САМ себе апартамент

Инвестиционная компания «Магма» закрыла первую сделку по продаже зданий Московского завода счетно-аналитических машин на Нижней Красносельской улице. Новым владельцем промышленных корпусов стала компания Stone Hedge, которая планирует на данной территории реализовать проект по строительству комплекса апартаментов.

На данный момент 78% ОАО «Московский завод счетно-аналитических машин имени Калмыкова» (САМ) контролирует инвестиционная компания «Магма». При этом до 1 апреля текущего года среди миноритарных акционеров ОАО было ООО «Рустехмаш» — компания, входящая в консорциум «Альфа-групп», которая продала свои 2% «Магме», сообщает «Коммерсант».

В итоге Stone Hedge приобрела семь корпусов Московского завода счетно-аналитических машин общей площадью порядка 30 тысяч кв.м. Данные здания ждёт редевелопмент. Планируется, что в результате реновации здесь появится комплекс Tribeca Apartments на 300 апартаментов с благоустроенной территорией и крытым паркингом.

Стоимость сделки по покупке зданий не уточняется, но, по мнению Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка CBRE, она могла составить порядка 35 – 40 млн долларов США.

Также пока не раскрыты детали проекта по строительству комплекса апартаментов. По мнению экспертов, девелопер с удовольствием воспользовался бы возможностью построить здесь жилье, но, вероятно, такая опция невозможна из-за градостроительных ограничений.

Михаил Якубов, заместитель директора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle, считает, что инвестиции для такого проекта могут составить порядка 40-60 млн долларов, не считая стоимости приобретения самой площадки. «На цену будет влиять техническое решение парковки (подземная или структурированная) и необходимость по очистке почвенного слоя от заводских загрязнений», - отметил эксперт.

Подобного мнения придерживается и Валентин Гаврилов: «Исходя из заявленных планов инвестора построить апартаменты и уровня рыночных цен на данный продукт, можно ожидать, что инвестор предполагает вложиться в сумму до 2 тыс. долларов США на 1 кв.м., или до 60 млн. долларов США в весь проект».

Московский завод счетно-аналитических машин был создан в 1923 году. Предприятие специализируется на производстве электронно-вычислительной техники (бортовые машины, которые он выпускает, используются в управлении полетами пилотируемых и транспортных космических кораблей). Расположен САМ на Нижней Красносельской улице, между станциями метро «Бауманская» и «Красносельская». Общая площадь строений — 74 тыс. кв. м.

Место для апартаментов вполне приемлемое и удобное с точки зрения близости от метро. Однако Михаил Якубов отмечает несколько негативных характеристик: специфический профиль окружающих территорий, представленных в основном нежилыми функциями (производство, НИИ, бизнес-центры и т.д.), малое количество зеленых зон и близость железнодорожных путей Казанского направления.

В связи с этим речь не идет о строительстве элитных апартаментов, а скорее о классе «бизнес» – максимум, или «комфорт». Кроме того, это не центр, а локация недалеко от ТТК. Поэтому апартаменты здесь, безусловно, найдут своего покупателя. «С точки зрения цен можно говорить об уровнях 5-6 тыс. долларов США за 1 кв.м. в зависимости от качества проекта и стадии строительства», - отметил Валентин Гаврилов.