Обзор рынка коммерческой недвижимости за март 2010 года

ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Можно сказать, что в марте 2010 г. на рынке офисной недвижимости г. Москвы началась весенняя оттепель. Продолжают появляться позитивные новости от девелоперов: так, в марте стало известно о разморозке сразу трех крупных объектов в ММДЦ «Москва-Сити»: первой очереди комплекса City Palace (торговый центр на участке №2-3, инвесторы — компании «Снегири» и «Интеко»), транспортного терминала с гостиницей на участке №11 (инвесторы - Citer Invest B.V) и башни Eurasia Tower (инвестор - MCG). Также в марте 2010 г. появилась информация от представителей компании Mirax Group относительно перспектив башни «Восток» в комплексе «Федерация», которая вероятнее всего будет достроена до запланированного уровня в 97 этажей (ведутся переговоры по привлечению банковского финансирования).

Также в марте компания MR Group заявила о намерении начать реализацию проектов жилой и офисной недвижимости в Московском регионе совокупной площадью около 2,5 млн. кв. м, в том числе, первых очередей комплексов на Головинском шоссе (класс «А», первая очередь - 130 тыс. кв. м) на ул. Складочная (класс «В», первая очередь – 69 тыс. кв. м), а также проектов бизнес-центров «Новоданиловский» и «Новотихвинский».

Несмотря на сохранение положительной динамики в спросе на аренду и покупку качественных офисных помещений в марте 2010 г. (некоторые сделки представлены в таблице ниже) и оживление на девелоперском рынке, негативные кризисные тенденции продолжают оставаться актуальными: так, в марте стало известно об очередной реконцепции офисного комплекса: проект строительства делового комплекса класса «А» на территории МЖК в «Большом Сити» площадью 160 000 кв. м (девелопер - ГК «Букет») решено перепрофилировать в апартаментный комплекс с паркингом, сократив офисную составляющую до 20 тыс. кв. м.

В марте состоялось открытие торгово-развлекательного центра «Речной» у станции метро «Речной вокзал». Девелопером проекта является Capital Group, общая площадь составляет 30 000 кв. м, торговая – 20 000 кв. м. Якорными арендаторами комплекса стали «Перекресток», «М.Видео», «Детский мир».

Другим значимым событием марта стало известие о планах финской компании Kesko по строительству DIY-гипермаркетов K-Rauta в Москве. На сегодняшний день магазины сети присутствуют в Санкт-Петербурге (9 гипермаркетов) и в Туле (1 гипермаркет). Можно ожидать, что финская сеть будет востребована на московском рынке, поскольку конкуренция среди DIY-гипермаркетов оценивается как низкая: среди крупных международных компаний на рынке присутствуют OBI, Leroy Merlin и Castorama.

Дополнительным преимуществом для компании может стать существенное удешевление стоимости земельных участков под строительство объектов.

ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В марте также состоялось открытие первого и единственного фирменного магазина косметики Oriflame: объект площадью около 100 кв. м открылся в торговом центре «Мега Белая Дача». Согласно заявлениям, компания не намерена развивать розничный бизнес и основной доход будет по-прежнему генерироваться прямыми продажами продукции по каталогу.

Другой торговый оператор - сеть по продаже электроники и бытовой техники «Мир» - намерена закрыть свои торговые точки в Москве и сосредоточиться на работе магазинов в региональных городах.

Ранее сеть выступала с предложением продать свои активы. В настоящее время на региональные города приходится 30 магазинов сети.

В сегменте сделок купли-продажи событием марта стало завершение сделки по приобретению группой «Ташир» торгово-развлекательного комплекса «Европарк» (общая площадь — 94 000 кв. м). В январе «Ташир» за $60 млн. выкупил обязательства по кредиту в $100 млн. у Deutsche Bank.

Кредит в 2006 г. получила кипрская компания «Блиденсоль», залогом по кредиту стал «Европарк».

В марте существенных изменений в сегменте street retail не происходило: ставки аренды продолжали находиться на уровне, превышающем кризисный на 5-10% в зависимости от торгового коридора.

Аналогично, доля вакантных площадей сохраняется на уровне 3-10% и имеет тенденцию к постепенному сокращению. Тот факт, что оживление в сегменте street retail можно наблюдать более явно по сравнению с сегментом торгово-развлекательных центров, обусловлен ограниченностью предложения первого, особенно если речь идет о качественных помещениях в популярных торговых коридорах.

Что касается профессиональных торговых центров, то с учетом того объема предложения, которое должно выйти на рынок в 2010 г. (около 1 млн. кв. м), можно ожидать, что восстановление рынка будет происходить медленными темпами: открывающиеся объекты с высокой долей вероятности будут снижать среднерыночный показатель ставки аренды и увеличивать уровень вакантных площадей.

ГОСТИНИЦЫ

Значимым событием марта для гостиничного рынка стало открытие четырехзвездочного отеля «Форум» на 125 номеров, которое состоялось в Рязани. Предложение гостиниц на рынке Москвы в марте не увеличилось.

В марте состоялось подписание ряда знаковых соглашений, свидетельствующих о высоком интересе международных гостиничных операторов к российскому рынку, в том числе к региональным городам. Так, в рамках MIPIM-2010 было подписано соглашение с ООО «Апарт-отель» и ООО «Рацио Интел» о строительстве отеля под маркой Adagio (принадлежит Accor Group) в Калуге. Бренд Adagio позиционируется оператором как отель длительного проживания, в котором гостю могут быть предоставлены гостиничные услуги в соответствии с его выбором.

Также в начале марта стало известно о подписании соглашения между российской компанией Pacific Management Service и международной управляющей компанией Continent Hotels об открытии отеля под брендом Continent Resort в Ольгинке, Краснодарский край. Ввод отеля в эксплуатацию намечен на апрель 2010 г., в августе состоится открытие еще одной гостиницы сети на о. Сахалин.

В конце марта международный гостиничный оператор Hyatt подписал соглашение с девелоперской компанией РосЕвроДевелопмент, согласно которому в Ростове-на-Дону появится первый отель под управлением западного оператора – Hyatt Regency Rostov – Don Plaza, открытие которого намечено на 2011 г.

Активные планы по завоеванию доли рынка в региональных городах имеют и российские компании:

UMACO планирует развивать сети Katerina Inn и Katerina City в городах с населением более 500 тыс. человек.

В марте на гостиничном рынке Москвы было заявлено о нескольких новых проектах:

• Компания «Агромант» планирует построить отель на 260 номеров в рамках многофункционального комплекса общей площадью 114 000 кв. м на Волоколамском шоссе.

Сдача комплекса в эксплуатацию намечена на 2014 г.

• ЗАО «Гемма» планирует реализовать проект строительства гостиницы в Юго-Западном округе по адресу ул. М. Ульяновой, вл. 17А.

Также необходимо отметить совершенную ВАО «Интурист» сделку по приобретению острова в дельте р. Волга в Астраханской области площадью 15 га с целью реконструкции находящейся там базы отдыха.

Первая очередь проекта запланирована к сдаче в эксплуатацию до конца 2010 г.

Основатель группы «Виктория», в свою очередь, к 2011 г. планирует построить пятизвездочную гостиницу на 80 номеров в курортном поселке Янтарный Калининградской области недалеко от игорной зоны «Янтарная» на земельном участке, который бизнесмен недавно приобрел на правах долгосрочной аренды.