Редевелопмент с научным подходом

Градостроительно-земельная комиссия Москвы (ГЗК), согласовала проект застройки земель южной части промзоны «Донские Улицы» на юго-западе столицы. План подразумевает создание на данной территории технопарка Российской академии наук. Территории планировки составляют 27 гектаров и будут ограничены проектируемыми проездами 3551А, 5138, 5104 и улицей Большая Черемушкинская.

На данный момент там расположены промышленные предприятия: автотранспортные и складские предприятия, мазутное хозяйство ТЭЦ-20, центральный тепловой и газораспределительный пункты, рынок, а также 9 гаражно-строительных кооперативов.

Имеющийся в наличии фонд объектов капитального строительства (исключая мазутное хозяйство ТЭЦ-20) составляет 51,14 тысяч квадратных метров. 38 тысяч квадратных метров намереваются снести. На месте разрушенных зданий появятся новые объекты капитального строительства совокупной площадью 196,76 тысяч квадратных метров, сообщает РИА Новости – Недвижимость.

По словам Глеба Белавина, коммерческого директора ПЛК «Северное Домодедово», это очень здорово, что власти города подошли к конкретным действиям, связанным со сносом объектов, которые не только портят архитектурный облик столицы, но и создают огромную нагрузку на инженерные сети. Многие девелоперские умы с радостью предложат достаточное количество идей по модернизации остальных «проблемных» участков. Из этих идей можно выбрать те, которые будут отвечать интересам всех участников проекта. Девелопер в большинстве случаев будет сталкиваться с двумя главными проблемами - это попытка города выставить такие техусловия, которые отвечают интересам не только реализуемого проекта, но и парочки другой соседних территорий. А вторая проблема - принадлежность части территорий коммерческим структурам, ведущим себя «как собака на сене», желания и средств на развитие территории нет, но и разумного подхода в переговорах о продаже не наблюдается», - подчеркнул эксперт.

Вячеслав Борисов, старший консультант отдела складских и промышленных помещений СBRE считает, что это вполне реальный и разумный проект, промзона расположена в удачном месте. «Она может и должна быть подвергнута редевелопменту. В настоящее время территория используется крайне неэффективно. Место выбрано удачно, район обладает развитой инфраструктурой. Инвестиции в девелопмент зданий могут составить порядка 300-400 миллионов долларов, инвестиции в инфраструктуру прогнозировать сложно. Проект может несколько осложнить транспортную ситуацию, но не драматично. Полагаю, что в ГЗК эти риски учли», - отметил специалист.

Кроме технопарка, власти также планируют создать в промзоне многофункциональный и инновационно-промышленный комплексы, объекты социальной инфраструктуры, офисное здание и многоэтажные гаражи на 1,5 тысяч машиномест.

По мнению Татьяны Тиковой, директора департамента оценки и консалтинга Colliers International, это хорошая идея и выбрано перспективное место для ее реализации. «Район, в котором будет находиться проект, всегда пользовался спросом у конечных пользователей (арендаторов, покупателей квартир): он прекрасно подойдет для возможной застройки как офисами и торговым сектором, так и жилой недвижимостью. Близость расположения офисов «Сбербанка» и «Газпрома» формирует особое отношение к данной территории. Это комплексное развитие территории, и очевидно, что инвестиции потребуются весьма существенные. Предварительно сложно оценить их объем, но уже сейчас понятно, что это будет поэтапное освоение территории, где первые этапы будут наиболее дорогими», - заявила Тикова.

Также планируется построить участок дублёра Ленинского проспекта от проспекта 60-летия Октября до нового проезда 3551А, а также ещё несколько проездов и съездов. Помимо этого планируется трёх объектов природного комплекса совокупной площадью 2,76 гектара.

В ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России» считают, что принятый проект застройки достаточно удачно сочетает в себе коммерческие и социальные функции. «Для определения сроков реализации и объема необходимых инвестиций потребуется тщательная проработка архитектурных и конструктивных решений. При этом для инвестора существенным факторами будут являться оценка стоимости сноса и реконструкции, поскольку эти работы всегда обходятся дороже, чем новое строительство, а также сроки согласования документации, в частности - по подключению к внешним инженерным сетям», - заявляют специалисты.

Столичный градоначальник Сергей Собянин уже заявлял о том, что территории промышленных зон обладают большим потенциалом развития и требуют глубокого переосмысления. В феврале мэр отмечал, что столичные власти планируют в 2012 году создать проекты планировок 37 промышленных территорий Москвы. Всего в городе насчитывается 208 промышленных зон.

Татьяна Тикова считает, что, скорее всего, если действительно в ближайшее время власти приступят к активной реализации, то мы сможем лет через 5 увидеть первые результаты. «При грамотной концепции и действительно правильном построении транспортной схемы, думаю, проект не окажет принципиального влияния, особенно с учетом запланированных мер по оптимизации текущей системы дорог», - отметила эксперт.

Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, говорит о том, что данная территория находится в хорошем, развитом районе Ленинского проспекта, потому идея реализовать здесь девелоперский проект выглядит очень привлекательной. «Не стоит использовать площадку под создание производств, можно разместить, к примеру, лаборатории РАН, но наиболее востребовано здесь будет жилье, в том числе бизнес-класса. Это зеленый район с парками, потому с точки зрения инвестиционной привлекательности вариант строительства жилых комплексов, возможно, с долей офисов, выглядит наилучшим решением», - добавила Никуличева.

Сергей Михайлов