Рантье кризис нипочем

На первых строчках нового рейтинга ТОП-30 крупнейших рантье на рынке коммерческой недвижимости России по версии Forbes, за исключением, пожалуй, «Икеа Мос» и Enka, остались те же игроки. Многие из них повысили свои доходы, однако это, скорее, связано с ожиданиями и долговой нагрузкой вошедших в рейтинг компаний, нежели с реальным ростом, считают эксперты.

Несмотря на единогласные заявления ведущих консалтинговых компаний о росте ставок аренды в офисных и торговых центрах, основным драйвером роста доходов крупнейших российских рантье оказалось не улучшение рыночных показателей, а приобретение, либо строительство новых объектов. Совокупный доход вошедших в ТОП-30 владельцев объектов коммерческой недвижимости Москвы составил в 2010 году $3 млрд 910 млн. Рынок вырос вслед за прохождением острой фазы кризиса и восстановлением потребления, говорит Игорь Пущен, заместитель директора департамента инвестиционного консалтинга Colliers International. «Это больше отразилось на владельцах торговой недвижимости, так как именно в этом сегменте наблюдалось наибольшее оживление», - подчеркивает эксперт.

В этом году российский Forbes решил не включать в свой рейтинг иностранные фонды и компании, среди которых в прошлом году фигурировали IKEA и Enka. В связи с этим выручка лидера, которым в этом году стал глава группы компаний «Крокус» Арас Агаларов, не столь впечатлительна, как у прошлогоднего номера один – IKEA. Если доходы шведского концерна в $890 млн позволили ему возглавить ТОП-30 рантье по итогам 2009 года, то Агаларову оказалось достаточно и «скромных» $550 млн. Между тем, входной порог вырос почти на 19% - замыкает рейтинг глава холдинга «Империя» Андрей Фоменко, заработавший от сдачи в аренду четырнадцати ТЦ «Сенатор» в Петербурге $35 млн. В прошлом году, чтобы войти в рейтинг, было достаточно и $30 млн. Наталия Тишендорф, директор департамента рынков капитала Jones Lang LaSalle, обращает внимание, что «топовые позиции занимают компании, которые активно развивали торговые комплексы в Москве в 2010 году, получая прибыль от самого активного и наименее пострадавшего сегмента в период кризиса».

Оказаться на первой строчке рейтинга президенту группы компаний «Крокус» позволил, в первую очередь, успех проекта ТРЦ «Вегас», открывшегося в июне прошлого года. Новый торговый центр площадью в 400 тыс. кв. м стал знаковым объектом для рынка торговой недвижимости России. Предприниматель заявлял о планах построить еще несколько аналогичных торговых центров на окраинах Москвы, однако с уходом Юрия Лужкова судьба этих проектов стала туманна. Как бы то ни было, выручка компании Араса Агаларова выросла за год на $140 млн до $550 млн, против $410 млн по итогам 2009 года.

Не столь существенным был рост арендных платежей, поступивших на счета группы «Киевская площадь», контролируемой Зарахом Илиевым и Годом Нисановым. Между тем, показатель в $520 млн позволил им, как и год назад, занять второе место. Напомним, что по версии «русского» Forbes выручка бизнесменов в 2009 году составила $490 млн. В прошлом году после длительной реконструкции партнеры открыли гостиницу «Украина», которая управляется Radisson. Под тем же брендом также работает еще один отель в портфеле «Киевской площади» - «Славянская». Также предприниматели владеют рядом торговых центров в Москве, в том числе и «Европейским», и несколькими рынками на окраинах.

Замыкает тройку лидеров компания «Ташир», возглавляемая Самвелом Карапетяном. Доход от аренды группы в 2010 году достиг $410 млн, при этом общая выручка – $1,7 млрд. На сегодняшний день группе принадлежит ряд торговых центров, среди которых – сеть «Рио». Бизнес группы охватывает еще ряд направлений, среди которых энергетика, ритейл, общепит, а также кинопрокатный бизнес. ГК «Ташир» активно развивается и осваивает все новые виды деятельности вот уже более 10 лет, обращают внимание опрошенные порталом «Арендатор.ру» эксперты. «Во время кризиса это одна из немногих компаний, которая скупала объекты недвижимости, и сейчас может на этом неплохо заработать», - подчеркивает Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости компании Penny Lane Realty.

Также в список вошли группа БИН - $280 млн, «Адамант» - $270 млн, «Манежная площадь» - $140 млн, «Виктор и Ко» - $140 млн, «Промсвязьнедвижимость» - $135 млн, группа «Абсолют» - $125 млн, замыкает первую десятку Capital Group, получившая в 2010 году $120 млн арендных платежей.

Повышение доходов участников ТОП-30 определен больше ожиданиями и долговой нагрузкой вошедших в рейтинг компаний, нежели реальным ростом, считает Константин Лебедев, партнер, глава департамента оценки Cushman & Wakefield. Кроме того, существует проблема с доступностью и достоверностью информации о «рантье», обращает внимание Лебедев. «Мне кажется, есть примерно еще с 10-ок компаний и персоналий, которые обладают сопоставимыми по капитализации активами, но открытая информация по ним очень скупая и не позволяет корректно оценить их позиции на сегодняшнем рынке», - заключил эксперт.

В свою очередь Алексей Могила называет главным секретом успеха многих фигурантов нового ТОП-30 то, что в кризис их компании активно скупали объекты недвижимости по «кризисным» ценам. «Сейчас они стали обладателями ликвидной недвижимости, рыночная цена которой растет. Доход от сдачи в аренду также будет расти, потому что увеличиваются арендные ставки», - заключил директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty.

Алексей Пастушин