Обзор рынка коммерческой недвижимости за 2010 год

Обзор инвестиционного рынка

2010 год ознаменовался ростом количества сделок на рынке коммерческой недвижимости по отношению к 2009 году. Большинство сделок на рынке имели «внутренний» закрытый характер. Инвестиционная активность на региональных рынках остается на достаточно низком уровне.

На протяжении года  наблюдается незначительное снижение ставок  капитализации на качественные объекты офисной и торговой недвижимости. Если в начале года данный показатель был на уровне 12%-15%, то на сегодняшний день инвесторы готовы инвестировать под  11%-12% годовых.

Данные ставки капитализации в первую очередь основываются на восприятии инвесторов. Низкое количество сделок на рынке и разнообразные условия и причины сделок не дают возможности утвердить показатели ставок капитализации как рыночный.

Интерес владельцев инвестиционно-привлекательных активов –  продавать объект по цене, соответствующей ставке капитализации 12%-15%, практически равен нулю. Исходя из цен предложения, ставка капитализации находится на уровне 6% - 11%.

Основная доля инвестиций приходится на внутренних инвесторов, и в подавляющем большинстве случаев недвижимость приобреталась  для собственного использования компаний. Одним из наиболее сдерживающих факторов наряду с экономическими является дефицит «безрисковых» ликвидных активов.

Наиболее востребованный инвесторами  сегмент:

рынок торговой недвижимости:

• крупные профессиональные ТЦ;

• интерес к розничным сетям;

• помещения с хорошей локацией;

• проекты или ЗУ с отличными характеристиками месторасположения;

рынок офисной недвижимости:

• профессиональные БЦ с доходностью 11 – 12%;

• недострои с правильной концепцией;

• отдельно стоящие здания;

рынок гостиничной недвижимости:

• проекты с разрешением на строительство, с отличными характеристиками месторасположения;

рынок жилой недвижимости:

• проекты с разрешением на строительство в центре города

• проекты эконом класса на начальной стадии строительства с грамотной концепцией.

О сделках

О росте интереса инвесторов и наметившихся позитивных тенденциях свидетельствует также  факт заключенных на протяжении  трех кварталов 2010 г. сделок:

• покупка компанией Raben логистического центра в Киевской области (20 тыс. кв. м);

• покупка проекта строительства апартаментов «Hilton» по бул. Шевченко;

• инвестиционная сделка по продаже БЦ «Реноме» по ул. Димитрова, 5 (10 тыс. кв. м);

• продажа БЦ «Кремона» по ул. Саксаганского, 105 (3 061 кв. м);

• привлечение инвесторов – партнеров в ТРЦ «Оcean Plaza» по ул. Горького (154 000 (первая очередь), апрель 2010 г. - март 2012 г. площадь 1, 2, 3 очереди – 235 ООО кв. м);

• группа «ЭСТА» (СКМ, Донецк) для реализации проектов в сфере недвижимости приобрела 23% в ООО «Торговый дом «Киевский ЦУМ», владеющем правами собственности на здание ЦУМа по ул. Б.Хмельницкого, 2;

• привлечение инвестиций в ТРЦ Sky Mall  и последующая покупка фондом DUPD  35% акций компании Arricano Trading, владеющей четырьмя торговыми центрами и долей (50%-1 акция) в киевском ТРЦ Sky Mall;

• аренда офисных помещений: Kraft Foods (3800 кв. м), Atlantic Group (3580 кв. м), EBRD (2600 кв. м), Pfizer (2540 кв. м), KPMG (2500 кв. м), LG (2470 кв. м), EPAM Systems (2180 кв. м) и ряд других компаний, в т. ч. международных.

Основные тенденции

Несмотря на ряд позитивных изменений, рынок все еще носит кризисный характер, чему есть подтверждение со стороны непростой экономи-ческой ситуации,  просевшем уровне доходов населения, ограниченности в доступе к заемным ресурсам, недостаточности собственных оборот-ных средств компаний, отсутствия финанси-рования строительства объектов дорожной и инженерно-транспортной инфраструктуры.

