на Павелецкой набережной.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Главной новостью рынка торговой недвижимости в феврале стало появление претендентов на площади ранее второго по величине международного торгового оператора Carrefour: в ТРЦ «Филион» в Москве его место займут, по предварительной информации, гипермаркет Auchan и DIY-гипермаркет OBI, а в Краснодаре - гипермаркет «О’Кей». Также оператор расторг договора аренды в проектах ТРЦ River Mall в Москве и «Европа» в Липецке. В 2009 г. компанией было принято решение об уходе с российского рынка, также рассматривался вариант продажи франшизы. Тем не менее, низкая узнаваемость марки в России и тот факт, что Carrefour смогла открыть только 2 гипермаркета, обусловили отсутствие интереса к бизнесу компании как у международных, так и у российских участников рынка.

Последствия экономического кризиса продолжают сказываться и на российских торговых операторах: в феврале стало известно о банкротстве сети салонов связи «Беталинк», магазины которой были закрыты еще в начале года. В качестве причины можно назвать общее снижение спроса на мобильные телефоны в 2009 г. Данный факт подтверждает тенденцию, начавшую формироваться в 2009 г.: на высококонкурентных рынках мелкие игроки будут постепенно вытесняться крупными, имеющими более стабильное финансовое положение.

В сегменте сделок купли-продажи знаковым событием стало приобретение компанией «АМК-Фарма» активов сибирского торгового оператора «АЛПИ», находившихся в залоге у компании «Сбербанк Капитал». Общая площадь объектов, перешедших «АМК-Фарма», управляющей торговыми площадями в Сибирском, Уральском и Центральном федеральных округах, составила около 340 000 кв. м.

Рынок помещений формата street retail в феврале развивался в русле тенденций, сформированных в конце 2009 г.: ставки аренды стабилизировались, для большинства улиц отмечается поступательный рост. В наиболее популярных и престижных торговых коридорах все чаще появляются предложения по аренде помещений по высоким ставкам, что указывает, в том числе, на положительные ожидания собственников помещений относительно развития сегмента в будущем и косвенно - на возрождающийся интерес со стороны торговых операторов.

В случае если данный позитивный тренд сохранится в течение года, то при отсутствии новых экономических потрясений сегмент street retail сможет вырасти на 15-25% к концу 2010 г. в зависимости от степени востребованности того или иного торгового коридора у операторов. С высокой вероятностью этот рост будет постепенным. Также следует ожидать и сокращения уровня вакантных площадей: на наиболее востребованных улицах он приблизится к нулю, на менее популярных - снизится до 5-7%.

ГОСТИНИЦЫ

Главным событием февраля в Москве стало открытие гостиницы «Аквамарин» на Озерковской набережной. Отель на 159 номеров, позиционируемый в верхнем сегменте рынка, реализован компанией AFI Development в составе многофункционального комплекса и находится под управлением AFI-Hotels.

Что касается региональных городов, то в феврале состоялось открытие гостиницы Novotel Yekaterinburg Centre в Екатеринбурге. Отель на 168 номеров относится к категории midscale, однако на российском рынке позиционируется в сегменте «4 звезды бизнес». Девелопером гостиницы выступила компания «КЕСКО», объем инвестиций составил около 30 млн. долл. В ближайшие планы девелопера входит строительство отеля в Санкт-Петербурге, управлять которым также будет Accor Group.

Рынок купли-продажи гостиничных объектов в феврале также был активен: наиболее значимым событием является продажа гостиницы «Шереметьево-2» инвестиционному фонду Wenaasgruppen, ставшая первой инвестиционной сделкой на гостиничном рынке в 2010 г. В будущем объект перейдет в управление Residor Hotel Group и будет функционировать под брендом Park Inn. Также в феврале состоялась продажа отеля «Евролюкс» на Кировоградской ул. группе компаний «ЮМАКО» и отеля «Сибирь» в Барнауле предпринимателю И. Зимину, владеющему объектами торговой недвижимости в регионе.