Обзор рынка гостиничной недвижимости

- Наметившееся в середине 2009 г. восстановление мировой экономики и финансовой сферы, согласно оценкам ведущих экономистов, получит продолжение и в 2010 г. Позитивные тенденции будут способствовать постепенному росту общего пассажиропотока в Москву. В первую очередь в пользу высокой вероятности такой динамики свидетельствует ожидаемое увеличение деловой активности, что, безусловно, должно последовать за позитивными изменениями ключевых макроэкономических показателей. Для столицы это, пожалуй, ключевой фактор – доля лиц, посещающих Москву с деловыми и профессиональными целями, в последние годы в среднем составляла 50-60% от общего числа гостей города.

- По оценкам Правительства Москвы, в 2010 г. ожидается увеличение притока иностранных туристов в Москву, как минимум, до уровня 2008 г. – т.е. более 4 млн человек.

А при наиболее благоприятном развитии событий можно рассчитывать и на дополнительный прирост в размере 2-3%.

- В то же время, на 2010 г. запланирован ввод в эксплуатацию целого ряда крупных гостиниц: номерной фонд города в сегментах 3-5* может вырасти на 2,5-3 тыс. номеров, что в 2,5-3 раза больше, чем в предыдущие 3 года. В 2007-2009 гг. прирост номерного фонда категории 3-5* в Москве составлял всего 3,5- 4,5% (или немногим более 1000 номеров) ежегодно.

- В структуре планируемых к открытию в 2010 г. гостиниц преобладает номерной фонд верхнего ценового сегмента (4-5*).

Такая динамика сделает еще более очевидным существующий в городе дефицит номеров категории midscale.

- Общий прирост предложения современных номеров в Москве во многом компенсирует ожидаемое увеличение пассажиропотока в 2010 г., что не позволит ключевым индикаторам гостиничного рынка (загрузка номерного фонда, средняя стоимость номера) продемонстрировать значительную позитивную динамику.

- Российские экономисты и эксперты международных финансовых организаций (Мирового банка, МВФ, ЕБРР) прогнозируют на 2011-2012 гг. постепенную активизацию экономического роста в России. В рамках такого сценария можно рассчитывать на ускорение роста как туристических потоков в Москву, так и числа граждан, посещающих столицу с профессиональными целями. Более того, по оценкам Всемирной туристической организации (UNWTO) к 2020 г.

Россия может войти в первую десятку стран – самых популярных направлений туризма. Именно в России, согласно оценкам экспертов UNWTO, туризм будет развиваться ускоренными темпами, а больше всего туристов будет принимать Москва: в 2020 г. – около 9 млн человек.

- На фоне опережающего развития других сегментов коммерческой недвижимости Москвы на протяжении ряда лет, предшествовавших кризису, гостиницы оставались относительно менее привлекательными активами для инвесторов. Это было обусловлено более высокой стоимостью гостиничных проектов, длительными сроками их окупаемости, высокими требованиями к инфраструктуре, отделке и местоположению. Возникший в результате кризиса острый дефицит заемного финансирования еще более осложнил развитие гостиничного сегмента. В результате, как мы полагаем, в 2011-2012 гг. вряд ли удастся обеспечить аналогичный или более высокий прирост предложения номеров по сравнению с потенциально возможными темпами увеличения спроса. Данные факторы, по всей видимости, будут способствовать возобновлению роста ценовых показателей на столичном рынке в 2011-2012 гг.

- Таким образом, даже с учетом снизившегося в условиях кризиса спроса и существенных финансовых ограничений, недостаточное предложение современного номерного фонда в Москве и перспективность инвестиций в данный сегмент  сегодня практически не вызывают сомнений.

- Российский союз туриндустрии определил ряд приоритетных направлений работы на 2010 г., большинство из которых призваны стимулировать рост туристической активности в стране. Среди таких мер снижение НДС для гостиниц и других коллективных средств размещения до уровня, существующего сегодня в большинстве стран ЕС (5-7%), унификация и упрощение в масштабах страны системы миграционного учета иностранных граждан в коллективных средствах размещения, совершенствование системы страхования рисков, совершенствование системы классификации гостиниц и снижение стоимости соответствующих услуг.

Эффективные решения по вышеуказанным вопросам будут способствовать дополнительному росту пассажиропотоков как в Москве, так и в масштабах страны в целом.