Обзор рынка коммерческой недвижимости за 1 квартал 2010 года

Офисная недвижимость
Предложение

По состоянию на конец первого квартала 2010 года, общий объем офисных помещений в Киеве составил 1 052 585 кв.м без учета площадей государственных учреждений и офисных зданий, построенных компаниями для собственных потребностей.

Общий объем новых офисных помещений, введенных в эксплуатацию в Киеве в первом квартале 2010 года, составил около 12 215 кв.м, что на 67% меньше по сравнению с показателем первого квартала 2009 года.

Такая динамика офисного предложения обусловлена, в первую очередь, нехваткой проектного финансирования, снижением арендных ставок и стоимости офисной недвижимости в Киеве.

В первом квартале 2010 года в структуре нового предложения преобладали новые офисные помещения, выведенные на рынок украинскими девелоперами путем реконструкции промышленных и административных строений Советского периода.

С точки зрения качества, общий объем рынка офисной недвижимости в Киеве характеризируется высокой долей объектов, созданных путем реконструкции и отвечающих классам В и С. Сегодня в Киеве практически отсутствуют офисные объекты, качество которых соответствует классу А.

Начиная с конца 2008 года, девелопмент большинства крупных офисных проектов, заявленных к реализации в Киеве до начала финансового кризиса, был приостановлен в связи с отсутствием финансирования и экономическим спадом.

Следовательно, объем новых офисных помещений, выведенных на рынок, останется небольшим, как минимум, до 2011-2012 года, когда ожидается возобновление проектного финансирования.

По оценкам компании DTZ, объем новых офисных помещений, которые потенциально могут быть выведены на рынок в 2010 году в Киеве, составляет более 150 000 кв.м (GLA). Однако этот прогноз очень чувствителен к вводу в эксплуатацию нескольких крупных объектов офисной недвижимости.
 

В 2010 году новое предложение офисных помещений в Киеве будет состоять из зданий традиционного типа, в то время как вывод на рынок объектов в формате «бизнес-парк» состоится не ранее 2012 года.

Спрос

Несмотря на первые признаки оживления спроса, рынок офисной недвижимости в Киеве, по-прежнему, остается «рынком арендатора», который сменил «рынок арендодателя», преобладавший с 2004 года до конца третьего квартала 2008 года.

В первом квартале 2010 года около 27 000 кв.м офисных помещений было поглощено рынком в Киеве, что приблизительно на 8% больше по сравнению с аналогичным показателем первого квартала 2009 года.

В январе-марте 2010 года в структуре сделок аренды, в основном, преобладало перемещение компаний с целью улучшения качества арендуемых помещений, а также снижения суммарных затрат на аренду. Также, в течение периода было зафиксировано несколько сделок по расширению занимаемых площадей.

Среди сделок в сегменте офисной недвижимости в Киеве все больше преобладает аренда помещений площадью более 1 000 кв.м, что отображает стратегический подход компаний-арендаторов, а также позитивное восприятие крупными компаниями перспектив украинского рынка.

В то время как общий спрос остается относительно невысоким, ряд крупных компаний, используя рыночные возможности в форме существенно снизившихся арендных ставок и возможности расторжения текущих договоров аренды, сегодня заинтересованы в перемещении в другие офисные помещения с лучшими характеристиками. Такое стратегическое перемещение крупных компаний в более эффективные и качественные офисные помещения, скорее всего, будет основным «двигателем» рынка в течение всего 2010 года.

Уровень вакантности

По состоянию на конец первого квартала 2010 года, первичная вакантность на рынке офисной недвижимости в Киеве снизилась на 0,7% по сравнению с четвертым кварталом 2009 года и достигла 16,9%, включая исключительно площади, предлагаемые непосредственно владельцами объектов недвижимости.

Снижение уровня первичной вакантности в первом квартале 2010 года указывает на позитивную динамику спроса на рынке офисной недвижимости в Киеве и является первым признаком стабилизации, начиная с четвертого квартала 2008 года.

Арендные ставки

За период с третьего квартала 2008 года до конца 2009 года арендные ставки на офисные помещения в Киеве в долларовом эквиваленте снизились более чем на 50%. Это связано как с девальвацией украинской гривны, так и сокращением спроса со стороны арендаторов вследствие экономического кризиса.

