Обзор рынка гостиничной недвижимости за 1 кв

По сравнению с рынком Европы рынок отелей Санкт-Петербурга, как и России в целом, по-прежнему продолжает привлекать зарубежных игроков. Следует отметить, что в 1 кв.2010 года было заявлено о нескольких новых проектах. Финская компания Holiday Club Resorts Oy, развивающая сеть курортов и spa–центров, намерена открыть порядка пяти своих объектов на территории Санкт-Петербурга и Ленинградской области. SRV Group планирует строительство МФК в Красногвардейском районе, по проекту предполагается гостиница на 625 номеров.

Основная проблема – поиск инвестора в проектах. Однако финансовые показатели гостиничных проектов выглядят значительно привлекательнее, чем проекты остальных сегментов коммерческой недвижимости, таким образом, гостиничные проекты более привлекательны для инвестирования.

Предложение

По данным на 1 кв. 2010  г. в Санкт-Петербурге функционирует 69 качественных гостиниц класса 3*-5* с общим номерным фондом 13,9 тыс. номеров. За прошедший квартал введено только 2 гостиницы 3* общим номерным фондом 90 номеров, а именно гостиница на наб. р. Пряжки (ЗАО «Управляющая компания «АВА») и гостиничный комплекс на Стремянной ул. (ООО «Виктория»).

Если учитывать все средства размещения в городе, то по данным информационно-аналитического проекта hotelstat.ru в Санкт-Петербурге насчитывается более 700 гостиниц общим номерным фондом более 27 000 номеров, включая пансионаты, санатории, мини-отели и ведомственные гостиницы города.

Одним из показателей, характеризующих степень развития рынка гостеприимства региона, является уровень обеспеченности гостиничными номерами на 1000 жителей. Согласной европейским нормам данный показатель должен находиться на уровне 9-11 номеров. В Санкт-Петербурге, данный показатель находится на уровне 6 номера на 1000 жителей.

Анализ заявленных к вводу в 2010 году новых проектов показывает, что объем качественного номерного фонда может увеличиться на 2,3 тыс. гостиничных номеров. Однако по прогнозам специалистов GVA Sawyer, ввод в 2010году составит порядка 1,5 тыс.номеров качественных гостиниц.

В структуре качественного номерного фонда на 1 кв. 2010 год преобладают отели категории 4* (49%), в меньшей степени представлены высококлассные гостиницы категории 5* (13%), гостиницы 3* составляют 38%.

Спрос

По данным Комитета по инвестициям, в 2009 г. в Санкт-Петербурге побывало 4,8 млн туристов, в том числе 2,3 млн иностранных (в 2008 году – 2,4 млн иностранных туристов). Общее количество туристов по сравнению с предыдущим годом увеличилось за счет развития внутреннего туризма.

Гостиничный рынок Санкт-Петербурга, как в докризисный период, так и сейчас,  характеризуется резкой  сезонностью: в высокий сезон многие гостиницы заполнены почти полностью, в низкий - заполняемость не превышает 40-50%.

Заполняемость гостиниц по данным на 1 кв. 2010 г по сравнению с аналогичным периодом прошлого года повысилась на 18-20%.  По итогам 1 кв.2010 года уровень заполняемости составляет порядка 58-60%.

Основная масса туристов, приезжающих в 1 квартал – это индивидуальные туристы, а основной поток групповых бронирований, как туристических, так и корпоративных, приходится на высокий сезон (май-август).

Финансовые условия

Основным фактором, влияющим на ценообразование на рынке гостиничной недвижимости, является сезонность рынка. Однако в текущей рыночной ситуации влияние кризисных явлений на ценообразование на рынке значительно выше влияния остальных факторов.

Если сравнивать показатели стоимости размещения в рублях, то по сравнению с 1 кв. 2009 года произошло увеличение стоимости размещения в 3* гостиницах и снижение в 4-5*.

Цены на категорию размещения 4-5* были наиболее завышены в докризисный период. В 2010 г. по оценкам GVA Sawyer в виду текущей ситуации в экономике, и, как следствие,  снижения уровня платежеспособности, будет происходить дальнейшее снижение и корректировка цен в первую очередь в объектах с завышенной стоимостью, однако оно не будет столь значимым, как в предыдущие периоды.