Несмотря на вышеуказанные факторы,  высокая себестоимость строительства и понесенные ранее затраты на развитие проектов при  ограниченном количестве качественных предложений  не дадут ценам упасть ниже.

Многие девелоперы структурировали свои активы. Возобновилось строительство, активизировалось проектирование новых объектов.

Относительно невысокая активность рынка  при вышеуказанных факторах не дает оснований к прогнозированию уверенного растущего тренда в ближайшие 1 – 1,5 года.

Ценовые показатели предложения на рынке недвижимости в течение 2010 г. оставались практически стабильными.

Незначительные колебания цен на уровне порядка 5%-10% в большую или меньшую сторону  наблюдалось по отдельным объектам и проектам.

Девелопмент

В настоящий момент на рынке девелоперских объектов наблюдаются первые признаки его оживления.

Сформировавшиеся на сегодняшний день рыночные условия сместили акцент с краткосрочных спекулятивных сделок на относительно долгосрочные инвестиции (минимум 3 – 5 лет).При грамотном девелопменте и правильной начальной оценке объекта инвестиций уровень доходности девелоперских проектов составляет  порядка 20 – 30%.

Текущий период наиболее благоприятен для инвестирования в девелопмент: на рынке все еще есть интересные проекты для инвестирования и компании, испытывающие финансовые трудности, готовы к диалогу о партнерстве в развитии проектов. Весомых причин для негативной динамики цен нет.

В первом полугодии 2011 г. мы увидим позитивную данамиру развития проектов недвижимости, возобновление строительства ряда крупных объектов, возобновление кредитования девелоперских проектов.

Рынок аренды

Рынок офисной и торговой недвижимости стабилизиро-вался, чему свидетельствует:

• снижение уровня вакантности площадей;

• стабилизация арендных ставок и незначительное их повышение на высококачественные офисы и торговые помещения небольшой площади (до 200 кв. м) в центральной части города.

Прогноз

Умеренное повышение стоимости качественных объектов при разумной начальной или сбалансированной рынком цене, в частности:

• жилой недвижимости класса эконом и комфорт;

• торговой и офисной недвижимости;

• отдельностоящих зданий в центре Киева и в районах с развитой инфраструктурой;

Будет компенсировано снижением цен, сползанием вниз по стоимости низкокачественных и низколиквидных объектов с изначально завышенными ценами.

В 2011 г. году рынку будет присуща волатильность (повышенный колебательный характер цен).

Вывести общую динамику цен будет практически невозможно и нецелесообразно, поскольку будет наблюдаться разноплановое  движение цен на объекты разного класса, разных объемов и характеристик месторасположения.

В 2011 г. мы увидим умеренный рост интереса иностранных инвесторов к рынку недвижимости Украины. В том числе рост спроса на объекты промышленного назначения.

Развитие рынка недвижимости будет напоминать тенденции рынка недвижимости Москвы наблюдаемые в 2010г.

Обзор рынка профессиональной офисной недвижимости

Основные тенденции рынка

События и наметившиеся тенденции уходящего 2010 года можно охарактеризовать как позитивные, и влекущие за собой не менее значительные позитивные изменения в текущем 2011 году. Среди них:

• Повышение деловой активности, растущий интерес со стороны инвесторов в сегменте на фоне улучшения развития экономики Украины и Европы.

• Значительный объем инвестиций планируют освоить в офисном сегменте в первом полугодии 2011 года – проекты строительства БЦ и ТОЦ, ТЦ, а также БЦ класса «А».

• В сегменте объектов элитной офисной недвижимости (БЦ класса «А», «В+»), действующих как готовый арендный бизнес, зафиксирован рост цены продажи по одному из наиболее престижных БЦ в центре Киева на уровне 15%.

• Многим владельцам активов и девелоперам удалось реструктурировать свои долги, привлечь финансирование и возобновить строительные работы.

• Было заявлено о начале строительства нескольких масштабных проектов офисной недвижимости. Следует отметить, что это объекты класса «А» и «В+» общей площадью около 160 тыс. кв. м.