Во второй половине 2009 года арендные ставки на офисные помещения в Киеве стабилизировались и в первом квартале 2010 года существенно не изменялись.

На офисные помещения наивысшего качества арендные ставки сегодня находятся в диапазоне 25-35 долларов США за кв.м в месяц, для офисных помещений класса В, расположенных в центральных и нецентральных районах города, колеблются в пределах 20-25 долларов США за кв.м в месяц, а для класса С – на уровне 12-17 долларов США.

В 2007-2008 годах офисные помещения в Киеве предлагались в аренду, как правило, в состоянии «без отделки» (shell&core). Однако, начиная с 2009 года, арендная ставка, в основном, указывается на помещения с базовой отделкой (то есть с покрашенными стенами, установленными подвесными потолками, освещением и напольным покрытием), так как в текущих рыночных условиях арендаторы не готовы нести капитальные затраты по обустройству помещений.

Исходя из допущения, что курс гривны к доллару США останется на уровне около 8 гривен за 1 доллар США, компания DTZ ожидает, что до конца 2010 года арендные ставки на офисные помещения останутся на текущем уровне. Необходимо отметить, что эти прогнозы очень чувствительны к изменениям экономических условий на мировых и локальных рынках, а также дальнейшим колебаниям курса гривны к доллару США и евро.

Прогноз

Дальнейшее развитие рынка офисной недвижимости в Киеве будет прямо зависеть от общих экономических условий в стране, а также скорости выхода Украины и мирового сообщества из кризиса.

По мнению компании DTZ, рынок офисной недвижимости в Киеве остается структурно ненасыщенным по таким показателям, как общий объем офисных помещений и качество помещений, предлагаемых в аренду. В то же время, повышение уровня вакантности, которое наблюдалось на рынке с конца 2008 года до четвертого квартала 2009 включительно, произошло, в первую очередь, за счет существенного снижения спроса со стороны арендаторов, а не вывода на рынок избыточного количества офисных площадей.

Учитывая сегодняшние трудности в привлечении заемного финансирования, а также ограниченные возможности для девелопмента за счет собственных средств в связи с низкими арендными ставками и возросшим уровнем вакантности, мы ожидаем, что до конца 2011 года новое предложение качественных офисных помещений будет оставаться небольшим.

Принимая во внимание неэластичность предложения офисной недвижимости к цене, а также высокую вероятность того, что после улучшения экономической ситуации новое предложение будет преимущественно состоять из объектов невысокого качества, созданных путем реконструкции, на рынке офисной недвижимости останется дефицит качественных помещений, расположенных в центральном деловом районе и нецентральных районах города.

В случае продолжения позитивной динамики первого квартала 2010 года и дальнейшего усиления спроса на качественные офисные помещения в Киеве, уровень арендных ставок, по всей видимости, будет корректироваться в сторону повышения.

Торговая недвижимость

Предложение

Рынок торговой недвижимости в Украине, в сравнении с крупными городами Центральной и Восточной Европы, остается неразвитым по показателям насыщенности рынка и качества существующих объектов.

По состоянию на конец марта 2010 года, общий объем современных торговых помещений в Киеве составил около 862 720 кв.м или 313 кв.м на 1 000 жителей (исходя из официальных статистических показателей количества населения).

Этот показатель включает все объекты торговой недвижимости в Киеве общей арендуемой площадью от 5 000 кв.м, в том числе, торговые центры с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящие супермаркеты/гипермаркеты. Таким образом, в столице Украины сохраняется дефицит качественных торговых помещений, особенно учитывая дисбаланс между официальным и фактическим количеством населения, проживающим в городе.

Единственным масштабным объектом торговой недвижимости, который был открыт в Киеве в первом квартале 2010 года, стал строительный гипермаркет Praktiker, расположенный на Окружной дороге в здании, прилегающем к действующему продуктовому гипермаркету Novus.

Также, в городе Буче Киевской области был открыт торговый центр «Модуль», якорными арендаторами которого являются строительный гипермаркет «Новая Линия», продуктовый супермаркет «ЕКО-маркет» и супермаркет электроники Comfy.

