СЗАО против СВАО

Градостроительно-земельная комиссия столицы (ГЗК) одобрила градостроительные проекты двух земельных участков на северо-западе и северо-востоке Москвы, на которых планируется возвести два деловых центра площадью не более 100 тысяч квадратных метров каждый.

В Графском переулке, владение 9 в СВАО на территории площадью 2,4 гектара застройщику ЗАО «Вариатор» разрешили возвести деловой центр совокупной площадью в 100 тысяч квадратных метров. Наземная часть комплекса займёт примерно 75 тысяч квадратных метров. Также планируется оборудовать подземный паркинг на 700 мест.

Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle считает, что достоинство участка в Графском переулке – его расположение неподалеку от Третьего транспортного кольца. «Но на этот район спрос от арендаторов небольшой, здесь, в районе станции метро «Алексеевская», нет сложившегося делового кластера, и офисы представлены преимущественно классом B, на который, по-видимому, и будет ориентироваться девелопер. Помимо этого следует учитывать, что рядом с участком располагается Пятницкое кладбище», - отметила эксперт.

На другом участке на улице Маршала Бирюзова, владение 1 в Северо-западном административном округе Москвы, на территории общей площадью в 1,7 гектара «Фаворит Технолоджи» планирует построить другой деловой центр, сообщает РИА Новости – Недвижимость.

Наземная часть данного комплекса составит не более 70 тысяч квадратных метров, а на подземном уровне создадут парковку на 700 машиномест.

По словам Юлии Никуличевой, участок на улице Маршала Бирюзова находится недалеко от сложившегося делового кластера Ленинградки, однако конкретно в этом районе («Октябрьское поле») офисный рынок не сильно развит. «Вряд ли можно рассчитывать на то, что площади здесь будут интересны крупным корпорациям, скорее арендаторами могут выступить компании, бизнес которых «завязан» на окружающие жилые массивы – к примеру, банки», - подчеркнула специалист.

В отделе исследований рынка Knight Frank говорят о том, что деловая жизнь в Москве традиционно концентрировалась в центре города, а в последние годы наметилась тенденция к децентрализации и развитию более удаленных районов. «Как правило, проекты качественных офисных центров реализуются вблизи основных транспортных магистралей, в непосредственной близости от станций метро (за исключением бизнес-парков). Самым востребованным после Центрального делового района стало Ленинградское направление, где объем поглощения за период с середины 2011 – начала 2012 года практически сравнялся с объемом поглощения офисов, расположенных в пределах Садового кольца. Это связано с большим количеством новых высококачественных БЦ в этом районе», - добавили специалисты.

На данный момент, а пределах указанного участка расположены нежилые сооружения, находящиеся в собственности у инвестора.

По мнению Елены Лисиной, заместителя директора отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE, СВАО является менее востребованным с точки зрения офисных площадей, чем САО, СЗАО, ЮЗАО и тем более ЦАО. «В связи с низким спросом на качественные офисные помещения концентрация качественных офисных объектов в СВАО не очень высокая. Поэтому, учитывая расположение объекта в Графском переулке за пределами Третьего Транспортного кольца рекомендуется строить офисный объект класса В+, так как класс А в данной локации будет не востребован. Что касается СЗАО, то спрос в данном округе на офисные помещения достаточно высокий. Соответственно, концентрация офисных объектов/проектов в конкурентном окружении также достаточно высокая. Принимая во внимание близость к рассматриваемому проекту проектов на территории «Москва-Сити» рекомендуется позиционировать объект на улице Маршала Бирюзова как класс А, однако, с точки зрения ценовой конкуренции, ставки аренды должны, скорее всего, будут на уровне класса В+», - подчеркнула эксперт.

Для обеспечения транспортной доступности планируемых объектов и создания комфортных условий для их обслуживания ГУП «НИиПИ Генплана города Москвы» спроектировал в 2009 году схему транспортного обслуживания этих комплексов.

Сергей Михайлов