• Если в начале года основные миграции арендаторов осуществлялись с целью сократить занимаемые площади и оптимизировать затраты, то к его окончанию многие арендаторы начали вновь искать более интересные варианты, расширяться после вынужденного кризисного аскетизма. Проявляется интерес к объектам в состоянии «shell & core».

• Готовность многих владельцев осуществить ремонт в счёт арендной платы и более усовершенствованные характеристики здания привлекают многие компании. Основной спрос на офисные помещения в сегменте «А» и «В» класса был сформирован компаниями IT индустрии, телекоммуникаций, фармацевтики, FMCG, а также иностранными представительствами.

• Значительных колебаний уровня вакантности на протяжении 2010 года не было, за исключением класса «А». Примечателен тот факт, что в объектах класса «А» (не будем принимать во внимание строящиеся, но вышедшие на рынок) на данный момент уровень вакантности находится практически на одном уровне с классом «С».

• Сформировавшийся некий «дефицит» на высококлассные офисные помещения площадью порядка 200 кв. м может повлечь за собой небольшой рост арендный ставок. В целом, динамика арендных ставок в 2010 году не показывает резких колебаний ни в сторону увеличения, ни уменьшения.

2011 год станет поворотным в развитии рынка недвижимости. Причинами этого могут послужить:

• Новое законодательное поле в строительстве. Заранее делать выводы о его влиянии на рынок не предоставляется возможным, Однако, хочется верить, что упрощение системы разрешительно-согласовательных процессов и их ускорение окажет позитивное влияние.

•  Восстановление интереса международных инвесторов к рынку. В 2011 году мы сможем наблюдать рост количества сделок с участием иностранного капитала, однако, «ажиотажа» не будет в силу осторожности инвесторов в выборе проектов, а также дефицита инвестиционно-привлекательных активов.

• Наметившаяся тенденция ре-концепции проектов примет обороты. Многие компании уже скорректировали свои проекты, сделав их менее амбициозными и более адекватными к установившейся рыночной ситуации.

• Усиление конкуренции на рынке, практичность и избирательность потребителей будет способствовать появлению на рынке новых форматов недвижимости, принесет новые идеи и более практичные решения по управлению коммерческими объектами.

Предложение

В 2010 году объем нового предложения составил порядка 150 тыс. кв. м офисных площадей. В эксплуатацию было введено около 40 тыс. кв. м. или 5 объектов профессиональной офисной недвижимости.

Несмотря на активизацию строительства ряда объектов, некоторыми девелоперами были пересмотрены их сроки ввода в эксплуатацию и перенесены. До конца 2011 года заявлено о вводе в эксплуатацию около 200 тыс. кв. м. Все объекты являются новым строительством.

В настоящее время функционирует 142 профессиональных бизнес центра общей площадью порядка 1100 тыс. кв. м. Доля объектов класса «А» и «В+» составляет 21%, соответственно класса «В» и «С» - 89%.

Если учитывать непрофессиональную недвижимость, состоящую из административных, офисных, зданий НИИ, то насчитаем около 1600 тыс. кв. м.

Более 500 тыс. кв. м офисной недвижимости находятся на разных стадиях строительства с перспективой выхода на рынок не ранее чем через 2-3 года.

Анализ спроса

В 2010 году возобновился спрос на офисные помещения, однако он все еще оставался на достаточно низком уровне в сравнении с докризисным периодом.

Наблюдалось  пересогласование договоров аренды, переезды компаний из одних офисных зданий в другие, рост спроса на аренду  отдельностоящих зданий.

На протяжении 2010 г. цель миграции компаний была уже не только оптимизация бюджета на аренду помещений, но и предпочтение более качественных помещений.

В структуре спроса на аренду офисных помещений по площади наибольшим спросом пользовались помещения до 200 кв. м в районах, приближенных к центру, с хорошей транспортной развязкой, вблизи станций метро.

К концу года наблюдался дефицит высококачественных помещений (с хорошим ремонтом, удобной планировкой) в БЦ класса «А» и «B+» расположенных  в престижных деловых районах города в сегменте до 500 кв.м.

Основной спрос на офисные помещения в сегменте «А» и «В» класса был сформирован компаниями IT индустрии, телекоммуникаций, фармацевтики, FMCG, а также иностранными представительствами.