Событием первого квартала 2010 года на рынке торговой недвижимости в Украине стало открытие во Львове второй очереди торгово-развлекательного центра King Cross Leopolis общей арендуемой площадью около 42 000 кв.м. Якорными арендаторами являются продуктовый гипермаркет «Ашан», магазин бытовой техники и электроники FoxMart, а также строительный гипермаркет Praktiker, который оперирует с конца 2008 года как первая очередь объекта.

На июнь 2010 года в Киеве назначено техническое открытие второй очереди торгово-развлекательного центра Sky Mall общей арендуемой площадью около 45 000 кв.м.

В сентябре 2010 года также планируется открытие торговой галереи в первой очереди торгового центра Promenada Park, в котором с конца 2009 года оперирует продуктовый гипермаркет «Ашан».

 Кроме этого, в 2010 году в Киеве планируется открытие торговых центров «Мега-Сити» и Rainbow.

Согласно заявлениям девелоперов, до конца 2010 года в Киеве будут дополнительно сданы в эксплуатацию объекты торговой недвижимости общей арендуемой площадью приблизительно 98 000 кв.м.

ТРЦ «Континенталь» («Эспланада»), расположенный в центре города, и вторая очередь ТРЦ Dream Town на Оболоне, скорее всего, будут открыты не ранее 2011 года.

Среди основных объектов торговой недвижимости в других городах Украины, открытые которых запланировано на 2010 год, следует отметить торговые центры «Южные Склоны», Green Plaza и вторую очередь ТРЦ «Донецк Сити» в Донецке, ТРЦ «Магеллан» в Харькове и вторую очередь специализированного мебельного торгового центра «6 элемент» в Одессе.

Общий объем существующих торговых площадей в Киеве и других городах Украины состоит преимущественно из объектов второстепенного качества, которые классифицируются как торговые центры «первого поколения». В то же время, в стране сохраняется дефицит высококачественных крупноформатных объектов торговой недвижимости.

Торговые центры в форматах retail park и factory outlet пока не представлены на украинском рынке.

Спрос

В связи с кризисными условиями в 2009 году локальные и международные торговые операторы в Украине пересмотрели свои рыночные стратегии.

Некоторые из них покинули рынок или прекратили свою деятельность, в то время как другие воспользовались моментом и продолжили свою экспансию в стране.

Несмотря на наихудшие ожидания, 2009 год оказался достаточно позитивным для многих торговых операторов оперирующих в Украине, в частности, в сегменте продажи продуктов питания, а также одежды и обуви в низком и среднем ценовых диапазонах.

В первом квартале 2010 года компания DTZ отмечает заметное улучшение в общей динамике спроса на торговые помещения по всей Украине, поскольку торговые операторы все чаще заинтересованы в расширении своих сетей в стране. В то же время, отсутствие достаточного количества качественных объектов торговой недвижимости остается одним из основных препятствий для осуществления таких планов.

В начале 2010 года операторы объектов в формате big box продолжали демонстрировать высокий уровень активности, обусловленный неосвоенностью украинского рынка в данном сегменте и наличием привлекательных земельных участков по доступным ценам, позволяющим эффективный девелопмент объектов торговой недвижимости в этом формате.

Так, ряд операторов розничной торговли продуктами питания сегодня активно рассматривают аренду помещений в новых торговых центрах, в том числе такие компании как «Ашан», Fozzy Group, BT Invest (сеть Novus), «Амстор», «Варус» и «Евротэк». При этом, интересы этих торговых сетей не ограничиваются городами с населением более 1 миллиона жителей.

В 2009 году среди строительных гипермаркетов наиболее активной на рынке была украинская торговая сеть «Эпицентр». В начале 2010 года в Киеве открылся первый гипермаркет сети Praktiker.

Также, скорее всего, в текущем году в украинской столице будет открыт первый магазин сети Leroy Merlin (Adeo Groupe), а также в регионах Украины продолжится расширение сети «Новая Линия».

После закрытия неприбыльных магазинов, в первом квартале 2010 года торговые сети бытовой техники и электроники Comfy, «Фокстрот»/FoxMart, «Эльдорадо» и «Технополис» продолжили свое расширение по Украине, хотя спрос на данную категорию товаров имеет высокую эластичность к доходам населения.

