Продажа

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка на протяжении 2011 года можно выделить 3 этапа:

- В январе 2011 года объем предложения в результате большого количества праздничных дней значительно сократился.

- С января по март, так же как и в 2010 году, наблюдался рост объема предложения, который в результате не только восстановился до уровня декабря 2010 года, но и превысил его как по общей площади, так и по количеству предложений.

- С марта по декабрь объем предложения, как по количеству, так и по общей площади постепенно снижался.

В декабре 2011 года на рынке было представлено 1 144 объекта общей площадью 2 455 тыс. кв. м. По количеству объектов объем предложения по отношению к декабрю 2010 года снизился на 14%, а по их общей площади - на 11%.

Ценовые показатели

В течение первого полугодия 2011 года на рынке продажи коммерческой недвижимости в условиях роста объема предложения наблюдалось снижение цен. Средневзвешенная долларовая цена за первое полугодие снизилась на 7% до 3 744 долл./кв. м, а цена в рублях - на 16% до 104,8 тыс. руб./кв. м.

Во втором полугодии 2011 года вместе со снижением объема предложения, цены, как в рублевом, так и в долларовом эквиваленте росли, в результате чего к декабрю 2011 года их уровень превысил уровень годовой давности на 5% в рублях и на 2% в долларах и составил 4 139 долл./кв. м.

Общий объем предложения коммерческой недвижимости, выставленной на продажу в декабре, по стоимости по отношению к декабрю 2010 года снизился на 8% и составил 10,16 млрд. долл.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

За 2011 год изменение объема предложения по общей площади помещений свободного назначения составило -30%; -21% - по торговым; -8% - по офисным помещениям; и -2% - по производственно-складским; а по количеству: -1%, -25%, -7% и -31% соответственно.

В структуре рынка по общей площади лидирующее положение в декабре 2011 года, как и ранее, заняли офисные помещения, доля которых на рынке составила 51%, доля ПСП - 26%, доля торговых помещений - 15%, а доля помещений свободного назначения – 10%. При этом доля как офисных, так и производственно-складских помещений за год выросла на 2%, в то время как доли торговых объектов и помещений свободного назначения снизились на 2% каждая.

Однонаправленность увеличения доли помещений офисного и производственно-складского назначения может свидетельствовать о некотором уменьшении спроса, в то время как торговые помещения и ПСН были более востребованы, раскупаются более интенсивно, в результате чего их доля в общем объеме предложения сократилась. Эти изменения могут быть связаны, в том числе, с усиливающейся макроэкономической нестабильностью, которая на сектор торговли и частично с ним связанный сегмент ПСН влияет менее значительно, чем на офисный и производственно-складской секторы.

Следствием большей востребованности небольших торговых и особенно производственно-складских помещений стало то, что их средняя площадь выросла соответственно на 4% и 41%. Средняя площадь офисных помещений за 2011 год почти не изменилась, в то время как средняя площадь ПСН снизилась на 25%.

Ценовые показатели

Рост цен на торговые объекты и помещения свободного назначения с декабря 2010 по декабрь 2011 года составил 5 и 7% соответственно, в то время как на офисные – только 2%, а на производственно-складские объекты на 2% снизились.

Что касается изменения объема предложения в стоимостном выражении, то больше всего он снизился по торговым объектам и ПСН – на 18% и 9% соответственно. Снижение объема предложения в стоимостном выражении офисных объектов и ПСП было равно 5% и 4% соответственно.

Торговая недвижимость

Объем предложения

В декабре 2011 года по сравнению с декабрем 2010 года объем предложения торговой недвижимости по общей площади в центре за счет снижения, как средней площади объектов, так и их количества, снизился на 37%. За пределами центра снижение объема предложения по площади было обусловлено только снижением количества объектов и составило 18%.

Всего в декабре 2011 года на продажу было выставлено 62 объекта в пределах Садового Кольца и 282 объекта за его пределами суммарной площадью 42 и 294 тыс. кв. м соответственно.

Общий объем предложения торговых помещений в декабре составил 344 объекта общей площадью 335 тыс. кв. м со средней площадью объекта 970 кв. м.

Ценовые показатели

Цена на торговые объекты в центре с декабря 2010 по декабрь 2011 года выросла на 1% до 12 738 долл./кв. м, а за пределами Садового Кольца на 13% до 5 189 долл./кв. м, при этом изменение курса доллара было незначительным и существенного влияния на рост не оказало.

Превышение роста цен на торговые объекты на периферии по сравнению с объектами в центре может быть обусловлено тем фактом, что цены на торговые объекты в центре выросли ранее, и периферийные их «догоняют».

Цена по всем торговым помещениям за 2011 год выросла на 5% до 6 125 долл./кв. м.

Стоимостной объем предложения торговых помещений за 12 месяцев за счет снижения объема предложения по площади, в центре снизился на 37%, а на периферии на 8%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 2011 год по общей площади снизился на 36% (в центре уменьшился на 11%, а за пределами - на 26%) и составил 55 тыс. кв. м (в центре – 9 тыс. кв. м, а за пределами – 46 тыс. кв. м).