Рост спроса наблюдался в сегменте  1000 - 1500 кв.м., в особенности на отдельно стоящие, качественные офисные объекты - новострои.

Прослеживается активность со стороны иностранных компаний, планируемых открыть представительства.

Запрашиваемая площадь с их стороны – около 100 кв. м в бизнес центрах класса «А» и «В». Однако, удовлетворить их запросы не всегда удается ввиду ограниченного количества такого метража в указанных объектах.

На низком уровне остается спрос со стороны компаний, которые планируют переезд в связи с расширением бизнеса, а соответственно потребностью дополнительных площадей.

В целом, во второй половине 2010 г. мы увидели рост количества сделок как на рынке аренды, так и на рынке продажи офисной недвижимости. Причинами этого является отложенный спрос и возможность воспользоваться упавшими и скорректированными ценами на рынке.

Анализ арендных ставок и вакантность

На протяжении всего 2010 года арендные ставки во всех классах объектов не продемонстрировали резких изменений. Тем не менее, незначительные колебания то в сторону снижения, то в противоположную сторону всё-таки наблюдались.

Так, например, к концу 1 кв. 2010 года в единичных объектах класса «А» и «В+» произошло снижение арендных ставок на уровне 15%-20%. Это повлияло на показатель среднерыночного снижения ставок по сегментам.

Этот факт можно объяснить, скорее, инициативами владельцев недвижимости, которые при высокой вакантности и неликвидности свободных помещений были вынуждены прибегнуть к снижению ставки. Когда вакантность была снижена, владельцы вернули величину арендной ставки на прежний уровень.

Рост арендных ставок на уровне 10%-15%, наблюдался на офисы (до 500 кв.м), расположенные во встроенно-пристроенных помещениях, а также офисных помещениях в элитных жилых домах.

Во второй половине года арендные ставки в высококлассных объектах незначительно повысились. Вакантность в них достаточно низка и не превышает 3%.

Свидетельством данного показателя являются заключенные сделки в БЦ «Евразия», БЦ «Парус», БЦ на пер. Рыльского. В конце 4 кв. 2010 года уровень вакантности в объектах класса «А» по отношению к 3 кв. 2010 года был снижен на 35%.

В сегменте класса «В+» прослеживается аналогичная тенденция. Таким образом, на конец 2010 года вакантность класса «А» находится на самом низком уровне. В следующем году новое предложение в этом сегменте может быть увеличено на 100 тыс. кв. м офисных площадей.
 

Обзор рынка профессиональной торговой недвижимости

Предложение

По состоянию на конец 2010 года функционируют около 68 объектов, имеющих в своей структуре специализированные торговые помещения (МФК, ТОЦ, ТЦ, ТРЦ и пр.).

Из них около 47 объектов – это профессиональные торговые и торгово – развлекательные центры.

По обеспеченности на душу населения профессиональными торговыми площадями Киев продолжает отставать от ведущих Европейских столиц (в настоящий момент этот показатель составляет порядка 223 кв. м / 1000 жителей). За прошедший 2010 год он практически не претерпел существенных изменений. Общая площадь качественных торговых помещений Киева составляет около 1 095 100 кв. м, арендная площадь –  714 300 кв. м.

 

В прошедшем году объекты, находящиеся на стадии проектирования, подвергались ре-концепции, адаптации к новым рыночным условиям, корректировке функционального назначения, зонирования и т.п.

Данная тенденция коснулась также и объектов, владельцы которых прочувствовали  финансовое бремя кризисных явлений и осознали необходимость изменений (подвергся полной и успешно ре – концепции ТРЦ «Метрополис» на Оболони).

Спрос

Ситуация по спросу на торговые помещения стабилизировалась как в сегменте профессиональных торговых площадей (ТЦ / ТРЦ), так и в сегменте помещений street - retail.

В течении 2010 года спрос предъявлялся на качественные торговые помещения со стороны операторов, работающих во всех товарных направлениях: электроники, бытовой техники, одежды, обуви, аксессуаров, мобильной связи и пр.