Несколько иностранных торговых сетей намеревались выйти на украинский рынок в докризисные период.

Однако сегодня в сегменте торговли бытовой техникой и электроникой в Украине продолжают доминировать местные ритейлеры.

Несмотря на улучшение общего восприятия перспектив украинского рынка, торговые операторы очень тщательно подходят к оценке качества торговых помещений и предлагаемых условий аренды.

Арендная ставка

Экономический спад, девальвация гривны, снижение реальных доходов населения и розничного товарооборота с конца 2008 привели к усилению переговорных позиций качественных торговых операторов, а также к снижению базовых арендных ставок и общей стоимости аренды торговых помещений по всей Украине.

В 2009 году в Киеве и других крупных городах Украины арендные ставки на торговые помещения снизились до уровня 2006-2007 годов. В то же время, города с населением менее 700 000 жителей испытали более существенное падение арендных ставок в сегменте торговой недвижимости.

Вследствие повышения активности торговых операторов и улучшения общего восприятия потенциала украинского рынка, в первом квартале 2010 года был зарегистрирован рост базовых арендных ставок в качественных объектах торговой недвижимости в Киеве на 15-25% по сравнению с 2009 годом. Аналогичные тенденции имели место и в некоторых качественных торговых центрах, расположенных в других крупных городах Украины.

В начале 2010 года также был зафиксирован некоторый рост арендных ставок на торговые помещения, расположенные в Киеве вдоль центральных улиц.

В первом квартале 2010 года уровень вакантности в торговых центрах Украины варьировался в зависимости от их качества.

По мнению компании DTZ, в связи с постепенным усилением спроса со стороны торговых операторов и общей нехваткой качественных торговых площадей, базовые арендные ставки на наиболее качественные помещения в торговых центрах и вдоль центральных улиц в Киеве и других крупных городах Украины в среднесрочной перспективе будут подвержены дальнейшему росту.

Качество торгового объекта стало решающим фактором, влияющим на успешность существующих и новых торговых центров в Украине.

В новых условиях рынка стало особенно очевидно, что долгосрочная финансовая жизнеспособность объекта торговой недвижимости определяется рядом факторов. Среди них, в частности, обдуманный подход к выбору участка в структуре города, эффективная концепция, оптимальная площадь и поэтапное строительство объекта с учетом количества качественных торговых операторов, представленных на рынке или планирующих свою экспансию в страну.

Прогноз

Компания DTZ прогнозирует, что до конца 2010 года общие тенденции рынка торговой недвижимости в Украине будут такими же, как в первом квартале текущего года.

Несмотря на сохраняющиеся признаки экономического кризиса и относительно низкий уровень доходов населения, потенциал рынка торговой недвижимости в Украине, несомненно, остается высоким. Он связан, прежде всего, с неразвитостью рынка с точки зрения качества объектов торговой н движимости и представленных форматов, размером страны, высокой плотностью населения, а также высокой чувствительностью населения к модным тенденциям и торговым маркам.

Компания DTZ ожидает, что торговый сегмент, который оказался достаточно устойчивым к влиянию экономического кризиса, скорее всего, будет одним из первых, который продемонстрирует рост после стабилизации экономической ситуации в Украине, как следствие структурной ненасыщенности рынка и высокого потенциала страны.

Складская и логистическая недвижимость

Согласно предварительным оценкам компании DTZ, объем нового предложения логистических и складских площадей, которые будет сданы в эксплуатацию в Киевской области в 2010 году, будет самым низким за последние четыре года.

Спрос

В первом квартале 2010 года на рынке складской недвижимости в Киевской области было зарегистрировано некоторое повышение активности потенциальных арендаторов.

В январе-марте 2010 года объем современных логистических и складских помещений, сданных в аренду в Киевской области, составил около 31 500 кв.м, что приблизительно на 69% превышает показатель первого квартала 2009 года.

Тем не менее, объем арендованных складских помещений в первом квартале 2010 года был ниже, чем в соответствующих периодах докризисных 2007 и 2008 годов, в каждом из которых этот показатель превышал 50 000 кв.м.