Средневзвешенная цена в целом по городу выросла на 21% (в центре снизилась на 10%, а за его пределами выросла на 14%) и составила 8 943 долл./кв. м (в центре – 13 754 долл./кв. м, за его пределами – 8 017 долл./кв. м). Рост цены на торговые объекты за пределами центра был обусловлен более существенным снижением их объема предложения, что свидетельствует о том, что по состоянию на конец 2011 года они в целом пользовались большим спросом, в то время как наиболее качественные помещения класса street-retail в центре к этому времени с рынка в основном ушли.

Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологий

Наиболее высокая средневзвешенная цена – 10 666 долл./кв. м – на торговые помещения в центре, менее дорогие торговые объекты: от 5 196 до 7 165 долл./кв. м, за исключением Волоколамского мегакластера, располагаются на западе, северо-западе и юго-западе Москвы. Объекты же по остальным направлениям: на юге, севере и востоке столицы, а также в Волоколамском мегакластере стоят от 3 605 до 4 732 долл./кв. м и являются наиболее дешевыми.

Существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мегакластерам объяснялись следующим:

- В Ярославском мегакластере с 1 кв. 2011 года экспонировался дорогой объект на ул. Менжинского (2 600 кв. м, 8 000 долл./кв. м).

- В Ленинском мегакластере с 3 кв. 2011 года экспонировался дорогой объект на Мичуринском пр-те (1 670 кв. м, 9 581 долл./кв. м).

Офисная недвижимость

Объем предложения

Прирост объема предложения офисов в центре и за его пределами за 2011 год составил соответственно -2% и -9% по общей площади и +4% и -12% по количеству.

Всего в декабре 2011 года было выставлено 185 объектов в пределах Садового Кольца и 351 объект за его пределами суммарной площадью 264 и 1 022 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных площадей составил 536 объектов общей площадью 1 287 тыс. кв. м со средней площадью объекта 2 400 кв. м.

Ценовые показатели

За 12 месяцев с декабря 2010 по декабрь 2011 года средневзвешенная цена на офисные объекты выросла на 6% до 9 326 долл./кв. м внутри Садового Кольца, а за его пределами снизилась на 2% до 3 706 долл./кв. м.

Цена по всем офисным помещениям за 2011 год выросла на 2% до 4 860 долл./кв. м.

Изменение объема предложения в стоимостном выражении в пределах и за пределами Садового Кольца составило соответственно +5% до 2 464 млн. долл. и -8% до 1 524 млн. долл., а в целом – на -5% до 6 253 млн. долл.

Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологий

Наиболее дорогие офисные помещения, которые стоят в среднем 6 950 долл./кв. м, предлагаются в центре, более дешевые – 4 204 долл./кв. м – на юго-западе Москвы, объекты же по другим направлениям стоят от 2 220 до 3 732 долл./кв. м.

Существенные изменения средневзвешенных цен по отдельным мегакластерам объяснялись следующим:

- В 1 кв. 2011 года ушел с рынка крупный и дешевый объект в Каширском мегакластере на ул. Андропова (75 000 кв. м, 1 700 долл./кв. м).

- Во 2 кв. 2011 года в Варшавском мегакластере прекратилась экспозиция 2 крупных и дорогих офисных объектов на Новоданиловской ул. (14 000 кв. м, 5 000 долл./кв. м) и на ул. Красного маяка (19 643 кв. м, 6 550 долл./кв. м).

Аренда

Рынок в целом

Объем предложения

В развитии рынка аренды можно выделить следующие этапы:

- В январе 2011 года объем предложения по общей площади в отличие от января 2010 года не сократился, а даже немного вырос.

- С января по июль 2011 года объем предложения снизился на 23%.

- С июля по декабрь 2011 года объем предложения вырос до уровня декабря 2010 года.

В декабре 2011 года на рынке был представлен 3 361 объект общей площадью 2 434 тыс. кв. м.

Ценовые показатели

Средние ставки на рынке аренды с декабря 2010 по декабрь 2011 года выросли на 9% в долларовом и 11% в рублевом выражении. В декабре 2011 года средняя арендная ставка составила 547 долл./кв. м/год или 17 200 руб./кв. м/год.

Сравнительный анализ по сегментам

Объем предложения

На рынке аренды, в отличие от рынка продажи, объем предложения по отдельным сегментам почти не менялся. Темпы изменения объема предложения по количеству составили: -2% - по торговым, +6% - по офисным и 0% - по производственно-складским помещениям, а по общей площади - +8%, -4% и +6% соответственно.

В условиях стабилизации в сфере торговли и складской деятельности средние арендуемые площади стали увеличиваться, а средняя площадь предложений, наоборот, уменьшалась. За 12 месяцев средняя площадь торговых и производственно-складских объектов уменьшилась на 9 и 5% соответственно.

