Неприметные метры

Москва юридически не имеет доли в торговом центре «Европейский», расположенном в центре Москвы на Киевской площади. Об этом сообщает Департамент имущества Москвы.

С целью восстановления прав Москвы ДИГМ подал иск в Арбитражный суд Москвы о признании отсутствующим прав собственности ОАО «Площадь Европы» на 53,9 тысячи квадратных метров и ЗАО «Киевская площадь» на 125,9 тысячи квадратных метров в торговом центре «Европейский».

Инвестиционный контракт на строительство «Европейского» предполагал, что 30% построенного здания будут принадлежать столице, но этого не произошло. По мнению Юлии Никуличевой, директора департамента стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle, у властей города есть все основания для того, чтобы через суд требовать долю в торговом центре, а также претендовать на финансовую компенсацию за весь период эксплуатации объекта. Что касается превышения количества площадей при строительстве в 2 раза, то это вполне ожидаемо от московской девелоперской деятельности эпохи Лужкова, хотя в последние 3-4 года негативные тенденции той поры стали ослабевать.

По информации, опубликованной в прессе, судить однозначно о ситуации и причинах сложно, не видя при этом документов. Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG, считает, что если рассуждать теоретически и условно логически, то к такому исходу могли привести два фактора. Первый – по документам город должен был владеть 30% площадей, но изначально площадь торгового центра должна была быть намного меньше. «Соответственно при расширении объема строительства могло произойти целенаправленное «выведение» части площадей из-под влияния города. В этом случае вполне вероятно, что Департамент имущества сможет добиться через суд не только восстановления прав города, но и выплаты недополученного арендного дохода за все годы работы ТЦ. Если же в качестве муниципальной собственности был закреплен не процент от общей площади ТЦ, а некая площадь, равная 30% от изначально планированного объема, а город принял этот объект в эксплуатацию, согласившись с изменениями, то доказать права города на дополнительные площади будет проблематично. Понятно одно, что новые власти города, используя свои законные или формальные возможности, хочет восстановить свою долю в проекте», - поясняет эксперт.

Согласно Приказу Управления Росрегистрации по Москве от 29.03.2007 N 54 «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию», именно акт о результатах реализации инвестиционного контракта подписанный всеми участниками указанной деятельности является итоговым документом. Сергей Горбылев, эксперт юридической компании «Юков, Хренов и партнеры», объясняет, что он отражает раздел долей в натуре и является правоустанавливающим документом, который представляется для проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, созданных в процессе инвестиционной деятельности. «Таким образом, с юридической точки зрения, для оформления права собственности по инвестиционному контракту необходимо наличие акта о результатах частичной реализации инвестпроекта. Оформление права собственности при его отсутствии является нарушением законодательства. Вместе с тем, как показывает практика, суд, при принятии решения по названному иску, будет учитывать положения контракта, а также другие документы, подписанные сторонами во исполнение контракта. Поэтому предугадать решение суда сейчас не представляется возможным», - отмечает юрист.

В «Европейском» функционируют порядка 500 магазинов разного формата и направленности. Ежемесячно торговый центр посещают порядка 4 млн. человек. Возможно, что судебный процесс затронет и арендаторов. «Арендаторов торгового центра «Европейский» эта ситуация вряд ли коснется, т.к. ответственность полностью лежит на собственниках объекта. Но вполне можно ожидать того, что в свете таких событий, арендаторы могут начать настаивать на снижении арендных ставок. И возможно, что это принесет свои плоды», - считает Никуличева.

В 2003 году для того, чтобы построить торговый центр «Европейский» рядом с Киевским вокзалом, были созданы ОАО «Площадь Европы», где 30% принадлежит департаменту имущества города Москвы и ЗАО«Киевская площадь» у которой 70%. Последняя контролируется Годом Нисановым и Зарахом Илиевым, одними из самых удачливых участников московского бизнеса. В портфеле их группы - несколько торговых центров в Москве, включая «Европейский», а также гостиницы «Украина» и «Славянская» (обе управляются Radisson). Нисанов отвечает в холдинге за взаимодействие с властью, а Илиев — за строительные работы. Помимо торговых центров группа, подконтрольная Илиеву и Нисанову, владеет несколькими рынками на МКАД. Состояние каждого оценивается более, чем в $1,1 млрд., согласно Forbes.ru.

Проект освоения площади Киевского вокзала был завершен в 2006 году. Тогда на месте привокзального сквера открылся торгово-развлекательный центр «Европейский». В итоге его общая площадь составила около 180 тыс. кв. м (более чем в два раза выше первоначальной), а арендуемая — 63 тыс. кв. м. Инвестиции в строительство «Европейского» оценивались в $200 млн., которые и вложили Зарах Илиев и Год Нисанов.

После отставки Лужкова новый мэр включил «Европейский» в программу приватизации городского имущества. Власти готовы были продать на торгах свои 30% в ОАО «Площадь Европы», но новые обстоятельства не позволяют пока это сделать.

Эльвира Шанина