Как и в 2009 году, в первом квартале 2010 года наиболее популярными на рынке логистической и складской недвижимости в Киевской области оставались сделки аренды помещений размером от 1 000 кв.м до 3 000 кв.м.

В то же время, с начала 2010 года были подписаны два договора аренды помещений площадью более 10 000 кв.м.

В январе-марте 2010 года в структуре спроса на современные складские помещения в Киевской области доминировали компании, оперирующие в сегментах производства и дистрибуции товаров повседневного спроса, розничной торговли продуктами питания, а также предоставляющие услуги перевозки.

Такая структура спроса была характерна и для предыдущих периодов, когда эти компании выступали основными генераторами спроса на складские помещения в Киевской области.

Несмотря на постепенное увеличение активности потенциальных арендаторов, процесс принятия ими решений об аренде складских помещений стал более длительным в сравнении с докризисным периодом.

Инвестиции в недвижимость

С начала 2010 года компания DTZ отмечает значительное улучшение в восприятии инвесторами перспектив украинского рынка недвижимости, что связано со снижением политической напряженности в Украине, повышением международных рейтингов страны, а также стабилизацией национальной валюты в течение последних 12 месяцев, несмотря на некоторые предварительные прогнозы обвала валютного курса. В то же время, уровень арендных ставок на коммерческую недвижимость в Украине, в целом, не изменился.

В результате, в первом квартале 2010 года на рынке коммерческой недвижимости Украины, преимущественно в Киеве, был заключен ряд инвестиционных сделок.

По оценкам компании DTZ, в первом квартале 2010 года объем инвестиций, направленных в рынок коммерческой недвижимости в Украине, превысил объем инвестиций в данный сектор за весь 2009 год.

В январе-марте 2010 года единственной инвестиционной сделкой в Украине по приобретению оперирующего объекта коммерческой недвижимости, открыто выставленного на продажу, стала покупка компанией «Raben Украина» складского комплекса площадью около 20 000 кв.м с прилегающим земельным участком в Киевской области.

Среди основных инвестиционных сделок, которые были заключены в первом квартале 2010 года на рынке коммерческой недвижимости Украины, стоит отметить следующие:

- Продажа эстонской компанией 50% плюс одна акция в торгово-развлекательном центре Sky Mall общей площадью около 70 000 кв.м украинскому инвестору OLEDO Group.

- Продажа двум частным инвесторам 50% в проекте гостиничного комплекса с жилыми апартаментами под брендом Hilton, строительство которого ведется в центральной части Киева.

- Продажа компанией «XXI Век», котирующейся на альтернативной площадке Лондонской торговой биржи, своей доли местному девелоперу в проектах логистических комплексов, планируемых в Одессе и Василькове, а также в проекте торгового центра в Донецке. Общий объем сделки составил около 2 миллионов долларов США.

В первом квартале 2010 года было объявлено о подписании протокола о намерении между компаниями BT Invest, HCM Group и ИСК «Столица» с целью объединить их активы в сегменте коммерческой недвижимости до 2011 года. Условия сделки не раскрываются, но все три компании являются активными игроками рынка коммерческой недвижимости в Украине.

В первом квартале 2010 года арабский инвестор приобрел земельный участок, расположенный поблизости международного аэропорта «Борисполь», с целью его дальнейшего развития в сегменте коммерческой недвижимости. Данная сделка стала одной из крупнейших на рынке земли в Украине, начиная с конца 2008 года. Среди других сделок на рынке земли стоит отметить покупку участка площадью около 40 га, расположенного вдоль Одесской трассы, для его дальнейшего развития, а также приобретение участка, расположенного в центральной части крупного города Украины, с целью последующего строительства гостиницы.

В первом квартале 2010 года, как и в 2009 году, инвесторы были готовы инвестировать в одну сделку не более 5-20 миллионов долларов США, а наиболее привлекательными оставались объекты офисной, гостиничной и торговой недвижимости площадью от 5 000 кв.м до 15 000 кв.м, расположенные в Киеве.

Исходя из оценок активных на рынке инвесторов, в первом квартале 2010 года чистая начальная ставка доходности на лучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве находилась в пределах 13,5- 15%, отображая небольшой рост стоимости активов с 2009 года. По мнению DTZ, разрыв между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей начал сокращаться.