В силу того, что деловая активность по мере приближения парламентских, а также президентских выборов несколько снижалась, средняя площадь арендуемых офисных помещений сократилась, а средняя площадь предложений выросла, и рост составил 10%.

Ценовые показатели

Средние ставки на торговые, офисные помещения и ПСП за 2011 год выросли соответственно на 14%, 6% и 8%. В условиях постепенного роста долгового кризиса в Европе и США, а также в связи с неопределенной политической ситуацией в России наиболее привлекательными оказываются торговые помещения, в то время как офисные и производственно-складские по уровню роста арендных ставок существенно от них отстают.

Изменение годовой суммарной арендной платы с декабря 2010 по декабрь 2011 года составило +13% по торговым помещениям, +17% - по офисным и +8% - по производственно-складским помещениям.

Торговая недвижимость

Объем предложения

Объем предложения по площади по торговым помещениям в декабре 2011 года в центре на 9% снизился, в то время как за пределами Садового Кольца не изменился. Изменение по количеству составило -1% и +10% соответственно. Снижение объема предложения торговых помещений в центре по сравнению с ростом объема предложения за его пределами может свидетельствовать о гораздо большей востребованности первых.

Всего в декабре 2011 года было выставлено 90 объектов в пределах Садового Кольца и 606 объектов за его пределами суммарной площадью 36 и 251 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения торговых помещений составил 696 объектов общей площадью 287 тыс. кв. м со средней площадью объекта 412 кв. м.

Ценовые показатели

Средняя ставка по объектам в центре с декабря 2010 по декабрь 2011 года выросла на 24%, а по объектам за пределами Садового Кольца - на 12%. Отчасти такую ситуацию можно объяснить тем, что общая площадь предлагавшихся объектов в центре в отличие от объектов на периферии снизилась, однако основной причиной, скорее всего, являлась в целом большая привлекательность торговых объектов в центре.

В условиях снижения объема предложения и более существенного роста ставки суммарная годовая арендная плата по объектам в пределах Садового Кольца выросла на 13%, а за пределами Садового Кольца – на 14%.

Street-retail

Объем предложения объектов формата street-retail за 12 месяцев по общей площади снизился в центре - на 2%, а за пределами - на 7%.

Средние арендные ставки за 12 месяцев выросли в целом на 29%, в том числе в центре – на 47%, а за его пределами – на 21%.

Высокий рост ставок по объектам формата street-retail в центре, в частности, обусловлен выходом в 2011 году нескольких дорогих объектов street-retail на ул. Петровка (107 кв. м, 4 594 долл./кв. м/год), на ул. Тверская (550 кв. м, 4 930 долл./кв. м/год), ул. Рождественка (104 кв. м, 5 685 долл./кв. м/год) и ул. Тверская (121 кв. м, 7 882 долл./кв. м/год).

Высокий рост ставок по объектам формата street-retail за пределами Садового Кольца, в частности, обусловлен выходом в 2011 году нескольких дорогих объектов street-retail на Ленинском пр-те (230 кв. м, 2 984 долл./кв. м/год), Большой Дорогомиловской ул. (243 кв. м, 3 709 долл./кв. м/год), на Кутузовском пр-те (250 кв. м, 3 983 долл./кв. м/год).

Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологий

В среднем самые высокие ставки – около 1 582 долл./кв. м/год - наблюдаются на торговые помещения в центре. Средний уровень арендных ставок – от 692 до 1 031 долл./кв. м/год - зафиксирован на торговые помещения на западе, юго-западе и северо-востоке Москвы и наиболее низкие средние арендные ставки – от 542 до 787 долл./кв. м/год на объекты по остальным направлениям.

Офисная недвижимость

Объем предложения

Прирост объема предложения офисов в центре и за его пределами с декабря 2010 по декабрь 2011 года составил соответственно   +1% и +7% по общей площади и -21% и +1% по количеству.

Всего в декабре 2011 года было выставлено 367 объектов в пределах Садового Кольца и 1 742 объекта за его пределами суммарной площадью 260 и 1 150 тыс. кв. м соответственно. Общий объем предложения офисных помещений в декабре составил 2 109 объектов общей площадью 1 411 тыс. кв. м со средней площадью объекта 669 кв. м.

Ценовые показатели

В пределах Садового Кольца и за его пределами средняя ставка за 2011 год выросла соответственно на 10% и 7%. Рост ставки был обусловлен ростом спроса.

Суммарная годовая арендная плата по офисным предложениям в центре выросла на 7%, а за пределами Садового Кольца - на 21%.

Аналитические карты, выполненные с использованием ГИС-технологий

Наиболее дорогими офисными помещениями являются объекты, расположенные в центре, средняя ставка по которым составляет 683 долл./кв. м/год. Далее по уровню средних арендных ставок следует запад, юго-запад, а также северо-запад Москвы, где она составляет от 423 до 583 долл./кв. м/год. По остальным мегакластерам размер средней арендной ставки колеблется в диапазоне от 351 до 396 долл./кв. м/год.