Продается «Метрополис» - дорого!

Capital Partners может избавиться от своего последнего девелоперского актива в России.

Morgan Stanley, американский инвестиционный банк, ведет переговоры с девелопером о покупке торгового комплекса «Метрополис».

В апреле компания Capital Partners удивила тем, что продала отель Ritz-Carlton на Тверской казахскому миллиардеру Булату Утемуратову за $700 млн.

«Метрополис» представляет собой многофункциональный комплекс на Ленинградском шоссе. Проект был открыт в январе 2009 года. Общая площадь здания составляет 330 тыс. кв. м, из них торговая часть занимает 209 тыс. кв. м. Среди торговых центров Москвы «Метрополис» находится на третьем месте по площади.

Сделка между Capital Partners и Morgan Stanley начала активно обсуждаться в прессе в этом году. Согласно прогнозам экспертов, ее стоимость может превысить $1 млрд. «Цифру в 1 млрд. только за ТЦ можно назвать высокой. Безусловно, это качественный и интересный проект, но даже для устойчивого и стабильного ТЦ это дорого», - считает Татьяна Тикова, директор отдела оценки Colliers International.

Соглашается с ней и Андрей Поздеев, старший консультант Департамента оценки бизнеса и инвестиционных проектов Консалтинговой группы «НЭО Центр». «Предполагаемая стоимость продажи торговой части МФК «Метрополис», равная $1 млрд., по нашему мнению выше рынка. Мы оцениваем торговую часть в $600-750 млн. Весь МФК «Метрополис» можно оценить в 0,8-1,1 млрд. долл. США», - пояснил он.

Сергей Чагин, заместитель директора департамента инвестиционных продаж NAI Becar не поддержал экспертов. «При хорошей ставке капитализации покупка ТЦ Метрополис может быть интересна всем, кто обладает значительными денежными средствами. На некоторые площади в ТЦ выстраивает очередь из более десятка потенциальных арендаторов, а уровень арендных ставок сравним с такими ТЦ, как Европейский и Атриум, поэтому $1 млрд. - вполне адекватная цена для этого объекта», - считает эксперт.

«Метрополис» является выгодным приобретением для многих инвестиционных компаний, поэтому у Morgan Stanley, вполне могут появиться конкуренты. «Торговый центр «Метрополис» может быть интересен инвестиционным компаниям, фондам недвижимости, крупным участникам рынка торговой недвижимости», - комментирует возможную сделку Поздеев

Илья Шуравин, директор департамента торговой недвижимости партнер S. A. Ricci / King Sturge, оценивает ситуацию таким образом: «Действительно, доходность по торговой части одного из наиболее успешных московских проектов, и сильнейший пул арендаторов притягивают внимание многих инвесторов. В теории цена торгового центра «Метрополис» может достигать и 1 млрд. долларов, однако информация о переговорах, ведущихся с американским инвестором, намеревающегося купить объект, вызывает определенные сомнения. С другой стороны, в России есть как минимум 2-3 финансовые организации, которые смогли бы мобилизовать подобный объем средств».

Толга Гюзелдже, старший директор, руководитель объединенной группы по работе с офисной недвижимостью CB Richard Ellis, считает сделку невыгодной. «Компании Capital Partners нет смысла продавать торговую часть такого прибыльного проекта, как «Метрополис» на текущем рыночном цикле. Через какое-то время инвестиционный климат изменится и появится больший спрос на их проекты, а за этот проект можно будет выручить гораздо больше», - уверен он.

Возможно, компания Capital Partners по какой-то причине избавляется от своих недвижимых активов в России. «Эффективной и часто встречающейся стратегией любого девелопера, является строительство и быстрая реализация актива после достижения им стабилизации дохода (как правило, это черед год-два после открытия). Это самое выгодное время для его реализации. Думаю, что деньги, вырученные от продажи актива, девелопер потратит на новое строительство», - отмечает Тикова, Colliers International.

«Вероятно, продажа активов в России Capital Partners связана с планами реализации новых девелоперских проектов компании», - считает Чагин, NAI Becar.

Эльвира Шанина