Денежный магнетизм московской земли

В этом году произошла переоценка кадастровой стоимости земли в Москве, которая возросла в цене более чем на 40 процентов. Этот факт, скорее всего, приведёт к росту стоимости аренды на офисные и торговые площади в столице. Причём рост это может быть более существенным, чем в предыдущие годы, превышая стандартные показатели более чем в 2 раза.

В конце минувшего года департамент земельных ресурсов Москвы установил новую кадастровую оценку столичной земли. Вследствие данных поправок участки, предназначенные под строительство торговой недвижимости, общественного питания, а также бытового обслуживания выросли в цене в среднем на 40 процентов, а если говорить об офисных объектах, то рост достигает 59 процентов.

Дарья Брюховецкая, ведущий консультант NAI Becar Москва, говорит о том, что данные по стоимости могут быть завышены. «В каждом отдельном случае необходимо разбираться отдельно. В целом, по некоторым из земельных участков удорожание на 30-40% может быть справедливым, но мне кажется, что такие случаи должны быть единичными. Пути два – либо сохранять существующий уровень аренды и взамен урезать затраты на эксплуатацию и управление объектом, либо повышать уровень ставок аренды. С одной стороны, не все собственники смогут позволить себе снижение затрат на управление и эксплуатацию, т.к. многие уже работают по нижней границе, чтобы сохранить конкурентоспособность. С другой стороны, повышение ставок аренды чревато ротацией арендаторов, т.к. не все из них согласятся и смогут позволить себе перейти на повышенную арендную плату»,- заключила эксперт.

По мнению Алексея Рябичева, руководителя отдела офисной недвижимости компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, в сегменте офисных площадей класса С переоценка кадастровой стоимости земли, по нашим прогнозам, приведет к увеличению арендной ставки на 10-15%. «В сегменте бизнес-центров класса А и В+ изменение кадастровой стоимости не приведет к существенному росту арендных ставок на помещения, т.к. налог на землю в общем объеме расходов арендодателя таких объектов составляет незначительную часть», - отметил специалист.

Сергей Белов, директор, руководитель отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE, напротив, не видит прямой зависимости изменений кадастровой стоимости земли в Москве и роста арендных ставок. «В первую очередь ставка аренды зависит от спроса на тот или иной объект коммерческой недвижимости. Если предложение будет превышать спрос, ни о каком повышении арендных ставок речи быть не может», - добавил Белов.

По данным ДЗР, в Центральном административном округе земля, предназначенная под возведение торговых площадей, выросла в стоимости на 31%, до 103,9 тыс. рублей за 1 кв. м, под офисы – на 63%, до 104 тыс. руб. за 1 кв.м. Наиболее существенный рост цен наблюдается в Восточном, Юго-восточном, Зеленоградском и Южном округах Москвы, сообщает Коммерсант.

Если раньше наиболее качественные помещения располагались в центральном округе, то теперь интересные предложения можно встретить и в других округах Москвы, которые возникают за счет реконструкции промышленных зон, освоения новых территорий. Активность достаточно высокая, за последние годы на рынок вышло много интересных проектов – Даниловская мануфактура, Нагатино iLand, Квартал Красная Роза и другие. Помимо развития офисного сегмента, шло также развитие инфраструктуры вокруг новых центров, в частности, и торговли. Если переоценка была проведена, исходя из анализа сделок купли-продажи в последнее время, то корреляция между ростом стоимости и развитием коммерческой недвижимости прослеживается прямая.

Борис Бондарев, руководитель проектов направления оценки коммерческой недвижимости Консалтинговой группы «НЭО Центр», считает, что результаты предыдущего тура оценки земель г. Москвы (2007 г.) свидетельствуют о том, что самые низкие стоимости под возведение торговых площадей (5 ВРИ – вид разрешенного использования) и под офисы (7 ВРИ) именно в Восточном, Юго-Восточном, Зеленоградском и Южном округах Москвы. «Так, например, в Зеленограде кадастровая стоимость земель в среднем соответственно по этим ВРИ в 3,6; 3,7 раза ниже, чем в среднем по Москве. Скорее всего, это было решающим фактором для инвестиционной привлекательности в данных сегментах рынка с 2007 по 2012 гг. Поэтому цены здесь росли более быстрыми темпами, что сказалось при переоценке в прошлом году», - заключил Бондарев.

В департаменте земельных ресурсов утверждают, что переоценка была проведена, исходя из анализа сделок купли-продажи в последнее время, и соответствует движению рынка.

Сергей Михайлов

Подробнее об инвестициях в коммерческую недвижимость на IV Финансовом Форуме от Arendator.ru, который состоится 19 февраля 2013г., в Swissotel Красные Холмы, г. Москва.

В форуме примут участие представители власти и банковских структур, руководители девелоперских и строительных компаний, ведущие эксперты в области лизинга недвижимости, российские и иностранные инвесторы, собственники коммерческой недвижимости.

Больше информации и регистрация на официальном сайте Форума