Наибольший спрос в 2010 году в торговом сегменте Киева пришелся на помещения торговых галерей площадью 150 – 300 кв.м. А также на якорные площади в ТЦ / ТРЦ от 1 500 кв.м.

В сегменте street - retail спрос на качественные торговые площади превысил существующее предложение.

Несмотря на сохраняющуюся популярность street - retail, предпочтение крупных арендаторов, отечественных и иностранных сетевых компаний, отдается торговым центрам.Тот факт, что на столичном рынке все еще остается дефицит качественных торговых площадей, подтверждает текущий уровень вакантности в ТЦ/ТРЦ.

С начала 2010 года вакантность в киевских торговых центрах начала постепенно снижаться, достигнув нулевой отметки в наиболее качественных и престижных объектах.

Арендовать помещения в ТЦ/ТРЦ Киева с хорошим  качественной и продуманной концепцией, сформированным имиджем, узнаваемостью, пулом арендаторов (соседей) становилось все более проблематичным, а концу года попросту невозможным.

Так, если еще по итогам 1 кв. 2010 средний уровень вакантности столичных ТЦ доходил до  5%, то в конце 2010 года вакантность находится на уровне  1,5 – 2,5 %.

Наибольшая вакантность наблюдается в неудачных с точки зрения концепции и имеющих недостатки месторасположения торговых объектах. В успешных объектах, таких как «Караван», «Глобус», «Dream Town», «Украина», «Магеллан», «Материк» и др., свободных площадей нет.

В 2010 году Киев для всех групп торговых операторов являлся регионом приоритетного развития.

Со второй половины года продуктовый ритейл («АТБ», «Сильпо», «Novus», «Велика Кишеня», виномаркеты «Поляна»), магазины парфюмерии, косметики и товаров для дома («Ева», «Prostor», «ДЦ»), а также супермаркеты электроники и бытовой техники (Comfy, MOYO, Фокстрот,  Protoria)  начали активную экспансию в регионы, которая будет продолжаться и в наступающем 2011 году.

Базовые параметры отбора помещений самими операторами не поменялись. По - прежнему, это:

• центральное месторасположение;

• высокие транспортные потоки;

• высокая плотность населения в зоне охвата;

• высокая транспортная и автомобильная доступность;

• продуманная концепция ТЦ, узнаваемость, репутация, посещаемость.

В 2010 году не осталось арендаторов, которые сокращали бы площади или интенсивно закрывали торговые точки. Наоборот, позитивную динамику демонстрировали сети, уже представленные в Украине, а также заявившие о выходе на наш рынок.

Наибольшую активность в расширении и развитии сетей продемонстрировали такие бренды:

Арендные ставки

Со 2 квартала и ближе к середине 2010 года владельцы уже весьма неохотно идут на уступки арендаторам в плане торгов по ставкам аренды и компенсации ремонта.

Ключевые события 2010 года

Открытия года

Ввод в эксплуатацию 2 очереди концептуального ТРЦ «Sky Mall», который был признан лучшим и самым крупным торговым центром Киева.

Свои пилотные магазины в Украине, в том числе в данном ТРЦ, открыли многие ведущие иностранные бренды:  Mark & Spencer,  New Yorker, New look, Top Shop и др. А также первый объект российской сети «Кронверк Синема».

В течении 2010 года открыли свои двери покупателям два гипермаркета DIY, представляющих крупнейшие в своем сегменте зарубежные бренды: Praktiker и Leroy Merlin. Группа компаний «Фуршет» открыла новый дискаунтер под брендом «Народный», который разместился на площадях ТЦ «Дарынок».

Будущие перспективы

Компания «К.А.Н. Девелопмент» (реализующая проект ТРЦ «Ocean Plaza»), подписала договор о намерениях с управляющей компаний сети «Планета Кино».  Таким образом, в ТРЦ разместится 9-ти зальный кинотеатр IMAX с 3D-залом.

Гипермаркет «Real» («Metro Group») станет основным якорным арендатором в этом же объекте, открыв в данном ТРЦ магазин сети.

Об открытии первых магазинов и расширении на территории Киева действующего бизнеса заявил ряд крупных иностранных сетевых ритейлеров.