Мы полагаем, что в течение 2010 года минимальная чистая начальная ставка доходности в Киеве будет снижаться и к концу года достигнет 13%, 14% и 15% для наиболее качественных объектов офисной, торговой и складской недвижимости соответственно.

Важно отметить, что в связи с долгосрочными договорами аренды в странах Западной и Центрально-Восточной Европы, доходность инвестиций колеблется в диапазоне от 5,4% до 8,25% на объекты коммерческой недвижимости, которые сданы в аренду по ставкам аренды, которые на 10-30% превышают текущие среднерыночные показатели в этих странах.

В то же время, предлагаемые начальные ставки доходности на лучшие объекты коммерческой недвижимости в Киеве находятся в диапазоне от 13,5% до 16% после существенного снижения арендных ставок по сравнению с докризисным периодом.

В первом квартале 2010 года наивысшую активность демонстрировали украинские компании и частные инвесторы, которые имеют в наличии достаточный объем свободных финансовых ресурсов благодаря продаже собственных активов в докризисный период.

Российские компании были заинтересованы в приобретении объектов коммерческой недвижимости в Украине, но их ценовые ожидания, как правило, были значительно ниже, чем предложения продавцов.

В первом квартале 2010 года европейские инвесторы также рассматривали возможности на украинском рынке коммерческой недвижимости. Но, в основном, они были заинтересованы в приобретении наиболее качественных объектов, количество которых очень ограничено. Тем не менее, после недавних событий в Греции, которые привели к нестабильности евро и общей неопределенности в Европе, данная категория инвесторов временно отложила принятие решений в отношении украинского рынка.

В первом квартале 2010 года несколько коммерческих банков возобновили долговое финансирование для ряда украинских девелоперских компаний. Так, «Ощадбанк» продолжил финансирование компании «ТММ» в рамках кредитной линии, а «Укрэксимбанк» предварительно одобрил увеличение кредитной линии для KDD Group.

В то же время, рынок Еврооблигаций, который оставался недоступным для украинских заемщиков на протяжении последних полутора лет, сейчас открыт.

Используя этот ресурс, в апреле 2010 года заемщики, основная деятельность которых сосредоточена в Украине, привлекли более 1 миллиарда долларов США.

Прогноз

В результате мирового кризиса ликвидности, ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости на ключевых рынках Европы, а также в Праге, Будапеште и Варшаве выросли, в среднем, на 3% по сравнению с показателями конца 2007 года.

В то же время, ставки доходности на объекты коммерческой недвижимости в Киеве выросли приблизительно на 7%, и это несмотря на существенное снижение арендных ставок. В результате действия этих двух факторов, капитальная стоимость объектов недвижимости в Киеве и, в общем, по Украине существенно снизилась.

Несмотря на то, что ставки доходности в Украине в докризисный период в Киеве были неоправданно низкими на фоне неустойчиво высоких арендных ставок, в течение кризиса ставки доходности выросли чересчур стремительно, учитывая, что арендные ставки снизились в долларовом эквиваленте более чем в половину, особенно в сегменте офисной недвижимости. Мы ожидаем, что после возобновления активной динамики рынка недвижимости, ставки доходности в Украине снизятся быстрее, чем это произошло на более развитых рынках Центральной Европы.

Компания DTZ полагает, что существенное снижение цен на объекты недвижимости, которое произошло с конца 2008 года, открывает привлекательные возможности для инвесторов в Украине в связи с высоким потенциалом рынка коммерческой недвижимости, во всех сегментах которого остается структурный дефицит качественных помещений.

При прочих равных условиях, мы ожидаем, что до конца 2010 года, на вторичном инвестиционном рынке в Украине будут заключены несколько сделок по приобретению оперирующих объектов недвижимости.

По нашему мнению, основными факторами, которые будут способствовать росту инвестиционной активности, являются сокращение разрыва между ценовыми ожиданиями продавцов и покупателей, относительно высокий уровень инфляции, ожидаемый в текущем году в США и Еврозоне, а также снижение ставок доходности на ключевых рынках недвижимости.