Актуальные проекты коммерческой недвижимости

Одной из положительных тенденций прошедшего 2010 года на рынке коммерческой недвижимости Москвы стала разморозка недостроенных объектов и возобновление реализации отложенных в кризис проектов. Также в январе 2011 г. стало известно о согласии Сбербанка открыть кредитную линию Mirax Group на достройку башни «Восток» комплекса «Федерация». Также Сбербанк согласился финансировать еще один проект ― БЦ «ALCON» на Ленинградском проспекте (см. Таблицу 1).

Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова отмечает:

- Продолжаются работы на участках Mirax Plaza, «Меркурий Сити», офисно-гостиничных комплексов на Олимпийском проезде и улице Василисы Кожиной. На участке 2-3 ММДЦ «Москва-Сити» в январе 2011 г. начались работы по строительству башни «Эволюция» (ex City Palace). Возобновились работы на 16-м участке «Москва-Сити» (многофункциональный офисно-административный комплекс с автостоянкой).

MR Group начинает реализацию нескольких ранее анонсируемых коммерческих объектов, в том числе многофункциональный комплекс класса «А» на пересечении Головинского шоссе и Кронштадского бульвара, который будет включать офисную и торговую составляющие.

Также «Система Галс» провела реконцепт своего объекта на Ленинградском пр-те. Бизнес центр класса «А» Sky Light общей площадью 110 000 кв. м представляет собой объединенные стилобатной частью две 27 этажные башни. На сегодняшний день монолитные работы по объекту закончены и начаты работы по остеклению здания.

Последние несколько месяцев активно ведется строительство ТРЦ «Июнь» в Мытищах. Также ГК «Регионы» приобрела и планирует достроить торговый центр в Красногорске (см. Таблицу 1). Также в конце 2010 г. ГК «Торговый Квартал» возобновила строительство торгово-развлекательного центра в г. Домодедово Московской области и планирует до конца года ввести его в эксплуатацию.

Из новых проектов торговой недвижимости можно отметить ТЦ общей площадью порядка 51 тыс. кв. м, который девелопер «MR Group» планирует построить к 2013 г. в составе МФК, расположенного в 2 минутах ходьбы от станции метро «Водный стадион».

Общая тенденция снижения количества новых проектов коммерческой недвижимости особенно ярко проявляется в разрезе торгового сегмента. На сегодняшний день продолжается инерционный ввод масштабных торговых объектов, запланированных до кризиса, а риски и перспективы новых проектов девелоперы оценивают более тщательно.

Структура невведенных объектов офисной недвижимости

По данным аналитического департамента компании «НДВ-Недвижимость», на сегодняшний день в Москве в активной фазе строительства находятся порядка 2,6 млн. кв. м офисной недвижимости, из которых около 35% находятся на завершающей стадии. 

Многие девелоперы в 2010 г. пересмотрели концепции использования своих участков и отказались от реализации объектов коммерческой недвижимости в пользу жилой, либо сократили долю офисной недвижимости, заменив ее апартаментами.

Среди крупных девелоперов, выполнивших перепрофилирование своих проектов из коммерческой недвижимости в жилье эконом- и бизнес-класса можно выделить AFI Development, Coalco, MR Group, Дон-Строй. Общая площадь проектов коммерческой недвижимости, которые в результате редевелопмента, станут жилой недвижимостью, составляет порядка 1 млн. кв. м.

Кроме этого, смена политических сил в аппарате правительства Москвы повлекла отмену строительства ряда крупных известных проектов, а также пересмотр всех разрешений и согласований, выданных прежними властями. Таким образом, официально известно об отмене новым правительством реализации 7 объектов коммерческой недвижимости общей площадью около 900 тыс. кв. м.

Таким образом, на сегодняшний день из актуальных проектов офисной недвижимости 38% находятся на стадии «Проект» (см. Рис. 2), причем, большая часть из них была разработана еще в докризисный период, а новых проектов крайне мало.

Реализация таких проектов была отложена из-за кризиса и в ближайшем будущем находится под вопросом. В первую очередь девелоперы финансируют достройку замороженных объектов докризисного периода.

Несмотря на активную разморозку проектов офисной недвижимости, на сегодняшний день остановленные стройки составляют порядка 18% площади строящихся и проектируемых бизнес центров.

Также большое количество офисных площадей (16%) сосредоточено в объектах на завершающем этапе строительства. А общий объем строящихся объектов офисной недвижимости составляет 44%.

Структура невведенных объектов торговой недвижимости

Структура строящихся и проектируемых торговых объектов несколько отличается от офисной недвижимости. Доля торговых центров на стадии «Проект», в том числе и запланированных до кризиса, составляет 20%, а доля объектов, близких к сдаче составляет 42% (см. Рис. 3). При этом доля проектов, строительство которых на сегодняшний день заморожено, составляет всего 7%.

Низкая доля (5%) торговых центров, находящихся сейчас на начальной стадии строительства, а также практически отсутствие новых проектов, подтверждают прогнозы о возможном в 2012 ― 2013 гг. дефиците качественных торговых площадей.