Мировая экспансия

Украинская сеть магазинов мужской деловой одежды Arber вышла на рынок России. Первый магазин Arber Group «Gregory Arber» открылся в Москве 13 марта в ТЦ "Филион". В планах компании - дальнейшее планомерное расширение. Московские магазины Arber отличаются от украинских: половина ассортимента приходится на самый дорогой бренд Gregory Arber.

Сложности года

Участились факты перехода залоговых активов в собственность крупнейших кредитных учреждений. В 3 кв. 2010 года – это информация о переходе в собственность банка как залогового имущества двух ТЦ «Материк» (на Днепровской наб., 23 и на ул. Борщаговской, 154 в Киеве).

К концу года банки разработали для себя четкую стратегия в отношении залоговых активов. Возможно, с начала 2011 года на продажу будут выставлены новые активы. С середины 2010 эта тенденция в уже имела место по отношению к объектам офисного сегмента, прибывающего в худшем, чем торговый, положении по погашению своих обязательств.

Выводы и прогнозы

Ввод новых торгово – развлекательных объектов в эксплуатацию останется на низком уровне еще как минимум в течение 1-2 лет. В 2011 году вряд ли предложение качественной торговой недвижимости пополнится кардинально новыми ТЦ – ввод большей части объектов с 2010 был перенесен на 2011 год. Именно эти объекты и будут формировать рыночное предложение.

С учетом низкого объема строительства и сокращения предложения в наилучших объектах сегмента ТЦ / ТРЦ конкуренция за лучшие места усилится.

С приходом в Украину  новых международных торговых операторов, а также вывода на рынок уже работающими здесь компаниями новых брендов, в долгосрочной перспективе может возникнуть дефицит качественных торговых площадей. И, соответственно, динамичный рост ставок аренды.

Ритейлеры, в свою очередь, ощущая сокращение предложения, будут вынуждены рассматривать существующее на рынке помещения, что также приведет к росту арендных ставок в более качественных проектах.

Но стремительного их увеличения в 2011 году и в ближайшей годовой перспективе мы не ожидаем.

По наиболее  качественным объектам и площадям торговых галерей возможен рост арендных ставок на уровне порядка 20% в год ввиду их ограниченного предложения.

Увеличения ставок аренды можно ожидать по вновь заключаемым договорам, а также для якорных арендаторов в случае перезаключения договоров аренды (так как уже сегодня есть прецеденты, когда якоря готовы идти на «демпинговые» условия – платить большую арендную плату за хорошие места, чем конкуренты).

В целом же, по действующим договорам аренды ставки будут повышаться согласно текущих договорных условий в рамках 10-15% в год.

Соответственно вакантность в качественных объектах будет минимальной (1,5 – 2%). Характеристики месторасположения, качество и имидж ТЦ / ТРЦ будут оставаться решающими факторами успеха старых и новых торговых центров в Киеве.

Наибольшая вакантность будет наблюдаться в неудачных с точки зрения месторасположения и концепции объектах.  А также в объектах, введенных в эксплуатацию в 2011 году. Вместе с тем на момент ввода объектов их вакантность можно прогнозировать не более, чем 15% - 20%.

В 2011 году рынок торговой недвижимости Киева продолжит восстановление.

Мы будем наблюдать продолжение процесса расширения сетей отечественных и зарубежных операторов в Киеве и регионах Украины.

На рынке присутствует дефицит объектов торговой недвижимости, владельцы которых готовы их продать. 

Реальный инвестиционных спрос сосредоточен на активах со ставками капитализации минимум 12% - 15%.

В то время, как реальный показатель доходности киевских ТЦ сегодня находится на уровне 8%-10%.

Собственник запрашивает слишком высокую цену,  или уровень обязательств по объекту велик (под развитие проекта привлекались заемные деньги), или имеются определенного рода проблемы с документацией, а это значительно повышает риски инвестора и существенно снижает в его расчетах стоимость актива.

Учитывая, что доступные по цене кредитные средства сегодня могут быть получены только на внешнем рынке,  новые проекты торговой недвижимости вряд ли будут развиваться за счет этого источника инвестиций.