Место скидок изменить нельзя

В следующем году в Москве появится первый концептуальный проект для smart shopping – Vnukovo Оutlet Village. Аутлет-центр расположится на Киевском шоссе в 8 км от МКАД в Ленинском районе Московской области.

К 2012 году планируется открытие 3-х аутлет-центров, однако, в связи с тем, что зона охвата аутлет-центра значительно выше, чем у традиционного торгового центра, фактически она включает в себя Москву и всю Московскую область. Таким образом, три проекта полностью покроют потребности покупателей в формате аутлет-шоппинга.

В аутлет-центре Vnukovo Оutlet Village будет открыто 150 магазинов, планируется привлечение лучших международных брендов. Общая площадь объекта составит 46 970 кв.м. В проекте предусмотрена парковка на 2450 машиномест.

Девелоперами аутлет-центра выступают три физических лица: Дмитрий Кульков, Вячеслав Шикулов(Samsonite), Владимир Разумнов. Объем инвестиций в проект составляет $55-60 млн. Часть средств собственные, часть заемные (Банк «Российский капитал»). Срок окупаемости 2,7 – 5 лет.

Нужен ли это аутлет-центр столице и как будет выглядеть в реальности формат аутлет-центра, пока не понятно. По мнению Дмитрия Волкова, руководителя отдела консалтинга и оценки компании Praedium Oncor International, нужно дождаться первых открытий. «Следует отметить, что в некоторых европейских странах существуют ограничения на продажу вещей из старых коллекций вместе с новыми (чем злоупотребляют некоторые российские ритейлеры). Поэтому за рубежом спрос на сбыт товарных остатков выше. Кроме того, у нас многие сетевые марки уже имеют собственные дисконт-центры в спальных районах Москвы или неконцептуальных торговых центрах. Все это ограничивает спрос на аутлет-центры и ставит под вопрос соблюдение первоначальной концепции в реальности», - говорит эксперт.

На конференции «Коммерческая недвижимость. Тоp trends 2011» в марте этого года эксперты рынка недвижимости определили, что для Москвы вполне достаточно трех-четырех аутлет-центров. Илья Шуравин, директор департамента торговой недвижимости, партнер S. A. Ricci, считает, что еще один аутлет был бы очень востребован в районе ТТК. «Однако и на восточном направлении, где сегодня ощущается недостаток ритейла, явно не будут лишними ни новый торговый центр, ни аутлет», - поясняет Шуравин.

В свою очередь, Дмитрий Волков отмечает, что для того, чтобы привлечь посетителей в объект за пределами МКАД, он должен быть либо очень крупным и универсальным (формат «МЕГА», «Вегас») или специализированным. «К примеру, мебельный, строительный или продуктовый гипермаркет, на том же Киевском шоссе достаточно популярен ТЦ «Румянцево». Девелоперы проекта во Внуково выбрали новый для российского рынка формат, понимая, что в «классический» торговый центр такой площади в данном месте было бы сложно привлечь арендаторов и посетителей», - считает он.

Обычно в аутлет-центрах представлены остатки коллекций прошлых сезонов по сниженным ценам или стоковая одежда известных брендов. По мнению Анны Данченок, заместителя директора департамента консалтинга NAI Becar, активность девелоперов в области аутлетов закономерна - эта ниша на сегодняшний день практически свободна (за исключением центра «Модаполис» в Крокус-сити). В плане - открытие трех проектов совокупной торговой площадью около 70 тыс. кв.м., в то время как зона охвата с учетом доли экономически активного населения - (Москва и ближайшее Подмосковье) - составляет около 7 млн. человек. «Учитывая достаточно высокий средний чек в аутлетах, можно констатировать, что потенциальная емкость данного рынка позволяет вместить гораздо больший объем торговых площадей подобного типа. Что же касается территориального распределения, то существующие проекты расположены в северном и юго-западном направлении. Еще один аутлет, расположенный в Крокус-сити находится на северо-западе. Таким образом, можно прогнозировать, что на юго-западе и западе Москвы и области, где, к слову, сконцентрировано население с уровнем дохода выше среднего, аутлет будет востребован. Тем не менее, успех проекта будет зависеть, прежде всего, от того, какие бренды будут привлечены, и от выбранной политики продвижения», - отмечает Данченок.

Чтобы объект был финансово выгоден, у него должны быть существенные отличия от других проектов. Отличительная особенность формата аутлет-центров - это то, что возводятся они в пригородах, что дает существенную прибыль, так как земля здесь стоит дешевле, соответственно, арендные ставки ниже. На Западе аутлет-центры находятся на крупных магистралях и имеют хорошую транспортную доступность. В России же транспортная обстановка вблизи ТЦ характеризуется одним словом – пробка. «Основное преимущество объекта заключается в его расположении на достаточно скоростном Киевском шоссе. Кроме того, у объекта очень высокий парковочный коэффициент (оценочно, 1 машиноместо на 11 кв.м. арендуемой площади). Однако с учетом расположения в 2 км от аэропорта непонятно, как будет контролироваться въезд посторонних автомобилей, следующих во Внуково (где бесплатная стоянка возможна лишь на 15 минут). О других преимуществах говорить пока сложно, так как неясно, в каком виде проект будет реализован по факту», - считает Дмитрий Волков.

Эльвира Шанина